家を売却する時には、不動産会社に仲介を依頼することがほとんどです。その時に、不動産会社に「あなたの会社に売却を依頼します」という意味の「媒介契約」を締結します。この媒介契約には3種類あり、それぞれ特徴があります。

これは、ぜひとも知っておいて下さい。というのは、どの媒介契約を選ぶのかによって、売主さんが得られる権利と不動産屋が負う義務が違うからです。

媒介契約の種類と特徴

媒介契約は「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類あります。

それぞれの違いは以下の通りです。

一般媒介契約 専属専任媒介契約 専任媒介契約
依頼できる不動産会社 複数社に依頼可 一社のみ可 一社のみ可
自己発見取引 他社も可 他社は不可 他社も可
契約の有効期限 規制なし 3ヶ月以内 3ヶ月以内
売却報告義務 義務なし 1週に1回 2週に1回
REINS登録義務 義務なし 義務あり 義務あり

依頼できる不動産会社

まず大きな違いは、売却を依頼出来る不動産会社数です。一般媒介の場合は複数社に依頼可能ですが、専属専任と専任媒介は一社にしか売却を依頼できません。

自己発見取引

自己発見取引とは
売主が自ら買主を見つけて来たときに、売主が直接その買主と契約をする事です。つまり、仲介業者からすると、仲介から外されるという言う事です。

自己発見取引に関しては、専属専任は自己発見でも媒介契約を締結した仲介業者に仲介を依頼する必要があります。

一方、一般媒介と専任媒介は自己発見取引を行っても問題ありませんが、一般媒介と専任媒介の場合にも注意点はあります。それは「費用請求」です。自己発見取引でも売主が買主を見つける前に、仲介業者は売却のために広告費などを投下しているのです。その広告費などの請求を売主に対して行う事が可能なのです。

売却報告義務

仲介業者が売主に対して売却の進捗を報告する義務の事です。

一般媒介は報告義務がないので、売主は仲介業者に自ら問い合わせる必要があります。専属専任媒介は1週間に1回以上、専任媒介は2週間に1回以上の売却報告義務があります。報告する内容は、以下のような内容です。

  • チラシやネット掲載などの広告について
  • 今後の広告戦略について
  • 問い合わせ件数や内容について
  • 見学者のフォローやその後の検討具合について

REINS(レインズ)登録義務

REINSは宅建免許を持っている不動産業者しか閲覧できずに、売り出し物件や過去の成約物件を調べる事ができます。目的としては、円滑な売却活動の支援と査定額の明確な根拠です。

このREINSに登録する義務が、一般媒介にはなく、専属専任と専任にはあります。専属専任媒介は媒介契約を締結して5日以内、専任媒介は媒介契約を締結して7日以内にREINSへの登録をする義務があります。

売主はREINSを閲覧できないので、仲介業者からREINSに登録したという「登録証明書」をもって、登録を確認します。

レインズについて詳しく知りたい方は「レインズの仕組み」の記事を御覧ください。

媒介契約はどの契約がおすすめなのか

媒介契約はどの契約を選んだほういいの?というお問い合わせ受ける事が多いです。

一概には言えませんが、専属専任媒介か専任媒介を締結した方が売却スピードは早くなるケースが多いです。

一般媒介は不動産業者にとってデメリットが大きい

なぜ、専属専任や専任の方が売却スピードは早くなるかと言うと、一般媒介のデメリットが関係します。一見すると、「複数の会社」に売却を依頼できる一般媒介契約の方が高く売れそうです。しかし、一般媒介のデメリットは仲介業者からすると利益になるか分からない点です。

つまり、専属専任か専任媒介契約であれば、自社しか売却できないので売却を完了すれば仲介手数料が得られます。しかし、一般媒介はいくら売却活動に力を入れても、他社が売却してしまう場合もあるのです。他社が売却してしまうと仲介業者は手数料を得られません。

そのため、一般媒介は仲介業者からすると本腰を入れて売却活動ができないのです。したがって、専属専任や専任媒介の方が売却スピードは早くなるケースが多いのです。

人気物件は一般媒介の方が良い場合もある

但し、どんな時でも専属専任や専任媒介契約を締結した方が良いというワケでありません。

例えば、人気物件の場合には一般媒介契約の方が良い場合もあります。なぜなら人気物件であれば、仲介業者は「目玉住戸」として勝手に宣伝してくれるのです。

つまり、前項で話をした「本腰を入れて売却活動が出来ない」という一般媒介のネックを解消できるという事です。

仲介業者は、人気物件であれば積極的にネット系を中心に広告をします。その人気物件に惹かれて問い合わせをした方に、他の物件も紹介出来るからです。

そのため、人気物件の場合は複数の会社に売却を依頼した方が、多方面から広告展開してくれる可能性があり、売主にとっては都合の良い場合があるのです。

ちなみに、人気物件と言うのは、一概には言えませんが「エリア」が一番分かり易いです。

例えば、再開発エリアに指定されていて地価が上がっているエリアなどが人気物件に該当します。2016年現在で言うと、東京オリンピック開催の恩恵を受ける湾岸エリアや、再開発が予定される品川エリアなどです。

まとめ

媒介契約にも3種類あり、その3種類の中でもそれぞれ特徴がある事が分かったと思います。仲介業者は基本的には専属専任媒介契約を薦めてくるケースが多いです。

確かに専属専任媒介契約の方が、仲介業者も本腰を入れて売却活動をしてくれるので、ベストな選択であるケースも多いです。

しかし、上述したように物件によっては一般媒介契約の方が良い場合もあります。大事なことは、この3つの媒介契約の内容を知った上でどの不動産屋を選ぶかです。最初にあなたが持っている田舎の不動産をきちんと売ってくれそうな信頼できる不動産屋を選び、その後、媒介契約を選ぶことが肝心です。