【マンション売却】損しないで高く売るコツ

マンションの売却を漠然と考えているなら、早めの段階で基本的な知識やポイントを押さえておきたいものです。知っているかどうかの少しの差で、売却額は変わります!ぜひ少しでも高く売るための参考にしてください。

マンションを売る前の事前準備

すべては査定からはじまります

今住んでいるマンションはいくらで売却できるのか、それを知ることからすべてはスタートします。想定していた売却額より大幅に下回れば、新居の資金計画や今後の貯蓄の見通しが狂い、将来設計が定まりません。新居を探す前に、まずは査定からはじめます。

必要書類を揃える

簡易的な査定であれば、住所と専有面積・間取り・築年数で算出してもらえます。しかし実際に売却の手続きをする際には、早い段階で下記の書類が必要となります。確認のためにも事前に用意しておくことが望ましいです。

  • 購入時の図面、パンフレット等
  • 契約書
  • 重要説明事項等の書類
  • 固定資産税納付書

ローン残高が残っているときは

住宅ローンの残債があっても、売却と同時にローンの返済完了見込みであれば大丈夫です。売却費用だけでは足りない場合は、新たに買い換えローン(住み替えローン)を組む方法もあるので、銀行に相談して事前に確認することが必要です。

仲介の仕組み

マンションの売却は、まず不動産会社と媒介の契約を締結します。契約には以下の3種類がありますので、事前に基本として押さえておきましょう。後に的確な判断ができます。

「一般媒介契約」

複数の不動産会社に仲介を依頼できますが、専任に比べて営業意欲が低い場合があります。

「専任媒介契約」

専任契約をした不動産会社のみが仲介できます。2週に1回程度、販売状況報告を受けることができます。

「専属専任媒介契約」

専任契約をした不動産会社のみが仲介できます。売主が購入者を直接見つけても、不動産会社を通して契約しなければなりません。1週に1回程度、販売状況報告を受けることができます。
基本的に不動産会社は専任媒介、専属専任媒介での契約を望みます。熱心に営業をしてくれるメリットがあります。しかし最近は不動産業者間の物件共有システム「レインズ」や不動産のポータルサイトなど、より多く露出させる売り方が主流なため、一般媒介が有利だといわれています。

マンション売却の流れ

不動産会社選び、査定

不動産会社によって得意なエリア、物件などが異なります。必ず実績を確認することが大事です。査定は1社ではなく、複数社から取り相場を認識しましょう。仲介を頼む不動産会社が決まったら、売り出し価格を決め、媒介契約を締結します。

内覧会を開く

実際に購入を検討している人に物件を内覧してもらいます。価格交渉を経て、買い手のローン仮審査、引渡し時期などの合意に至ったら、買受の申し込みとなります。

売買の契約締結

売主、買主が仲介の不動産屋の立会いの元、売買契約を締結します。契約書や重要事項説明書等の読み合わせがあり、時間にして大体2時程度。手付金を受け取り、最後に捺印をして契約が完了します。

不動産の引き渡し

契約時に合意した引渡し日までに、マンションを退去します。手付金を除いた残金決済を確認し、鍵を不動産会社に渡したら終了です。

内覧のときに気をつけたいこと

東向きなら午前中、西向きなら午後など、できるだけ日当たりのいい時間帯に内覧を設定し、日中であっても全ての部屋の電気をつけて明るい空間にしましょう。部屋をセンスよく飾り、収納も整頓します。観葉植物や花を飾ってマンションのモデルルームのような雰囲気を演出すると好印象です。

ペットや小さな子どもがいる家は敬遠されることも多いので、内覧の日は家にいない方がおすすめです。生活臭を少しでも消すために、窓を開けて換気、カーテンも開けましょう。

水回りは特に綺麗に!

水回りのクリーニングはプロに頼んででもピカピカにしておきます。設備に不具合がある場合、あらかじめ直しておくのが得策です。設備が古いイメージを与えると、買い手の購入意欲が低下したり、値切り交渉の要因になります。

契約時にすべての不具合は申告しますし、引渡し後すぐに見つかった不具合も売主の負担となります。いずれ直すのなら、トラブルを避け高値で売却するためにも事前に直しておきましょう。

引渡しはできるだけ春先に

子供のいる家庭の住み替えは新学年の時期に集中し、人事異動も多いので人の移動に合わせて物件の動きも活発になります。需要が多くなれば、相場より高値でマンションが売却できます。急いで現金が必要な事情がなければ、春先の売却に向けて半年くらい前から準備を開始するのがおすすめです。

売り出し価格は後悔しないように

売却金額は、金額の端数を80万、90万に設定して売り出します。価格が安く見える心理効果があります。その端数は値切り交渉される覚悟で、価格設定をしましょう。

売却を急ぐ場合は低く設定して大勢の人に物件に興味をもってもらうことも大切ですが、売り出した翌日には売れてしまいもっと価格を高く設定すればよかったという話もちらほら…。特に急がない場合は後悔しないように、強気に設定しておきましょう。

マンション売却のコツ・ポイント

マンションの売却は余裕を持って計画します。特に買い換えローンを組んだり仮住まいをせずに新居に移る場合は、引渡しのタイミングを合わせる必要があり、買い手が決まるまで時間がかかることも。少しでも高値で売却できるように下調べは入念にしましょう。

ペットを飼っていたマンションを売る時は売却価格は下がるの?

マンション売却

今では、多くのは分譲マンションではペット飼育可能になっています。しかし、ペットと一緒に暮らしていると、どうしてもペットの臭いが部屋に付いたり、部屋に傷が付きやすくなったりします。そのため、ペットと暮らしていたマンションを売却するときには、臭いと傷に注意して売却しないと高く売れない場合があります。