一戸建ての家やマンションの築年数と査定価格の関係

家は時間が経つほどに劣化していきますので、当然査定額が下がっていきます。

家の築年数によって査定価格は変わり、また家の構造によっても築年数ごとの査定額は異なります。家の査定額が下落する直前が、一番高く家を売る事ができるタイミングです。

木造と鉄筋コンクリート造の築年数では査定価格が大きく変わる

家の築年数による下落率は、「家の構造」によって大きく違います。

木造である一戸建てと鉄筋コンクリートであるマンションでは、劣化スピードが違うので査定額も全く異なってくるのです。

結論から言うと、木造一戸建て住宅は20~25年程度で査定額が0円になります。

ただし、状態が良かったりリフォームやリノベーションをしていたりする場合には、査定額が付く事もあります。

一方、鉄筋コンクリート造のマンションは40年経過しても査定額が算出できるマンションもあります。

ただ、マンションとはいえ、築40年を過ぎてくるとそのマンションの管理状況によっては、査定額が0円になることはあります。

木造は概ね20年、鉄筋コンクリートは概ね40年~45年で査定額が0円になることが多いですが、それは建物の耐用年数と、償却率が関わってきます。

建物の耐用年数と償却率

建物などの「形あるもの」は減価償却されていくという考えがあります。

つまり、経年劣化することによって価値が目減りするという事です。勿論、不動産も例外ではなく、建物も減価償却され価値が下がっていきます。

減価償却される割合は建物の構造によって異なるため、前項のように木造一戸建てと鉄筋コンクリート造のマンションで違いが生じるのです。

償却率は木造一戸建てが0.046とされ、鉄筋コンクリートマンションが0.022とされています。減価償却を計算する時には「購入金額×償却費」となり、この計算式で算出される金額が「1年間に償却される(価値が下がる)金額」とされています。

例えば、5,000万円で購入したマンションは「5,000万円×0.022」となるので1年で110万円償却されるという計算になります。これを逆算すると45年強(5,000万円÷110万円)で資産価値が0円になるという事です。

また木造一戸建ての場合は「5,000万円×0.046」となり1年で230万円償却される計算です。そのため、22年弱(5,000万円÷230万円)で資産価値が0円になります。

先ほどの一戸建ては20年、マンションは40~45年という話の根拠でもあり、これを基に木造一戸建ての耐用年数22年、鉄筋コンクリート造のマンションは47年と定められています。

築年数と購入者心理

前項のように、不動産は構造によって償却されていく目安があります。

また、築年数の節目になる箇所は、不動産の資産価値が落ちる事はデータ上分かっています。以下のグラフは中古マンションの築年数別平均㎡単価を表しています。
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このグラフをローデータでまとめると以下のようになります。

築年数0~5年のマンション・一戸建て築年数6~10年6.1%の下落
築年数6~10年のマンション・一戸建て築年数11~15年14.8%の下落
築年数11~15年のマンション・一戸建て築年数16~20年31.3%の下落
築年数16~20年のマンション・一戸建て築年数21~25年10.3%の下落

このグラフから、築10年・築15年を節目に下落率が大きくなるのが分かると思います、逆に築20年を超えると築30年までは緩やかに推移しています。そのため、やはり築5年・10年というスパンは査定額に大きな影響を及ぼすと考えられます。

購入者の心理からすると、住宅購入の希望条件を考える時に、築年数は5~10年スパンで考えます。例えば「築5年以内を希望」や「築10年以内を希望」などです。そのため、売却を視野にいれている人は、節目に到達するまでの築10年や築15年などで一度検討した方が良いです。

今はインターネットで検索をして物件を探す時代なので、築11年や築16年になってしまうと「築10年以内」「築15年以内」でフィルタをかけられてしまい、検索結果から弾かれてしまいます。そのため、このように節目の年数で下落率が大きくなるのです。

管理状況について

先ほど言ったように、家の築年数と査定価格は大きな関係性がありますが、それだけではなく建物管理状況によっても査定額は異なります。

特に、木造一戸建ては劣化が目に見えやすいので、管理状況で査定額が大きく上下します。管理状況で大事なポイントは以下です。

  1. マンションなら外壁タイル、一戸建てなら外壁の吹き付けの劣化具合
  2. マンションなら共用部分(エントランスや外部廊下)、一戸建てなら庭や塀などの劣化具合
  3. 室内のクロスやフローリングの劣化具合
  4. 水周り関係の汚れや劣化具合

建物を査定する時には、主に上記4項目を基に査定します。

まずは外観に関する①②の確認をして、外壁の劣化具合を確かめます。いくら室内が綺麗な状態でも、外観はその建物の「顔」です。実際に家を買う人は、外観の綺麗さや印象を重視する人は多いです。そのため、当然査定額にも大きな影響が出てきます。

外観のチェックが終われば③④のように室内状況の確認です。

真っ先に見るのはクロスとフローリングという、一番劣化が目立つ部分です。その次に汚れを気にする人が多い「水周り」になります。

特にマンションの場合は①②の外観や共用部分は個人の力ではどうにもなりません。そのため、極力室内の管理維持は心がけましょう。

また、一戸建ては外観部分も室内も自分でコントロールできます。特に庭や塀のメンテナンスはするかしないかで大きく変わってきます。自分の家の資産価値を少しでも落とさないよう、日ごろからメンテナンスをしておきましょう。

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