マンション売却内覧時に買主に買いたいと思わせるコツ

マンションを売却するときには、購入予定者が事前に部屋を見学する「内覧」が行われます。

内覧によって見学者の部屋に対する印象が大きく変わるため、内覧前の準備は非常に大切です。また、内覧前にハウスクリーニング・リフォームするかどうかという話も良く出ます。

しかし、内覧前の準備や当日にやっておくべき作業やコツについて、分かりにくい点も多く売主に難しい内容です。

マンションや家の内覧は、ただ見学をしてもらうだけではいけません。掃除は勿論ですが、内覧前申し込み前に確認できる外観の写真についてもコツがあります。

そして売主はマンション売却手続きだけでなく部屋を、購入予定者に買いたいと思わせる魅力的な状態に保つことが必要です。

初めてマンション売却を検討している売主に向けて、内覧前の準備や当日に押さえておくべきポイントをはじめ、基本的な手順についてもご説明します。

内覧前に押さえておくべきポイントや作業

購入検討者(買主)は、チラシやネットに掲載された広告を見て、不動産会社へ連絡を行い内覧手続きが始まります。そして、見学希望者と売主が予定を合わせて、売主が内覧日に向けて様々な準備を始めるのが基本です。

まずは内覧前に押さえておくべき基本的なポイントをご説明しますので、各作業について覚えておきましょう。

内覧前に掃除や部屋の整理などを済ませておく

売主は内覧前に以下のような準備をする必要があります。

売主は内覧前に準備をする必要がある

    • 各部屋やベランダを含めすべて掃除
    • 玄関まわりの準備
    • リビング・ダイニングの準備

上記で共通しているのは、「きちんと見学者を出迎えるための準備」という点です。中古マンションを売却するときには、接客を含めた販売活動の全般を不動産会社が行います。そのため主に掃除や片付けといった作業になる点を、覚えておきましょう。

しかし、あくまで見学者が「お客様」であることを忘れずに、売主も営業担当の方と出迎えるという意思を持って売却活動に臨みましょう。

手間と地道な作業が続くため途中で簡略化させたくなりますが、マンションを売却するまでの数か月間、売主がどれだけ売却活動に協力したかで、売却価格と売却スピードに大きく影響します。

各部屋やベランダを含めすべて掃除

内覧前の準備特に手間が掛かる作業といえば、全室と水回り、ベランダなどの掃除になります。売主であり普段生活している側からすれば、あまり気にならないポイントでも買主にとってはちょっとした汚れも気になる物です。

特に水回りは水アカやカビ、頑固な汚れがこびりついています。
たとえば以下の方法で、それぞれのケースを対処してみるのがおすすめです。

  • 水アカにはクエン酸とメラミンスポンジを使用する
  • お風呂場などのカビは、市販のカビ取り剤もしくは業者に頼む
  • トイレは重曹やクエン酸などを用いて、黒ずみや汚れを落とす
水回りは生活するにあたって、頻繁に使用する場所でもあるので、買主によっては最も重要視している可能性もあります。

そのため、ごみや汚れはできる限り落として、清潔感を演出して買いたいと思わせるように気持ちを向けるのが基本でありコツです。

玄関まわりは第一印象を決めるので慎重に何度も確認する

玄関は見学者が一番初めに見る「部屋」になるので、部屋全体の印象を左右します。特に気を付けたい点は以下の3点です。

スリッパ

[fukidesc img=”https://xn--obk492jx1b.jp/wp-content/uploads/2019/03/sripa.jpg” title=”まずはスリッパを用意しておきましょう。家の玄関にスリッパがあるかどうかで、出迎えてもらっているかの雰囲気が異なり注意が必要です。たとえばスリッパを用意してもらっていない状態で内覧を行うということは、靴下超しに直接床と触れます。そのため季節によっては足先が寒くなり、内覧に集中できず印象も良くありません。”]

背の高いものを置かない

玄関にはコート掛などの背の高いものは置かないようにしましょう。玄関はただでさえ狭い空間ですので、背の高い物を置いてしまうと圧迫感を与えてしまいます。

下足入れ

下足入れにも注意が必要です。下足入れを開ける見学者もいますので、必ず靴の整理をしておきます。

また革靴特有の臭いなどがこもっている場合は、換気をしたり下足入れの中に消臭剤を入れたりしておくなどの対応が必要です。

玄関は見過ごしてしまうポイントが多いですが、買主にとっては第一印象となる重要な場所ですので、見た目や臭いなど清潔感を意識した準備をしましょう。

リビング・ダイニングの準備

リビング・ダイニングは、見学者が部屋に入った際に重視する空間です。生活する上で、普段からよく使用する部屋となるため、具体的な生活イメージを組み立てる際に現在の状況から想定します。

そのため、できるだけキレイに、そして広く見せるように、以下のような工夫を行います。

  • 床面をなるべく露出しておく
  • 白基調のレイアウトにする
特にリビング・ダイニングの床面には、物をなるべく置かないようにしましょう。部屋の床面は、露出量が多いほど広く見える傾向があるので、快適で広い空間を演出するためにも最新の注意をはらうことが必要です。

また、同じく広く見える工夫として「白基調」にするという方法があります。

家具や家電を入れ替える必要はありませんが、簡単に白を取り入れられる箇所は積極的に取り入れます。たとえば、クッションカバーやテーブルクロスなどであれば、手軽に色を変えることができるでしょう。

他にもカーテンなども白を基調としたタイプに変えるのもコツです。

内覧当日の行動やコツ

内覧前の準備が完了したら、次は内覧当日の行動から買主に買いたいと思わせるポイントを含めることが必要です。

極端に難しい内容ではなく、マンション売却を意識し過ぎず見学者をお客様と捉えて、丁寧に出迎えるための行動が、主なポイントとなります。

部屋の電気をつける

内覧当日は、廊下や水まわりを含めて、全ての部屋の電気をつけておくのです。

部屋の電気をつけておくことで、明るい印象を簡単に演出できるので、購入検討に向けた気持ち作りに役立ちます。そのため内覧前に、電球の交換は済ませておくのがコツです。

ちなみに陽当たりが良いことを売りにしているのであれば、陽が当たる部屋以外の電気をつけるだけでも良いでしょう。

換気や消臭を徹底する

中古物件は、どうしてもその部屋独特の臭いが室内に充満しやすいです。そのため、見学者が来る前には数10分程度で良いので換気をしておきましょう。

それでも臭いが消えない場合には、消臭剤を置いておくなどの対応をするのがポイントです。売主側は長期間住んでいるので臭いに気付きにくいですが、内覧時のネックになる場合が多いので気を付けましょう。

バルコニーにスリッパを置く

さらに、バルコニーにも外用のスリッパを置いておくのがおすすめです。

ただし、バルコニーに外用のスリッパを置いておくのは、「出迎え」と「バルコニーに出て欲しい」という意図があります。

そのため、眺望があまり良くなくバルコニーに出て欲しくない場合には、あえてスリッパは置かないという選択もありです。

スリッパを活用して、見学して欲しい部屋とそうでない部屋を分けるのも、買いたいと思わせるためのコツです。

出迎えの挨拶など基本的なマナーは必ず押さえる

売主としては以下のような点を意識して見学者を出迎えましょう。

  • 出迎えの挨拶
  • 見学中は外出
  • 張り紙など
マナーでもありますが出迎えの挨拶は必ずしましょう。見学者も入居者の顔が見えた方が安心するだけでなく、丁寧な挨拶は信頼性や検討度合いを高めるのに大切です。

また、見学者が室内にいる間は、出来るだけ売主は外出しましょう。遠出をする必要はなく、近くの公園やマンションのエントランスに待機程度で十分でしょう。

見学者の中には、どうしても売主の目が気になってリラックスして、間取りや部屋の広さなどを確認できないことがあるためです。

そして、不動産会社の営業マンには「どこを見ても良い」といっておきましょう。見学者もクローゼットの中を見たりソファに座ったりしたいものの、どうしても遠慮してしまいます。

そのため、営業マンには「自由に見てよい」と伝えつつ、クローゼットに「ご自由にお開けください」などの張り紙をしておくことも効果的です。

ちょっとした作業ですが、これらの心遣いや配慮が買主に買いたいと思わせる気持ちにさせます。

リフォームについて

室内をリフォームするべきかという点は、結論をいうとリフォームをしてまで売却することはありません。

ここでは、リフォームをしてまで売却する必要が無い理由をご紹介します。

費用面の負担が大きい

リフォーム費用は数10万円から、場合によっては100万円を超えてくる費用になります。その費用を売り出し価格に乗せると、費用負担をデメリットと感じて購入検討者が減る場合もあります。

周辺物件が高めの売り出し価格に設定していない限りは、数10万円~100万円以上掛けてリフォームしない方が、かえって購入されやすいです。

リフォームには時間が掛かる

リフォームには時間がかかります。工期は工事の種類にもよりますが、1~2週間~1か月以上のかかる場合もあり売り出し時期に影響する点に注意です。

また、工期は工事期間だけでなく、リフォーム会社の設定や打ち合わせをする時間も含まれます。

買主から改善を指摘された場合は割引で対応できる

立地条件については良い評価を貰いつつ部屋の改善を指摘された場合は、リフォームをしていた方が印象は良かったかもしれません。

しかし、リフォーム分を値引きするという交渉で、話がまとまる可能性もあります。

そのためリフォームの見積もりを何パターンか出しておけば、リフォームするときに発生する上記のネックがなくなるのです。そのため、わざわざリスクを犯してまでリフォームしてから売却する必要はありません。

マンション売却に伴う内覧時には細かな準備を重ねることがコツ

マンション売却を決めたら、売却額や手続きだけでなく買主を見つけるために、内覧にも力を入れることが必要です。

そしてマンションや家の内覧で、重要な作業とは当日の挨拶などだけではなく、内覧前の掃除や片付け、部屋の模様替えなどがポイントになります。

マンションや家の売却時は、内覧前と当日の準備や行動についても細かく確認しておくことが、買主に買いたいと思わせるコツですよ。

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