任意売却という言葉を聞いたことがあるでしょうか。任意売却は、多くの場合でメリットしか語られないケースが多いです。任意売却はメリットが多いのも事実ですが、任意売却をするデメリットは、今後の人生に大きな影響を与えるほどのリスクがあるのです。任意売却をする場合には、そのリスクも理解した上で行いましょう。

任意売却とは?

そもそも任意売却とは、住宅ローンが残ってしまう状態で家を売却することをいいます。

基本的には、家の住宅ローンが残っている状態では、家を売却することはできません。

なぜなら、住宅ローンが残っているということは、その家に金融機関からの抵当権が設定されたままだからです。

抵当権とは「担保」のことであり、住宅ローン借入者が返済不能状態になれば、抵当権設定者主導で家を処分できます。そのような権利を設定したまま家を売却することはできないので、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があるのです。

ただ、任意売却は、住宅ローンの残債がある状態でも売却できる方法なのです。一見するとメリットが多いと思われがちですが、実は大きなデメリットもあるので注意が必要です。

任意売却のメリット

任売却のメリットは以下の通りです。

  • 残債がある状態でも売却できる
  • 分割での支払いが可能

まず、先ほどいったように、残債がある状態でも売却できるという点がメリットです。

通常、抵当権を抹消するためには、残債は一括で返済する必要があります。しかし、住宅ローンは1千万円単位ですので、一括で返済するのは難しいことが多いです。

そのため、大抵の場合は家を売った「売却金額」を返済に充てます。

この売却金額を当てても返済しきれないときに任意売却を利用すれば、一括返済ではなく分割での返済が認められるのです。しかも、残債を全て返済していないのに抵当権を抹消できるというワケです。

買い替えローン

実は、任意売却以外にも「買い替えローン」という住宅ローンを組むことができれば、抵当権を抹消しなくても不動産の売却ができます。買い替えローンとは、新しく購入する家の住宅ローンと、今の家の住宅ローンの残債を一緒に組める住宅ローンです。

たとえば、今の家の売却金額を充てても、住宅ローンが1,000万円残ってしまうとします。

通常は任意売却の交渉を金融機関とするか、手持ち金を捻出して何とか完済するしかありません。

しかし、仮に新しい家を、4,000万円の住宅ローンを組んで購入する場合、その4,000万円と残債1,000万円の合計5,000万円を買い替えローンとして組むことができます。

しかし、ローンを5,000万円組むということで、通常よりも借入金額が上がるため審査が厳しくなるというデメリットがあります。また、一つの物件(新しい家)で2種類の住宅ローンを組むということで、さらに住宅ローン審査は厳しくなるのです。

また、当然ですが家を「買い替える」ときにしか買い換えローンは利用できません。一方、任意売却は買い換えローンほど難易度が高くありませんし、家を買い替える必要もないのです。

任意売却の流れ

任意売却をするときには、任意売却などの手続きを専門にしている不動産コンサルタントに、金融機関との交渉を依頼します。

つまり、債権者(金融機関)と債務者(住宅ローン借入者)の間に、不動産コンサルタントを入れることで調整役を担ってもらうというワケです。

そして、先ほど少し触れたように、抵当権を抹消して分割での請求にしてもらうのです。

たとえば、1,000万円を月々4万円の返済額に分割するなど、債務者に一定の配慮をした形で返済額は決定します。債務者に配慮しないと、結局は債務者が返済できない状態になってしまうからです。

債務者の財務状況によっては、残債自体を減額してくれる場合もあります。これも、結局は債務者が残債を返済できなければ、自己破産などになり、金融機関も損をしてしまうからです。

任意売却のデメリットとリスク

任意売却のデメリットとリスクは「信用情報」に傷がつくということです。

信用情報に傷かつくと、信用情報の履歴が消えるまで、ほかの借り入れが困難になりクレジットカードすら作れなくなる可能性があるのです。これが、不用意に任意売却をしてはいけない理由です。

信用情報とは、「クレジットカードの延滞履歴」「ローン返済の延滞履歴」など、個人信用にかかわる「事故」を記録している情報です。

この信用情報を記録しているのは、保証会社といわれる機関であり、金融機関とは別にあります。

住宅ローンをはじめとした「ローン」を組むときや、クレジットカードを作成するときも、債権者は必ずこの「信用情報」を照会します。そのため、どんな機関で借り入れを起こそうが、信用情報は照会されてしまい、「任意売却」の履歴がある時点で心象は悪化します。

任売却の履歴があれば、ローンに関しては、審査非承認になる可能性は極めて高いです。

また、この信用情報は5年前後消えることはありません。

保証会社によって、そして信用情報の種類によって履歴が残る年数は違います。そのため、任売却をするときには、数年間はほかの借り入れができなく、クレジットカードをつくるのも困難になることは理解しましょう。その上で、任意売却をする選択を選ばなければいけません。

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

複数の会社に査定依頼をする時は不動産一括査定サイトのイエイがお勧めです。このサイトは一度物件情報を入力すれば複数の不動産屋に査定依頼ができます。イエイは、数ある不動産一括査定サイトの中でもトップクラスの不動産会社数を誇ります。
査定依頼できる不動産屋が多いという事は、それだけ自分の家を高く売ってくれる不動産屋に出会える確率が高いという事です。