家売るノート

家を早く高く売るための秘訣とは?

大切なマイホームだからこそ、より高く売却したいと思うのは当然です。また、その後のライフプランを考慮すれば、少しでも早く売却したいとも思うはずです。

まずは相場はいくらなのか、いくらで売れるのかを調べる必要があります。

このとき、いきなり近所の不動産屋に行くのはお勧めできません。不動産売却が得意ではない可能性が高いからです。どの仲介会社を選ぶかで、成約金額に1割程度の違いが出ることもあります。

日常の買い物であれば、1割程度の差であれば見過ごすこともできますが、価格が数千万円になる不動産の場合、その1割が数百万円の違いになってしまいます。

では、どうすればマイホームをより早く、より高く売却することができるのでしょうか。

これだけやれば大丈夫!家を高く売るポイント

1.売却する家と土地の相場を知る

売却を実施するにあたっては、まずは自分の売却物件が市場でいくらくらいなら売れるのかを把握しなくてはなりません。

物件の相場を自分で探すには、インターネットを活用するのが一番簡単です!

国土交通省の「土地総合情報ライブラリー」では、最新の地価や不動産の取引価格情報を検索することができます。

また、「国土交通省土地総合情報システム」や「goo住宅・不動産」・「レインズ」などでは、実際に現在販売されている中古物件情報が検索できますので、ご近所の物件があればその販売価格がある程度の目安になります。

相場を把握したら、不動産会社に家の査定に入ってもらうのですが査定は一つの不動産会社にお願いするのではなく、複数の不動産会社にお願いしましょう。

2.査定は絶対複数の不動産業者にお願いする

まず最初に頭に入れておいて頂きたいのは、「有名な大手の不動産会社に任せたからといって高く売れるわけではない」ということです。

先入観を捨てたところで、あなたが行うべきアクションは「いろいろな不動産会社に査定額を出してもらうこと」です。

ここが一番大事なポイントです!
「いろいろな不動産会社」とは、大手から街の不動産屋さんまで、様々な規模の不動産会社を指します。

複数の会社を比較すると、査定額が数百万円も違うことがあるのです。

良い不動産会社を見逃さないよう、大手不動産会社と街の不動産屋さん、どちらにも査定を依頼してください。

最初の査定価格から440万円UPで家が売れました
不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

高い金額で家を売りたいなら、私も利用した不動産売却大手の「イエイ」がオススメです。
日本全国の優良不動産(最大6社)から無料で一軒家やマンションの査定ができ、最高額を比較することができます。

イエイをおすすめする理由

イエイ

  • 参画不動産会社数が1,000社超
  • サイトの利用者数は300万人超
  • 最低額と最高額が一度に見れるのでおおまかな相場を把握しやすい

不動産会社によって査定額の見解は異なってきます。特に、「大手」「地元密着」「新興」などのように、不動産会社の性質の違いが査定額に反映しやすいです。

そのため、一つの種類の不動産会社だけではなく、色々な種類の不動産会社に査定依頼をした方が、様々な角度からの意見を聞く事が出来ます。そのため、参画不動産会社数が多ければ多いほど裾野が広がり、優良不動産会社に出会いやすいのです。

また、サイトの利用者が多いという事は利用者の声を反映しています。

サイトを見て頂くと分かりますが、査定を簡単に行えるサイト構成になっており、査定をする人が疑問に思いそうなことも分かりやすくコラムにまとめています。これらの点はサイト利用者数が多い故のノウハウと言えるでしょう。

家の査定価格はあくまで参考価格

不動産会社の査定額はあくまで参考価格としてとらえるべきです。不動産業者によって査定方法や算出価格はことなるので、売り出し価格は売主の最終的に自己判断になります。

では、不動産会社は売主の物件をどのように査定し、値段をきめているのでしょうか。

通常売主の方が不動産会社に依頼して自宅を売りにだすとき、まず不動産会社を自宅に呼んで査定してもらったりインターネットの一括査定で査定をしてもらったりします。ちなみにこれは無料です。

色々な理由で家の売却を考えている方がいると思います。家の売却は、普通は一生に一度あるかないかのこと。どの仲介会社を選ぶかだけでも売却金額に大きな違いが出ます。

3.信頼できる不動産会社を選ぶ2つのポイント

査定後は家を売るための広告活動をしてくれる不動産会社を決めなければいけません。

そこで気をつけて欲しいのが、不動産一括査定で査定価格を一番高く設定しているからという理由で不動産会社を決めるのはNGだということです。

査定金額は「これくらいの金額なら売れるだろう」という不動産会社の予想金額であり、実際にその金額で売れる事を約束するものではないということです。

これが車の査定であればその金額で買い取ってくれますが、不動産売買では「査定」と「売値」は異なるためこの辺を理解してないとあとで痛い目を見ます。

もし査定でずば抜けて高い査定価格を出してくる不動産会社があれば「どうしてこの金額で売れるのか?」という根拠をもってしっかりと確認したほうが良いでしょう。

査定額の根拠を聞く理由

各不動産会社に、「どうしてこの査定額なのか?」を聞いてください。

返ってくる答えが専門的すぎるような気がして、「素人が聞いても意味がないのでは…?」と不安に思うかもしれませんが、聞くことにより次のようなメリットがあります。

きっちり不動産会社を見極めようとしている姿勢を見せることで、営業マンに「しっかり対応しないといけないな」と思わせることができます。

もしも本当にいい加減な営業マンだとしたら、話していく中でその人柄を感じ取ることができ、選択肢から外すことができます。

自分の物件の評価ポイントについて丁寧な説明を受けることができれば、その後の売却活動において何をセールスポイントにし、何を改善したら良いかがわかりやすくなります。

以上のことから、「どうしてこの査定額になったのか?」という質問は必ず実行し、各社の回答から「どの会社が丁寧で信憑性があり、誠実に対応してくれそうか」を比べてください。

あなたの物件の周辺エリアや類似物件の取り扱い実績を聞く理由

「あなたの売りたい物件のあるエリアで類似した物件の売却実績がどのくらいあるか」を聞いてみましょう。

目安としては過去1年ほどの件数を聞いたり、「売り出してからどのくらいの期間で売却できたか」を聞くと、「たくさんやっているな」とか「早く売ってくれるかも」といった判断材料になります。

「任せて安心な不動産会社」を選ぶために、この点も各社の回答をきちんと比較しましょう。

査定額の根拠がしっかりしていて、かつ、売却実績のある不動産会社を選ぶことが、「高く売る」ことへの重要なアクションですので、ぬかりなく実行してくださいね。

4.仲介手数料を少しでも安くしてもらう

仲介手数料とは、家を売却した成功報酬として売り手が不動産会社へ支払うもので、手数料の金額自体は法律で決まっています。ただし、法律で決まっているのはあくまで「上限」です。

家の売却時には、売却金額を高くすることに目が行きがちですが、仲介手数料は安く交渉することができるのです。ちなみに仲介手数料の支払いのタイミングは売買契約が成立した後が一般的です。覚えておきましょう!

家を早く売る方法

売るための努力を惜しまない

とにかく早く売りたい場合は売主の努力も必要です。

売りに出すと買主の方が内覧にきたりするわけですから、売主は買主に対して物件の魅力を伝えたり物件をよく見せる工夫をしたりしなければいけません。購入を検討する人から聞かれそうなことについては、あらかじめ調査しておくべきです。たとえば建物が建つ前の土地の状態などは、あらかじめ調べておくといいでしょう。

また、金額の折り合いがつかなければ契約の条件交渉もしてくるとおもいます。

5.売却時期を見極める

入学や入社、転勤など人が動くことが多い「時期」というものが存在します。中でも1月~3月は、特に人の移動が多いものです。不動産にも繁忙期、閑散期というものが存在し、やはり、1月~3月、ついで9月~11月は繁忙期にあたり、不動産も売買が盛んになります。その時期を狙って売却するのも少しでも高く売るコツになります。

6.写真にこだわる!

インターネット上で買い物をする場合、写真を見て購入する事が多いかと思います。特に、キレイに撮られている写真やいろいろな角度から何枚も写真の情報があると興味を持ちやすくなりますよね。これは不動産も全く同じです。

持っているようであれば、広角レンズを使用し、お部屋がより広く写るようにしましょう。そして、お部屋からの景色、専用庭、広いリビング、大きい収納など何かしらの「売り」を見つけ、写真をキレイに撮って上手にアピールするとより効果的ですね。

撮った写真は、不動産会社の担当者にお願いしてインターネットやチラシの情報に載せてもらいましょう。

値下げを想定した価格設定をする

あらかじめ値下げも想定した価格設定をしておけば、値下げに応じることも容易です。つまり、カードを用意しておくことで交渉をスムーズに進めていけるはずです。

具体的には、1980万円で売り出しをかけたりすると、「端数の80万円をまけてほしい。そうすれば契約する」という話が出ることもあります。そのようなときに、「30万円だけまけますよ」などと交渉できるような準備をしておけば、有利な価格設定も可能です。

あくまでも、交渉事はケースバイケースになりますが、シミュレーションを重ねておくことで想定の範囲内で対応できます。買い手の立場から考えて、対策を講じるようにしましょう。

売却先が見つかった後の手続きは手際よくする

交渉を経て売買契約を締結し、測量などの必要がなければ、残金の決済を経て引き渡しへと至ります。おおむね1〜2カ月ほどかかります。もちろん、更地の場合はこの限りではありません。

不動産取引の全体像を理解していれば分かることですが、不動産契約は時間がかかるものの、流れとしてはシンプルです。やるべきことも限られています。だからこそ、入念な事前準備によって、時間短縮と有利な価格設定ができるようになります。

購入希望者に「この金額なら買いたい!」と思わせるために内覧時にやるべきこと

任せたい不動産会社を選んだあと、売却活動が始まり、インターネットやチラシを通してあなたの物件に興味を持った人から「内覧してみたい」と不動産会社に打診があります。

あなたは不動産会社からその打診を受け、実際の日取りなどを調整するわけですが、その物件に住みながら売却する場合は、全部の荷物をどけるわけにもいきません。

とはいえ、わざわざ訪問するとうことは、物件の価格も許容範囲で関心が高い人たちなので、生活感が漂う室内を見せて、購入意欲を減退させたくないですよね?

そこで今から内覧希望者に「買いたい!」と言わせるにはどうしたら良いのか、3つのコツを紹介します。

しっかり掃除をして頑固な汚れはハウスクリーニングをする

部屋はよく掃除をして整理整頓し、キレイにします。たとえばクロスにカビがあると、換気が悪いのかと思われたりするので気を付けましょう。

また、水回りの整備も欠かせません。不衛生な見た目だと、見に来た方に不快感をあたえるだけでなく、やはり売値に影響がでます。そのような発想も、自分が買い手の立場になってみれば容易に想像できるでしょう。

また、自分たちでは「いまひとつピカピカにならないな…」と感じたら、思い切ってハウスクリーニングの業者に掃除をお願いしてしまいましょう。

業者や依頼の内容により幅はありますが、相場としては、「浴室」「洗面台」「トイレ」「キッチン」「レンジフード」をすべて依頼しても、おおむね40,000円~90,000円ほどです。

数千万円の不動産の売却を考えたら、この投資で早く高く売れるのであれば、十分もとは取れるのではないでしょうか?

部屋を明るくしておく

不動産会社からも指導があるかもしれませんが、とにかく照明はできるだけ新品に変え、内覧当日はすべての部屋の電気をつけて待機し、暗さを感じさせないようにしてください。

住んでいると慣れてしまって感じにくくなりがちですが、外から来た人にとって、とりわけ玄関が暗いと、最初の印象が悪くなります。

また、日中でも日当たりの悪い部屋は特に明るさが出るように工夫してください。

ごちゃごちゃした印象を与えない

家の中にあるすべての荷物をどこかへ運び出すことはできませんが、不要なものを予め、実家やトランクルームに預け、少しでも部屋に余計なものがないようにしてください。

また、内覧者から「収納スペースを確認したいので、クローゼットを見せてほしい」といった要望が出るかもしれません。
絶対に見せなくてはいけないわけではないですが、できるだけ見せた方が(そしてきれいに収納されている方が)好感度は上がります。

加えて、小さなお子さんやペットがいる場合には、内覧の時間はご家族やお友だちに預けるなどし、内覧者が落ち着いてじっくり物件を見ることができる雰囲気を作ることも大切です。

せっかく足を運んでもらったのに、「ちゃんと見られなかったな…」とがっかりされないよう、準備しておいてくださいね。

一戸建ての家やマンションを売るためのQ&A

家が一番売れやすい時期って何月?

不動産の売買は1〜3月に集中して行われます。特に2月は最も家探しのニーズが高く、物件の売買が動く時期です。1年を通してみても比較的早く、しかも高く家が売れます。

その理由としては、お子さんの小学校などの学区の問題があったり転勤の兼ね合いがあったり、4月の入学や新生活に合わせて3月に引越ししようとするためです。

つまり、引越しに向け秋口から準備をしている人が多いのです。(※もちろん、年間を通して家探しのニーズはあるので、家が高く売れるのは1〜3月の繁忙期だけではありません)

家を「貸す」「売る」どっちが得?

一概には言えませんが、不動産市況が「良い」とされている時期は売却した方がお得であるケースが多いです。なぜなら、売却価格と賃料が10%上がるインパクトは売却の方が大きいからです。

例えば、売却の場合には、昨年であれば3,000万円でしか売れなかった物件が、10%上がれば300万円分儲かります。一方賃貸の場合は、昨年であれば10万円であった賃料が10%上がれば1万円儲かります。この価格のインパクトが売却の方が遥かに大きい上に、不動産市況が下がれば賃料は戻ってしまうのです。

そのため、不動産市況が良く、自分の想定以上の金額で売却出来そうな時には、売却してしまった方が良いケースが多いのです。

マンションの売却時に修繕積立金は戻ってくるの?

マンション売却にあたって、それまでに積み立てた修繕積立金は、管理組合や管理会社に対して返還要請はできません。

修繕積立金はマンションの価値の一部と考えられ、買主に引き継がれることになるからです。

外装の補修で、それまでの積立金の全額を使い残金がない場合と、修繕積立金でこれから外装工事をする場合とを比べると、前者の場合は、修繕積立金がマンションの外装補修のために使用され、資産価値を高めていることになります。

これから補修工事をするという場合には、マンションそのものの資産価値を高めていませんが、修繕積立金によってマンションが外装補修され、資産価値を高めることが予定されます。

ですから、修繕積立金はマンションの資産価値の一部となり、マンションそのものの価格にプラスして、買主に引き継がれることになります。

住宅ローンの残っている家は売れるの?

売れます。住宅ローンが残っている場合は、売却価格が住宅ローンの残債を上回れば問題ありませんが、売却価格が住宅ローンの残債を下回ってしまうと差額分のお金を用意する必要があります。

詳しくは「住宅ローン返済中の家を売る方法」の記事をお読みください。

高い値段で売れる家ってどんな家?

簡単に言うと買い手が付きやすい家は高く売れます。では、実際に買い手が付きやすい家ですが、一番は立地ですね。都心の人気のエリア、駅から近い、人気の校区といった立地であれば買い手も多くなりますので高く売ることが出来ます。

その他では、買い手が少なくても特徴のある家、例えば、車が数台置ける、バイク専用のガレージがある、最近ではネコと一緒に住めるといった家は高く売れる場合があります。

詳しくは「相場より高く売れやすい家の条件」の記事をお読みください。

専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約はどっちが良いの?

介契約は、家を売る際に不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約ですが、一般媒介は複数の不動産業者と契約ができますが、専任媒介、専属専任媒介は1社に任せる契約になります。

そのため、売りたい物件が人気のある物件ですぐに売れるものであれば、一般媒介契約で複数に任せた方が早く決まります。

しかし、人気のない物件だと一般媒介だと他で決められるかもしれないので任された不動産業者も力が入りません。

その反面「専任媒介」「専属専任媒介」は買主を自分で探すと買主からも仲介手数料がもらえるのでより力を入れて営業活動をしてくれます。なお、私が勧めているのは専任媒介契約です。

詳しくは「専任媒介契約のメリット」の記事をお読みください。

リフォームしたほうが高く売れるの?

リフォームをしたからといって必ず高く売れるわけではありません。失敗が多い例としては、一部だけリフォームをして全体的な調和がとれておらず価格に反映されないケースです。

例えば和室なのに押入れだけクローゼットに変えてもあまり意味がありません。リフォームをする場合はそれをすることで効果があるか、またリフォーム費用よりも価格が上昇するかを検証した上でリフォームを検討する必要があります。

詳しくは「リフォームした古い家やマンションは高く売れる」の記事をお読みください。