家の住み替えで住宅ローンのダブルローンと住み替えローンはどっちが得?

マンションを住み替えるときには、今のマンションを売るタイミングと、新しいマンションを買うタイミングが難しいですよね。

タイミングによっては、2つの住宅ローンの支払いが発生することもあり、大きな負担になることもあります。そこで今回は、マンションを住み替えるときの2つのパターンである、「ダブルローン」と「住み替えローン」について比較解説します。

注意
買い替えローンのことを住み替えローンとして説明しています

ダブルローンと住み替えローンはどっちが得?


結論からいうと、ダブルローンの方がリスクは高いので、住み替えローンを組んだ方が得です。

そもそもダブルローンとは
読んで字のごとく「2つのローン支払いをする」ということです。2つというのは、もちろん今住んでいる家と、新しく住み替える方の家を指します。

ダブルローンが発生するケースは、マンションなどの住み替えの際に、新しくマンションを買った後に今のマンションを売る「後売り」のときです。流れとしては以下のようになります。

マンション売却の流れ
  • 新しいマンションの契約を結ぶ
  • 今のマンションの売却活動をはじめる
  • 新しいマンションの引渡を受ける
  • 今のマンションの契約を結ぶ
  • 今のマンションの引渡を行う

上記の「新しいマンションの引渡を受ける」~「今のマンションの引渡を行う」までの期間は、今のマンションの住宅ローンと新しいマンションの住宅ローンのダブルローン状態になります。

つまり、ダブルローンとは一気に2個の住宅ローンを借りるということです。

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ダブルローンをすすめない理由

ダブルローンの期間は不明

ダブルローンのリスクが高い理由は、まずダブルローンの状態になる「期間」が分からないということです。なぜなら、今のマンションの売却がいつ終わるかが分からないからです。

マンションの売却期間は大体3か月程度といわれています。しかし、マンションの売れ行きは以下のような要素によって変わってくるのです。

  • 不動産市況
  • 競合環境
  • 不動産会社の営業力
これらの不確定な要素によっては、売却期間が半年以上かかる物件も少なくありません。

たとえば、新しい物件の引渡を受けて、その後に8か月かけて今の家が売れたとします。仮に、今の家の住宅ローンが月々10万円、新しい家の住宅ローンが月々12万円だとすると、8か月間は月々22万円のローン支払いになるということです。

売却金額が不明

また、先ほどの3つの要素は、マンションの売却スピードだけに影響を与えるワケではありません。マンションの売却金額にも大きな影響を与えるのです。

たとえば、住宅ローンの残債が3,000万円残っており、査定額が3,200万円だったとします。

しかし、3,200万円はあくまで査定額なので、3,200万円で売れるとは限らないのです。

仮に、市況の悪化や競合物件の増加などによって、売却金額が2,900万円の場合には、残債が300万円残ってしまいます。そうなれば、300万円は手持ち資金で補うことになるので、非常に大きな負担になるのです。

この「ダブルローンの期間は不明」という点と、「売却金額が不明」という2点が、ダブルローンで住み替える大きなリスクになるのです。

住み替えローンをすすめる理由

一方、住み替えローンはリスクが少なく、メリットが多いです。

そもそも住み替えローン
今の家の残債と新しい家の住宅ローンをまとめて借入できるローンになります。
以下のケースでみていきます。
  • 今のマンションの残債が3,000万円
  • 今のマンションの売却金額が2,700万円(残債300万円)
  • 3,200万円の新しい家を、3,200万円のフルローンで購入
この状況のときに、残債300万円と新しい家の3,200万円、合わせて3,500万円を借り入れるのが住み替えローンになります。

上記のように、まずは今の家の売却をしてから新しい家の購入をするという、先ほどのダブルローンのときとは逆に流れになります。

住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリットは以下の通りです。

  • 残債があっても住宅を売却できる
  • 住宅ローン条件は変わらない
まず、住み替えローンを利用すれば、残債があっても住宅の売却はできます。

普通なら残債がある状態では、手持ち資金を捻出する必要があります。しかし、住み替えローンを組めば手持ち資金を減らさずにマンションを売却できるのです。

また、ほとんどの金融機関で、住み替えローンと通常の住宅ローンでは条件が変わりません。そのため、金利なども同条件で借り入れることができる点もメリットです。

住み替えローンのリスク

住み替えローンのリスクは以下の点です。

  • 審査が厳しい
  • 仮住まいの可能性がある
まず、単純に借入額が上がりますので、住み替えローンの審査は通常の住宅ローンよりも厳しいです。

また、1つの住宅(新しいマンション)を担保に2つの住宅(今のマンション&新しいマンション)の借り入れを行うので、その意味でも審査は厳しくなります。

さらに、先ほどいったように、今の家を先に売るという流れになるので、仮住まいの可能性が上がります。なぜなら、今の家の引渡日と新しい家の引渡日を合わせるのは難しいからです。

たとえば、今の家の引渡日が5月31日だったとして、新しい家の引渡日が8月31日だったとします。

その3か月間は住む家がなくなってしまうので、仮住まいとして賃貸などに一時的に移住することになるのです。そのときに引っ越し費用がかかったり、そもそも仮住まいする手間があったりする点は、住み替えローンのリスクといえます。

しかし、このリスクは前項で話したダブルローンのリスクと比べると、小さいリスクになります。そのため、マンション住み替えのときには、リスクの小さい住み替えローンの方が良いのです。