不動産を売却する時は「査定」を行います。

査定とは、その不動産が「どの程度の金額であれば売れるか」を算出した数字になります。その査定方法は3種類あり、査定自体も「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

3種類の査定について

まずは、取引事例比較法、原価法、収益還元法という3つの査定方法からご紹介します。

取引事例比較法とは?

この取引事例比較法は、ほとんど全てのマンションの査定時に利用され、一戸建ての土地・建物売却時にも良く利用されます。

取引事例比較法は読んで字のごとく、直近の取引事例を比較して査定額を算出する方法です。具体的な算出ステップは以下のようになります。

  1. REINS(※1)や、不動産会社の今までのノウハウから周辺成約事例をピックアップ
  2. その中で今回査定する物件と条件の近い物件を絞り込む
  3. 条件とは、駅徒歩距離、広さ、間取り、築年数、向き、道路付けなど
  4. の絞り込んだ物件を㎡単価に戻して今回査定する物件に換算
REINS (※1)とは
不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムです。物件の成約事例や売り出し事例を調べる事が出来ます。

大事なことは、「物件の絞り込み作業を行う事」と「単価換算すること」です。エリアによっては、周辺で成約した事例が少ない場合があるので、その場合は同じ沿線の近しい駅から事例をピックアップすることになります。

そうなると、最寄り駅よりは査定額の精度が下がるので、不動産会社のノウハウ・力量が試されます。そのような場合は複数の不動産会社の査定額を特に比較する必要があります。

また、単価換算も忘れてはいけません。例えば同じマンションで、55㎡3,500万円で成約した事例があったとします。

私は62㎡の物件を売り出すのに、そのままこの55㎡3,500万円を使用してはいけません。キチンと63.6万円/㎡の単価に割り戻してから換算します。

基本は不動産会社が査定を行いますが、このステップと注意点を踏まえながら不動産会社の査定額を聞くようにしましょう。

原価法とは?

つづいて原価法についてです。この査定方法は主に、一戸建ての建物部分の査定額を算出する時に利用される査定方法です。

原価法を簡単に言うと、「その家を取り壊して、今新しく建てた場合の金額を算出し、そこから築年数に応じて劣化している分を差し引く」という査定方法です。

計算式としては「再調達価格×((耐用年数-経過年数)÷耐用年数)」となります。

  • 再調達価格とは改めて新築を建てた時の建築費です。※2
  • 耐用年数は造りによってどの程度の期間、建物として耐用できるかの年数の事です。※3
  • 経過年数は築年数の事です。

こちらの「再調達価格」については※2の資料で説明していますが、複雑なため計算式は覚えなくて良いです。こういう決まった計算式の基で算出している点でだけ認識ください。

実際に、以下のような不動産を原価法で査定してみましょう。

  • 木造一戸建て 築12年(耐用年数20年)
  • 延床面積 120㎡
  • 再調達単価は14万円/㎡

これを計算式に当てはめると「再到達価格(120㎡×14万円)×((20年-12年)÷20年))」となり、672万円が査定額になります。

※2再到達価格

※3耐用年数

収益還元法とは?

最後に収益還元法のご説明です。この査定方法は、主に賃貸マンションなどの投資用不動産を査定する時に利用します。

収益還元法は「その物件が将来生み出すと予想される利益を基に物件価格を算出」するという方法です。収益還元法の中でも最も利用される「直接還元法」について今回はお話します。

計算式は「1年間の収益(1年間で得られる家賃収入-1年間に支払う諸経費)÷還元利回り(自分自身が物件から得たい利回り)」という計算式になります。

例えば以下のような物件を直接還元法で算出してみます。

  • 1年間の賃料収入は220万円
  • 1年間にかかった諸経費は35万円
  • 還元利回りは6%に設定

そうなると「(220万円-35万円)÷6%」という計算式になり、約3,083万円が査定額になります。

机上査定と訪問査定の違い

つづいて、机上査定と訪問査定の違いをお話します。

机上査定とは?

机上査定とは、読んで字のごとく机の上の査定額を算出する方法です。つまり、実際にその不動産を見ることなく、不動産の情報だけで査定額を算出するという事です。

先ほど言った周辺事例比較法ではとにかく資料と事例を集めて、実際の部屋の傷や汚れ具合は気にせずに机の上だけで計算して査定額を算出します。また、原価法と収益還元法を利用する場合には、条件に合わせて計算式に当てはめ、現物を見ないで机上のみで査定額を算出します。

訪問査定とは?

訪問査定とは実際に不動産を見て机上で算出した査定額を補正します。実際には以下のような項目で査定額ブレてきます。

  • 思っていた以上に室内状況が悪いため(臭いや傷、汚れ)机上査定より少し価格が下がった
  • 想定以上に眺望が良く、査定額が少し上がった
  • 土地の査定の時に隣家がボロボロで印象が悪いので机上査定額より少し下がった

8割方のケースでは、訪問査定の金額は机上査定額と変わらない金額になりますが、上記のような場合は訪問査定と机上査定では異なる金額になります。訪問査定で決めた査定額が正式査定額になり、それを持って売り出し価格を決定します。

まとめ

3種類の査定方法と、机上査定・訪問査定の違いが分かったと思います。先ほども言いましたが、査定額は不動産会社が色々な資料を基に説明してくれます。しかし、中には説明が分かりにくい不動産会社もありますので、査定する方法や、机上査定・訪問査定の違いはマストで覚えておくべきです。

不動産会社任せにするのではなく、自らもある程度の知識を持って査定に臨みましょう。結果的にそれが不動産を高く早く売る事に繋がります。

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

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査定依頼できる不動産屋が多いという事は、それだけ自分の家を高く売ってくれる不動産屋に出会える確率が高いという事です。