家を売る時には仲介してくれる不動産会社がかなり重要です。
仲介する不動産会社次第で価格が100万円単位で変わってくると言っても過言ではありません。なので、家を売ってくれる不動産会社を決める上では、自分自身も相場を把握している必要があります。

なぜ自分で相場を調べた方が良いのか

不動産会社は「周辺の成約事例」を基に査定価格を算出します。そのため、自分自身でも査定価格を把握しておいた方が、話を理解しやすいのです

勿論、不動産会社も資料などを基に丁寧に査定価格の根拠を説明してくれます。

しかし、不動産会社ごとにその事例の捉え方が異なるのです。

例えば、自分の家の査定価格が3,000万円だったとします。その根拠の一つとして、同じ駅距離で同じ広さのマンションが3,200万円で成約したという事例があったとします。

そして、3,200万円で成約した家は築5年に対して自分の家は築10年なので200万円ダウンしたという理由で、査定価格が3,000万円になっていたとします。

しかし、この捉え方は不動産会社によって様々で、査定価格が2,900万円になる会社もあれば3,100万円になる会社もあります。

つまり、どの査定価格の精度が高いかの判断は、自分でしなければいけないのです。そのため、前もって相場を把握しておいた方が、その判断はつきやすいのです。

いくらで売れる?家の相場の調べ方

1.不動産取引情報提供サイト「レインズ」で相場を調べる

不動産会社はREINS(レインズ)を利用して成約事例を調べ、相場を把握します。

しかし、REINSは不動産会社しか閲覧できないので、一般個人の方はREINS Market Informationを利用することをお勧めします。

このサイトを利用すればREINSと近しいデータを見る事が出来ます。

ただ、欠点としてはエリアの範囲が広い事です。

例えば、「東京都都心5区」や「東京都23区東部」など広い範囲での検索になるので、そこから自分の調べたいエリアを抽出しなければいけません。

2.土地総合情報システム【国土交通省】で相場を調べる

国土交通省が不動産取引価格を出しているサイトです。個人的にはこちらのサイトの方が使いやすい気もします。

使い方は簡単で、「実際に行われた不動産の取引価格をご覧になりたい方へ」のボタンをクリックして、種類(マンションか一戸建てか土地か)と地域を選び検索するだけです。

3.不動産一括査定サイトで査定相場を調べる

このように、優良不動産会社を選定するためには、「複数の会社に査定依頼」をして「査定額の根拠」を見極める事が大切です。そのためには一括査定サイトの利用をお勧めします。

一括査定サイトとは、一度物件情報を入力するだけで複数の不動産会社に査定依頼が出来るサイトです。

その中でも特に「イエイ」という一括査定サイトがお勧めです。イエイは日本最大級の一括査定サイトであり、参画不動産会社数が1,000社を超えていて、利用者も300万人を超えています。

参画不動産数が多いという事は、それだけ自分の家に合った不動産会社と出会える可能性が高いという事です。

また、利用者が300万人を超えているという点は、多くの利用者の声を吸収してサービス向上に努めているという事になります。

不動産査定サイトをおすすめする理由」には、大手の不動産一括査定サイトを比較した内容を書いています。興味があれば是非見てみてください。

家の売却相場価格は大きな幅がある

レインズや土地総合情報システムを参考に得られる相場には大きな幅があるのが特徴です。

不動産業者に問い合わせると「大体2,500万から3,000万前後ってとこですね~」とずいぶんと幅のある返答が返ってくることが殆どです。でもこれにはいくつかの理由があります

不動産は無二の存在

他の資産と違い不動産はこの世に全く同じものは存在しないという特徴があります。

同じマンションの同じ階であっても、間取りやエレベーターからの位置や角部屋か否か、同じ分譲地内の同じ建売住宅だとしても日当たりの状況や建物の使用状況、外構の違いであったりなど、100%同じものがあるとは言えません。

だから業者さんは、たとえ近隣の取引実績をもとにしても「2,500万円です!」とは言い切れないんです。

取引実績や営業スタイルがそれぞれに違う

もう一つの理由として、業者さんそれぞれに独自の営業スタイルや取引実績があります。

得意なエリアや得意な物件スタイル(マンション専門!投資物件専門!など)及び、売主さんの意向や現状のマーケット市場の考慮の仕方も微妙に違って解釈されるため、実勢価格を調べていてもいろんな価格があるんだな~と感じるのです。

では幅の少ないもっとリアルな価格を知るためには、どうすればいいのでしょうか…

優良な不動産会社を選定するコツ

相場価格を把握したら、今度は不動産会社の選定をします。この不動産会社の選定が家を高く売る大事なポイントになります。
※コツを詳しく知りたい方は「良い不動産業者や仲介業者の選び方」の記事を読みざっくりポイントのみ知りたい方はこのまま記事をお読みください。

複数に査定依頼する事が大切

不動産会社を選定する時に気を付けなければいけない事は、複数の不動産会社に査定依頼をする事です。上述したように、不動産会社によって査定価格は変わってきます。また、その査定価格の根拠も様々なです。

そのため、一社だけに査定依頼をすると比較検討する対象がないので、精度の高い査定価格を判断するのが困難になります。

査定価格は高ければ良いワケではない

また、査定価格は高ければ良いというワケではなりません。不動産会社の中には「媒介契約(家を売る事を委任する契約)を取る」ことだけを目的に、査定価格を高く提示する悪い会社もあります。

そのため、査定価格が高いからといって売却を依頼するのではなく、キチンと査定額の根拠を見極めましょう。査定額の根拠に納得性があり、対応も丁寧・正確・スピーディーな不動産会社に売却を依頼するのがベストです。

特に気を付けてチェックする項目

築年数や広さなど一般的な項目の他に特に価格に変化が出やすい項目として

  • 間取りが同じでもその違いをチェック。同じ和室2部屋でも古式な二間続きではないか、キッチンなど水回りの設備の状態、収納が極端に少なかったり、リフォームされていても統一性がなかったり。
  • 付帯設備の電気、水道、特に下水とガスの種類
  • 前面道路との関係や方角
  • 登記事項に問題がないか(未登記の増築部分があったりしないか)境界の状態
  • 「告知事項あり」や「心理的瑕疵あり」という記載があれば事故や事件のあった物件です。法律で告知が義務付けられているので掲載されるべき事項です

どうですか?相場の差は理由の差。だんだんと見えてくるようになりました。

チラシにも意外な情報が隠れてる!

インターネットにたくさんの仲介物件情報が一度に掲載できるようになってからはずいぶんと新聞の折り込み広告や、ポストインのチラシの数は減りました。

印刷費や配布の時間や費用がかかるので、インターネットで効率よく掲載したほうが費用対効果が大きいからですね。

でも時々見かけるチラシにも情報が隠れています。「おすすめ物件 現地見学会!」などのチラシが入ったとき、これは費用とお金をかけてもすぐに買主が見つかりそうな人気物件な場合が多いです。こんな場合は少し高めな価格設定にされています。

また、売主さんのご意向で早急に売却して同じ不動産業者で次の物件の買い付けをされている場合もあります。そんな場合も業者さんには大切なお客さんなのでチラシを利用される場合がありますが、ちょっと低めの価格の場合が考えられます

不動産会社が行う家の査定方法

まず、相場を調べる前に、そもそも不動産会社はどのようにして査定価格を算出するかをご説明する必要があります。

不動産会社が査定価格を算出する時には、「取引事例比較法」という方法を利用します。

取引事例比較法とは

その名の通り周辺の成約事例をピックアップして、その金額を基にして査定価格を算出する方法です。
周辺のエリアで実際にあった取引事例から「この金額であれば売却できそうだ」という金額を予想します。

具体的な算出の流れは以下になります。

  1. REINS(レインズ)などを利用して成約事例をピックアップ
  2. ピックアップした物件の中から条件(駅距離や広さなど)が近い物件を絞り込む
  3. 絞り込んだ物件を参考に補正を加え査定価格を算出

このような流れで査定価格を算出します。

ちなみに、REINS(レインズ)とは不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムの事です。売り出し物件や成約物件のデータが蓄積されています。

条件が揃えばあなたの家もいくらで売却されたかレインズに登録されます。
詳しくは「REINSの仕組みとは」の記事をご覧ください。

家の査定額に影響するポイント

家の売却の査定金額に影響する要素としては以下の様なポイントが重要になります。

  • 広さ
  • 間取り
  • 築年数
  • 室内の状況
  • 眺望(マンションの場合)
  • 方角
  • 駅からの距離
  • 共有施設(マンションの場合)
  • 近隣施設
  • 学区
  • 施工会社(マンションの場合)

広さや間取り、築年数などは基本的な要素なので、簡単に比較することができます。
つまり、より広く、より出来てから時間が立ってない方が売却値段が高くなるのです。

また、一戸建てではなくマンションを売る場合「展望」は重要な要素になります。同じマンションであっても、階数や景色が違うと売値が大きく異るケースがあるからです。

その他、学区も大きなアピールポイントです。ファミリー向けの場合、進学実績や学校の評判が良い学区にある一戸建てやマンションは人気が高いです。人気の家をもっと見たい方は売れやすい「人気の家」の記事を御覧ください。

まとめ

家を売る時の相場の調べ方と損をしないで高く売るポイントがお分かり頂けたと思います。

まずはREINS Market Informationを利用して相場を把握しましょう。その上で、「高いから」という理由ではなく「査定価格根拠」で不動産会社を見極めましょう。

更に、イエイという一括査定サイトを利用して一社ではなく複数の不動産会社を比較検討する事が大切です。これらの事を行うかどうかが、自分の家の売却金額を大きく左右していきます。