築年数が古い家は解体して更地にした方がスムーズに売れるのか

築年数が古い家は購入者希望者が少なくなるので、解体し更地にして売却した方がスムーズに売れる場合もあります。

ただし、解体して更地にすると解体費用も掛かる上にランニングコストが上がってしまうというデメリットもある点に注意です。

しかし家を売却する際に掛かる費用項目は様々で、一般的に知られていない部分も多いため分かりにくいと感じることもあるのではないでしょうか。

家の売却か解体のどちらを選ぶか悩んでいる方に向けて、解体を選択した方が良い場合について費用面を中心に、ご説明します。

家を売るのではなく解体した方が、手間が掛からない場合もあるので売却だけでなく解体の流れやポイントを覚えておきましょう。

古い家を更地にして売った方が良いケースと例外

築年数が数10年の古い家は、解体した方が良いケースもあります。しかし、該当するケースは多くありませんので、売却も候補に入れた上で解体についても考えるのがおすすめです。

また、売却や解体以外の選択肢を選んだ方が良いケースもあるので、様々な観点から古い家の処理について検討しましょう。

古い家を解体した方が良いケース

古い家を解体して売るべきかどうかは、築年数と建物の状況から検討します。
不動産会社が土地付き建物を査定する場合、築年数20年~25年を過ぎると建物の査定金額は0円もあり得ます。

一戸建て住宅のニーズは、築年数20年を過ぎると極端に減るのが特徴です。

そのため、築年数20年を過ぎた建物、または築20年近く経過している建物に関しては、更地前提での売却も考えておくのがいいでしょう。

また、築年数12~13年程度だとしても、建物の状況によっては売却が難しいもしくは査定金額が極端に低いこともあるため、解体も1つの選択肢です。たとえば水周り関係やフローリングなど目に見える部分の劣化が激しいと、それだけで配管関係などの目に見えない部分の劣化も心配されてしまいます。

築年数が20年未満の建物であっても、不動産会社の見立て上劣化が激しいと判断されれば更地で売った方が良い場合もあります。

土地付き中古一戸建てと解体前提の2パターンで考える

更地にするかどうかの判断に迷っている場合は、「土地付き中古一戸建て」と建物解体前提の「更地」の2パターンで売り出す事をおすすめします。

つまり、以下の2パターンを用意するということです。

  • 「中古住宅価格+土地の金額」を明記してあるパターン
  • 「解体費用も加味した上での『更地』金額」

築20年を超える古い一戸建ては、外観や間取りなどで集客が鈍くなってしまいます。

そのため「建物は古いからいらないけど場所は良い」という方も集客するために、上記2パターンでの売り出し方は効果的です。

古い家の状況次第では解体や売却ではなくリフォームしたほうが良い

仮に、大規模なリフォームやリノベーションを行っていた場合や、大手ハウスメーカーなどで、造り方が通常とは(良い意味で)異なる場合には、更地にする必要が無い時もあります。

特に購入者が気にするポイントは、「フローロング」や「水周り」などです。

たとえば3年前にフローリングを全面張り替えていたり、水周りを入れ替えていたりすると、築20年程度でもそのまま売却できる場合もあり、リフォームメリットがあります。

また、外壁の塗装やクロスや配管関係の全面入れ替えなど、全てフルリノベーションしていた場合にも、築年数とは関係なく評価が高くなる傾向にあります。

リフォームやリノベーションの費用より、売却価格が高い計算になるのであれば解体・更地にして売らない方が得することもありますよ。

家を解体し更地にして売るデメリット

更地にしたほうが高く売れるからといって、メリットばかりではありません。

古い家を解体して更地にすることで、費用面や税金面でデメリットも生じる可能性があり注意が必要です。

築年数が20年以上経っているから更地にして売ると考えず、解体に伴うデメリットも理解した上であらためて検討してみましょう。

解体費用がかかる

更地にして売却するデメリットは、解体費用と固定資産税のコスト増です。当然ながら木造一戸建ての建物部分を解体するには解体費用が掛かってきます。

解体費用の金額は会社によって異なりますが、目安としては1坪当たり3.5万円程度です。

たとえば4LDKの3階建ての家では、延べ床面積約100㎡程度(30.25坪)になります。そして家の解体費用は約105万円程度の費用が掛かるのです。

決して安い金額ではありません。上記の解体費用を考慮上で、古い家を解体して更地にするか判断しなければいけません。

固定資産税・都市計画税が上がる

更地にする事で固定資産税・都市計画税(以下固都税)も上がります。

なぜなら更地ではなく「活用」して欲しいというのが政府の思惑だからです。

思惑というのは、土地を更地(空き地)状態にするよりも、家を建てて住む人がいたり商業施設を建てたりした方が、経済効果があるというのが理由です。

そのため、その土地に建物があるかどうかで固定資産税と都市計画税の税額は変わります。

具体的には「課税標準額」です。

住宅が建っている場合の固定資産税・都市計画税の例

たとえば面積180㎡で、固定資産税と都市計画税120万円の土地があったとします。

ここに住宅が建っていた場合の税額は1/6に減されるので、20万円(120万円の1/6)まで下がります。

20万円に対して固定資産税の税率1.4%、都市計画税も1/3になるので、40万円(120万円の1/3)に都市計画税率0.3%が掛けられます。

そして固定資産税は2,800円、都市計画税は1,200円となり、合計で4,000円という計算です。

住宅が建っている場合の固定資産税・都市計画税の例

たとえば面積180㎡で、固定資産税と都市計画税120万円の土地があったとします。

ここに住宅が建っていた場合の税額は1/6に減されるので、20万円(120万円の1/6)まで下がります。

20万円に対して固定資産税の税率1.4%、都市計画税も1/3になるので、40万円(120万円の1/3)に都市計画税率0.3%が掛けられます。

そして固定資産税は2,800円、都市計画税は1,200円となり、合計で4,000円という計算です。

解体費用と注意点

築年数が古い家で、リフォームやリノベーションの必要もない場合は、解体を選択した方がいいでしょう。

しかし、固定資産税や都市計画税などの税金だけでなく、解体費用と業者選びについても注意点があります。

ですので、何となく解体の見積もり・工事をお願いして更地で売却するのではなく、解体費用についてシビアに考えるのが大切です。

解体費用の計算は専門業者に頼むべき

取り壊しにいくらかかるのだろう?と考えてインターネット上で検索するのも一つの手ですが、実は大きな落とし穴があります。

なぜなら、費用の平均額は確認できても、家の大きさや建材量(出るゴミの量)によって費用が大きく変わってくるので、正確に計算ができません。

それぞれの家の大きさや業者のやり方、ごみ処理の量が大きく関わることから、一概には言えないのが現状です。

取り壊しの場合はあらかじめ届け出て許可をもらう必要がありますし、一般人が適当に壁を剥がして壊すということは、本人や家族・周辺住人にとっても大変危険です。

独自に調べるだけでなく必ず専門の業者に依頼し、危険がないように、素早く作業が終わるようにする必要があります。

その上で、各業者に見積もり(相見積もり)を依頼して、費用を抑えられる業者を選びましょう。

解体費用の相場は建材や施設によって費用は変わる

地域によって取り壊し費用は異なるため、坪単価で提示している業者が多いです。
坪単価の相場は2万円から6万円台で、家の建築素材が鉄筋か木材かによっても価格が変わってきます。

解体の目安(構造別の坪単価)
木造2万円~3万円
鉄骨造3万円~4万円
鉄筋コンクリート造4万円~5万円

安過ぎる見積もりを提示してくる業者に要注意

安過ぎる見積もりを提示してくる業者には注意してください。

一部の業者は、安過ぎる見積もりで早期に受注し、家の取り壊しだけをしてゴミを放置するという悪質な作業を行う場合があります。

安過ぎる見積もりには、それなりの理由があると警戒しましょう。

また、家を取り壊した際に出る廃材は、個人で片付けるのは難しいです。更に、トラックで処理場に運んでも、処理に関する手数料が万単位で必要になります。

解体費用を捻出するのは大変ですが、だからといって頼まない・安過ぎる解体業者に頼むといった方向で考えてはいけません。

そして解体費用の安い業者に頼んだら、ゴミを放置されたという問題に発展しないよう、値段だけでなく最後の処分まできちんとやってくれるか、実績や評判の確認も重要です。

古い家を空き家にしないための対策

空き家を手にした場合は、売却するか取り壊すかという手段を取ることが一般的です。しかし、事前に売却や解体・更地にするか決めなければ、手続きなど後手に回り焦って悪質な業者に頼んでしまうなど、トラブルに発展する可能性があります。

現在、相続関係や家族の状況から空き家が見込まれる場合は、事前に対策を取ることが大切です。

ここでは4つの対策・対処法をご紹介します。

古い家でも売却を選んだり解体後に土地を売ったりなど検討してみる

土地だけなら売れると見込める場合は、すぐに取り壊して土地だけを売却してしまうのも手です。

更に古い家でも売れるようなら、一緒に手放せばその分解体費用が浮くわけですから有り難いことではありますが注意が必要です。

たとえば抵当権抹消登記が、未手続きでは売却など処分することができません。自身が所有者であれば、問題無く手続きを進めることができますが、他人の空き家を譲り受けた場合は元の所有者に抵当権抹消の手続き協力が必要です。

その他、空き家の処分ができない状態であれば、その家の登記事項証明書を取得してください。抵当権などの権利が付着していないことを確認してください。

権利がついている場合は法律の専門家に除去してもらうか、「権利が付いているのですが」という前提で不動産屋に売買の相談をしてみましょう。

古い家の解体や売却に家族信託を活用する

家の買い手がついても、その家の持ち主が重病で意識がない場合は売買ができません。なぜなら意思表示ができないからです。

例え息子でも、こういった場合は勝手に家を売ることができません。しかし、家を売れば空き家になることも防げるし、老いて重病の親の入院費も工面できる、こんなことだってあるはずです。しかし家の処分ができない、こんな時はどうすればいいでしょう?

親が元気なうちに家族信託の契約を結べば、親の財産を息子が変わって処分することができます。

家族信託とは、前述の通り親の財産の運用や管理を、別の任せられる人に託す制度です。

以下、3つの役割に分かれていて、受託者を元の所有者以外の親族へ託すのが一般的となっています。

  • 受益者、委託者が所有している財産の利益を得る
  • 委託者、財産管理を委託する人、元々の所有者
  • 受託者、財産(古い家や空き家も含む)の管理を行う

早めに家族信託契約を結び、親の家や財産を子供が管理できるようにしておくのも、古い家の解体や売却・空き家問題には有効です。

古い家の処分にリバースモーゲージ制度を利用する

自治体は不要な不動産の譲渡に関し、情報提供や空き家問題解決のため独自のホームページを立ち上げ、登録された不動産の譲渡を手助けしていることがあります。

そして、リバースモーゲージ制度を行っている自治体もあります。

リバースモーゲージとは、老いた両親の家(両親が亡くなれば不要になる家)に行政側で抵当権を設定し、両親に生活補助を行う代わりに亡くなったら担保にしていた家を引き取るという制度です。

そのため通常の融資と異なり、年金代わりに融資を定期的に受けて、契約者死亡後に遺族が家を売却し、売却額から返済します。

簡単に言い直すと家を担保にお金を借りるということです。融資といっても亡くなるまでお金を受取るだけのため、逆住宅ローンとも呼ばれています。また、借入総額は、家の担保評価額以下に設定されるので、返済時に資金不足となることはありません。

こうした制度は全ての自治体で行っているわけではありませんが、居住地域の自治体で制度があれば利用するのがおすすめです。

相続放棄する

これは空き家の売却や解体などの処分と異なり、空き家を引き受けないための対策です。

古い家や空き家の相続時に家庭裁判所で相続放棄をすれば、全ての遺産を相続しないので、空き家を引き受ける必要もありません。

ただし、この方法には一つ欠点があります。それは、空き家を引き受けないけど預金を受取りたいといった、相続の一部放棄ができない点です。

空き家を含め全放棄するか、それとも預金含め全部引き受けるかしかありません。

そのため相続できる預金が多額であるほど、空き家一つのために相続放棄するのはデメリットが多い側面があります。

古い家を売却したり解体後の更地で売却したりといった作業を含めて、マイナスが多いなら放棄の手続きを取るのが良いでしょう

古い家を解体して更地にする以外にもスムーズな処分方法がある

空き家問題は他人事ではありません。遠縁の家をある日いきなり相続してしまうことだってあるわけですから、誰もが無関係とはいえない問題です。

また、自分がマイホームを所持している場合は、子供や孫に相続されるわけですから、自分の子孫が空き家問題(将来古い家となる)で苦労することもあるはずです。

家を持つのは夢ではあります。

しかし、その家をどうするか?も考えて行かなければならないのではないでしょう。

解体して更地で売却するにしてもお金はかかりますが、「家は建てて壊すまでがマイホーム」という責任を持つのが大切です。

また、建物ごと売却するか解体して更地にして売却するなど、様々な方法の中から自分や家族にとって最良の選択を何度も考えることが必要になります。

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