相場より高く売れやすい家や土地の条件と中々売れない家&土地の特徴

家や土地を売却する時は、なるべく高く売りたいと考えるのではないでしょうか。

人によって状況は異なりますが、たとえば次の住宅購入資金に売却金額を必要する場合は、なるべく高く売らなければいけません。

また、売却依頼時に査定価格や相場価格を提示されますが、「恐らくこの価格でなら売れるであろう」という価格のことです。そのため、査定価格以下になることもありますし、逆に高い金額で売れるケースもあります。

そして査定価格や相場価格以上で売れる物件というのは、エリア的な問題と周辺競合環境が加味されます。

では、相場より高く売れる家の特徴というのはどのようなものがあるのでしょうか。

相場より高く売れる家や土地の特徴や条件をはじめ、反対になかなか売れない特徴についてご説明します。

相場より高く売れる家や土地の特徴

相場より高く売れるということは、買主にとって魅力のある家や立地条件を持っている状況です。しかし、それ以上に細かい条件を知らなければ、相場より高く売れるか分析することができません。

それでは相場より高く売れる家や立地条件の、具体的な条件についてご説明します。

立地が良い家や土地(駅に近い物件等)

不動産の資産価値は、立地が最も大きな影響を与えます。

そして立地条件の中でも駅距離(駅から家までの距離)は、資産価値を左右する重要な要素です。駅に近い物件が人気というのは感覚的には分かりますが、正確には競合物件が少ないため価値が上がります。

不動産を売却する時に出てくる「徒歩1分」は、距離にして80mです。
駅距離1分であれば駅から80m以内ですし、駅距離10分であれば駅から800m以内という事です。

厳密には、地下鉄であれば出入り口からカウントされ、JRや地上駅であれば駅のひさしがある場所からカウントされます。

それぞれのスタート地点を基準として、実際に歩くことが可能な道路を通り物件のエントランスに着いた時点を時間に含めるのです。

また、他の駅距離と時間のケースについても、以下にご紹介します。

駅徒歩5分の場合

駅徒歩5分の場合には、どのくらいの範囲の物件が駅徒歩5分かを計算します。

計測方法は地図を用います。

まず該当する駅を中心に、半径400m(80m×5分)の円を描きます。その面積がどの程度かという計算になるので、16万π㎡が答えになります。

16万π㎡の範囲にある物件が、購入検討者から見た場合に徒歩5分の物件になります。

つまり徒歩5分以内と指定し、この円の中に入る物件が自身の物件と競合してくるので、おおよその比較ができるようになります。

ただし、実際の距離は前述の通り、実際に歩ける道を計測します。そのため、駅から直線距離を半径にするのは、多少の違いがあります。

面積のイメージを沸かせるために形式的に直線で計測していると認識ください。

駅徒歩10分の場合

つづいて駅徒歩10分の場合で計測すると、駅を中心に800m(80m×10分)の円を描きます。そのため、64万π㎡が徒歩10分の物件が存在する面積という事です。先ほどの徒歩5分(16万π㎡)と比較すると実に4倍の差になるのです。

つまり、駅徒歩5分と駅徒歩10分は徒歩分数だけ見ると2倍の差です。しかし、競合物件がどのくらいあるかを計測すると、4倍の差が生まれるということです。

駅距離が近いというのは、単純に利便性が高いという要素もありますが、範囲が狭まるので競合物件が少なくなるメリットも得られます。

また、駅に近い物件は競合が少なく希少性が高まり、結果的に査定価格や相場価格よりも高く売れます。

管理状況が良い家

共用部分と専有部分、両方の観点から管理状況の良い物件は価格が上がり易いです。

購入検討者(買主)は、見学する物件を決める時に「エリア」「駅距離」「広さ」で決めます。続いて「築年数」「間取り」「向き」などの諸々の条件を絞り込んでいきます。

そしてこれらの条件と実際に部屋を見た印象を、そのまま値引き率と成約率へ直結させます。

値引き交渉がポイント

中古物件の売り出し価格は、基本的には値引きをされる前提で少し高めに設定します。この段階では相場より高い金額になっているということです。

裏を返せば、値引き交渉さえ入らなければ、相場価格・査定価格以上で売却できます。

値引き交渉が入る要素としては、室内環境とマンション全体の劣化具合が挙げられることが一般的です。

具体的には、「想像よりも劣化が激しかった」などの印象を与えた時です。

仮に、室内の管理状態も良好で、マンション全体の管理も良い場合は劣化が少なくて済みます。そうなると値引き交渉が入りにくいです。

そのため管理状況の良い家は、値引き交渉しなくてもよいかもしれません。また、値引き交渉したとしても、値引き金額を抑えることも可能でしょう。

リフォームやリノベーションしている家

リフォームやリノベーションをしている物件は、相場より高く売ることができます。

リノベーションとリフォームの違いは修繕するか付加価値をつけるか

購入検討者で新築物件と中古物件を比較している人は、中古物件の「劣化具合」や「生活感」をデメリットと捉えます。基本的に新築同様の状態を望んでいるということです。

そのため、その劣化具合や生活感を感じにくいリノベーションやリフォーム物件は資産価値が高くなりやすいのです。

また、リフォームはマイナス(劣化分)をゼロ(新築時と同様)に戻す事を指しますが、リノベーションはマイナス(劣化分)をプラス(新築以上)にすることを指します。

そのため、リノベーションをした物件は、設備面やクロスやフローリングという材質面でも、新築と比較して見劣りしません。

新築物件を探している人がリノベーション中古物件を見た時には、新築物件に近い物件金額で成約するのは、このような理由が関係しています。

ただし家のリフォームをしたからといって、必ず高く売れるのではないため予算などを考慮した上でリフォームやリノベーションを検討しましょう。

物件ならではの強みを持っている

売却物件は、独自の強みやアピールポイントを持っていると、資産価値は上がりやすいです。

不動産の価格を決める要素は「エリア」「商品(間取りや設備など)」の2点です。そのため、この2点についてその物件にしかない「強み」があれば、売却金額は上がるので相場より高く売ることが可能になります。

例えば以下のような物件は査定価格・相場価格以上で売却できる可能性が高いです。

  • 大型商業施設が近くにある
  • 大きな公園が近くにある
  • 入園できる保育園が周辺にたくさんある
  • マンションにフィットネスルームがある
  • マンションにクロークが付いている

ただし、ターゲットを見極める必要もあります。

たとえば売ろうとしている物件が1Rで、ターゲットが単身者なら保育園がたくさんあっても響きません。そのため、独自の強みに加えてターゲットに沿った強みという点が必須条件です。

一般的で生活しやすい間取りの家

どのようなターゲット向けの物件であっても、使いやすい間取りであることは重要なポイントです。

最近では個室の壁をなくし、1つの大きな空間を使うなど、間取りの考え方も多様化している傾向がありますが、高く売るとなると話は別になります。

個性あふれるデザイナーズ物件も素敵ではありますが、相場と同等もしくは相場より高く購入してもらうことを考えると、どうしても少数派になりがちです。

高く売ることを意識して、多くの人が生活する上で使いやすい間取りの家であることを確認しておきましょう。

築年数が浅い家

築年数に関しては、一般的に古い物件よりも浅い物件の方が好まれる傾向があります。特に、築10年という年数は、売れやすさが変わる大きな区切りです。

日当たりが良い家や土地

日当たりの良し悪しは、間取りや築年数と同じく相場より高く売るために必要なポイントです。どの程度の日当たりを求めるかは、人によって異なりますが一般的に南向きから日差しが入りやすいか確認しましょう。

また、日当たりの良い家は、部屋の中がからりとするだけでなく、冬の寒さを和らげてくれるメリットもあります。

駐車スペースがある

相場より高くうるための条件の1つに、駐車スペースの有無があります。

家族構成や居住地によって異なりますが、車を所有する方は一定数いらっしゃいます。また、一人暮らしでまだ車を持っていない人でも、就職を機に車を購入する人もいるでしょう。

このような生活の変化や生活環境を考えると、物件の敷地内に駐車スペースが確保されていると、魅力的で購入候補に入りやすいです。

もちろん、駐車スペースは1台分だけ確保されている物件よりも、2~3台とめられる方が人気も出やすい傾向があります。

ただし、他の条件と異なり優先順位が高いわけではありませんので、あくまで駐車スペースがある場合に、アピールポイントとして用いましょう。

なかなか売れない家や土地の特徴

一般的に相場より高く売れる家や土地の条件を考えたり調べたりしますが、売りにくい物件の特徴についても知っておく必要があります。

物件は日に日に劣化し変化していくものですので、売れにくい家の条件もあらかじめ把握しておけば対策を施すことができるので注目です。

古い家

売りにくい家の条件としてまず挙がるのが、古い家です。特に築20年以降の物件は買い手を見つけるのが困難な状況に陥りがち。

なぜなら老朽化が進んだ箇所をリフォームする必要が出て来たり、マンションの修繕積立金の金額が高かったりすることが原因になるからです。

また、修繕するためにはかなりの出費が予想されますので、購入以外の出費は避けたいと考えるのが一般的になります。

購入してくださる方が現れた場合でも、老朽化については値引き交渉の材料となりやすいため、築年数20年以上の場合は相場と同等の価格で売れれば良いと考えましょう。

立地条件が良くない家や土地

立地条件は、その物件に住んだ時の住み心地や生活しやすさと直結します。

特に、駅から何分の場所にあるのか、スーパーや病院が近くにあるのかという点は、年齢問わず多くの人が求める条件です。

お子様がいるご家庭であれば、これらの条件に加えて学校や周辺環境の治安などを視野に入れて物件探しすることが考えられます。

また、通勤時に車が通りにくい場所であったり、駅から遠かったりする場合も買主が購入を悩むポイントです。

立地条件が良くない点も説明しつつ、間取りや日当たりなど別のアピールポイントを紹介するなど工夫します。

相場よりも価格が高すぎる状態で売り出す

相場価格よりも高い、もしくは高すぎる状態で売り出している場合も売れにくい特徴の1つです。

なるべく高い価格で売りたいところですが、「相場価格」を十分に考慮した方が良いです。

後で値下げすればよいだろうと思っていても、購入検討者は価格の高さが目につき検討すらしないことも考えられます。

また、全体として見た時の問い合わせ数は減少し、問い合わせがあったとしても内覧まで進まないということも十分にありえるため、売れない状態が続いてしまいます。

相場価格よりも高値からスタートさせたい場合は、自分自身でも「家の相場を調べる方法」にも書いてるように相場を調査し、不動産業者と相談しながら最大でも相場価格+10%程度までにとどめましょう。

不動産会社が原因で売れない場合もある

不動産を高く、そしてなるべく早く売れるかどうかは、「家が売れない原因」にも書いてあるように物件の状態や立地だけでなく、不動産会社の動向によっても大きく変わります。
不動産会社が売り主の利益を考えて行動してくれているかどうかが鍵となります。

不動産会社の”囲い込み”問題

囲い込みというのは、専任で契約した不動産会社が、REINS(指定流通機構)に登録公開せずに自分達だけで物件を囲い込む行為です。物件の情報を公開しなければ、買い手は自分達で探すことになります。

買い手を自分達で探すことができれば、売り主からの物件紹介料だけでなく、買主紹介料ももらえるため、手数料が二重で手に入ります。

しかし囲い込みは、REINSに掲載しないという時点で契約違反です。

専任契約した不動産会社に依頼後、なかなか決まらない場合は囲い込みが行われていないかを確認してみることをおすすめします。

また、別の不動産会社へ訪問し、REINSの登録状況を確認してもらうのもおすすめです。

相場より高く売れやすい家や土地の条件は住みやすさベースとなっている

当たり前の話ですが、家は人が住むものです。そのため、相場というのも人が住む上でどれだけの価値があるか、そして住む際に周辺環境も良好か考慮されます。

そのため相場より高く売れやすい家や土地の条件自体は、極端に難しい話ではありません。しかし、これらの条件を満たす家であるかは、購入した時点で決まっている点も多く、立地条件や日当たりは調整ができない点が課題です。

しかし売却前に改善できる部分もあり、たとえば各部屋の掃除や片付け、そしてリフォームやリノベーションなど、建物に関する部分です。

まずは相場より高く売れやすい家の条件と、売れにくい家の特徴の中で、どれが当てはまっているか確認することから始めましょう。

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