後悔しないための良い不動産仲介業者や担当パートナーの選び方

家を高く売りたい場合には、その家を仲介してくれる不動産屋が大事になってきます。その家を売るために検討者を集客するのも、見学者に家を説明するのも仲介してくれる不動産屋が行うからです。

しかし、不動産屋は非常に多く、どの不動産屋を選んだら良いかが分からない方もいると思います。

良い不動産屋を選ぶコツは「査定」時に見極める事です。

ちなみに、国土交通省によると不動産会社の数は全国で12万社(2016年調べ)あると言われています。

日本のコンビニの数が約5万店舗(2016年調べ)ですから、不動産会社の数はコンビニの約2.2倍の規模になります。
「そんなにいらないだろう」と思ってしまいそうですが、それほど不動産会社は多いのです。

これだけ不動産会社が多いと、どの不動産会社に頼んだら良いのかわからなくなってしまいます。
そんな時ついついTVCMで見かける大手の不動産だったりネームバリューのある不動産だったら安心だろうと思ってしまいますが、この考えはとても危険です。

大手の不動産だからといって選ばないほうが良い

大手の不動産が必ずしも安心ではないという理由は2つあります。

1.大手不動産が広告費を使うのは自社に対してだけ

大手の不動産はテレビCMをはじめ雑誌やラジオ、ネット広告など色々な広告を打ちます。
しかし、その殆どは企業イメージ向上のための広告です。

あなたの家を売るために個別に広告を打つのではないので、大手の不動産だからといって一概に販売力が優れているとは言い切れません。

2.営業のノルマの世界

大手ほど月末は営業の数字に追われてしまいます。
大きな会社を維持するためにはそれなりの営業数字が必要だからです。

そうなると、「とにかく契約を取らないと」という気持ちになり売り主様に対して無茶な家の値下げを提案する営業マンもいます。

もちろん大手の不動産会社の中にも優秀な営業マンは居ますし、地方の小さい不動産会社の営業マンでも無茶な家の値下げを提案をしてくる場合も居ます。

つまり、「大手は安心だから」という固定概念は捨て、「この人は信じられる営業マンだ」という視点で見るべきだと思います。

良い不動産業者や仲介業者の選び方

そもそも良い不動産屋とは、物件を「高く」、そして「早く」売ってくれる不動産屋です。

不動産は人生の中で一番大きな買い物です。そのため、購入検討者も他の商品と比べると慎重に、且つゆっくりと家を見極めます。

キチンとした査定額からの売値の設定や、丁寧で素早い接客応対などによって、家が売れる価格が100万円単位で変わってくる事さえあります。

また、その査定額や接客応対は不動産業者や担当してくれる営業マンによって全く異なってくるのです。

なぜ査定額が大切か

査定額が大切な理由は「正確な売値設定」ができるからです。まず、査定額というのは「恐らくこの位の金額で売れるであろう」といいう金額です。一方、売値と言うのは広告などに記載する、「購入検討者が認識する価格」です。

中古の家を売る時には大抵値引き交渉が入ります。そのため、値引き交渉を加味しつつ、集客(チラシなどを見て「高い」と思われない)も出来るような売値にする必要があります。売値は査定価格をベースに決めるので、集客ができ、より高い金額で売る事ができるような、精度の高い査定価格にする必要があります。

その精度の高い査定額であるかどうかを見極めるのは「査定額」の根拠です。不動産業社が出してくる査定額は不動産業者によって異なります。そのため、ただ「査定額が高いから」という理由ではなく、「その査定額を算出した根拠」が信頼できるものであるかを見極めましょう。

査定時の応対はどうやって見極めるか?

また、応対も「査定時」に見極める必要があります。家を売る時の流れは、査定をしてもらってから、「あなたの会社に家の売却を依頼します」という意味の媒介契約を締結します。つまり、媒介契約を締結する前の「査定」の時しか応対を見極められないのです。

先ほども言いましたが、家は人生の中で一番大きな買い物です。そのため、購入者からすれば営業マンが非常に大事な要素です。「物件は良いけれども営業マンが信頼出来ないから不安」という理由でキャンセルすることもあります。

査定時の応対が「丁寧」「正確」「素早い」などの基本が備わっているかも勿論見極めるべきですが、営業マンがキチンと自分の意見を言えるかもチェックしましょう。自分の考えや意見があり、それを相手に伝える事が出来れば、値引き交渉の時に有利になるからです。

値引き交渉は、時には購入者に対してハッキリと「NO」と言う必要もあります。そのため、自分の意見を言えずに相手に合わせるだけの営業マンは、値引き交渉でも相手に合わせてズルズルと値を下げられてしまう可能性が高いです。

宅地建物取引業の免許番号を調べる

良い不動産屋を見つけるための確認手段として、「宅建業の免許番号を調べてみる」という方法もあります。宅建業は「宅地建物取引業」の略で、不動産屋の売買や賃貸の仲介を行う際に必ず必要となる免許のことです。

免許番号は、「①免許権者 ②更新回数 ③免許番号」の順に記載されています。

例えば、「国土交通大臣(2) 第〇〇〇号」「神奈川県知事免許(5)第〇〇〇号」という具合ですね。

免許権者

①の免許権者は”国土交通大臣”か”都道府県知事”のいずれかで、不動産屋が複数の都道府県へ展開するかどうかで変わります。複数の都道府県へ展開する場合は国土交通大臣へ、1つの都道府県で展開する場合は、その土地の都道府県知事へ免許申請します。どちらの免許権者が上ということはありませんので、これだけで不動産屋の良し悪しを判断することはできません。

更新回数

②の更新回数は、名前のとおり何回免許が更新されたかを示す数値です。

宅建業の免許有効期間は5年なので、5年以上営業していればその都度更新する必要があります。この更新回数を見れば、その不動産屋がどのくらいの営業歴があるのかをざっくりと把握できます。

ただし、店舗の増加・減少によって免許権者が変更になった場合は、更新回数がリセットされますのでこの限りではありません。

免許番号は、意識して探さない限り目にしないものかも知れませんが、不動産屋へ行けば必ずどこかに掲示されています。

見つからない場合はインターネットでも検索できるので、探してみるとよいでしょう。きちんとした登録がある不動産屋であれば、以下の国土交通省のサイトから検索が可能です。

業者団体への加入状況を調べる

上でご紹介した国土交通省のサイトからは、宅建業の免許番号が確認できるだけでなく、不動産屋が加入している業界団体を調べることもできます。業界団体とは、その団体の会員である不動産屋に対して育成指導や支援などを行うほか、消費者からの相談なども受け付けています。

業界団体へ加入するためには、団体が決めた一定の基準をクリアする必要があります。例えば、宅建業の免許の有無や業績、過去の業法違反の有無などです。業界団体に加入するかどうかは任意ですが、加入していれば最低限の条件をクリアしているということでもありますので、一定の安心感がありますね。業界団体に加入しているかどうかについては、上でご

信頼できる良い不動産を探す方法

このように、良い不動産屋は査定時に、査定額の根拠の明確さと接客応対で見極める事が重要です。また、その査定額と接客応対も比較対象がなければ「良い」かどうか分かりません。そのため、一社だけでなく、複数の不動産業者に査定依頼をしましょう。

複数の不動産業者に査定依頼をすれば、見比べる事ができ色々な意見を聞くことができます。そうすれば、自ずと査定額の根拠が明確で接客応対の優秀な営業マンを見極める事ができます。

不動産一括査定サイトを利用しよう

複数の不動産業者に査定を依頼する時は、不動産一括査定サイトの利用をお勧めします。

不動産一括査定サイトとは、家の情報(住所や広さなど)を一度入力すれば、そのデータを基に複数の不動産業者に査定をしてくれるサイトです。

通常であれば、店に直接行って査定をお願いするか、もしくは電話やメールで直接査定をお願いするしか方法がありません。

しかし、店頭に行ったり、電話したりするという事は、それぞれの店舗へ個別に連絡する必要があるので時間がかかります。そのため、時間がかからない不動産一括査定サイトをお勧めします。

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不動産一括査定サイトなら「イエイ」がお勧め

不動産一括査定サイトはたくさんあります。その中でも「イエイ」という一括査定サイトをお勧めします。

イエイをお勧めする理由は「参画している不動産会社が多い」という点と、「サイトの利用者が多い」という点です。

不動産業者の中でも「大手不動産業者」「地元密着不動産業者」「ディベロッパー型不動産業者」など様々な種類があります。例えば、大手不動産業者であれば様々なネットワークを駆使した情報の豊富さが売りですし、地元密着不動産業者であれば地元のパイプが太い事が売りです。

自分の家がどのタイプの不動産業者に依頼すれば一番良いかは、査定をしてみないと分かりません。そのため、参画不動産業者が多ければ選択肢が広がり、自分の家と相性の良い不動産業者を見つけやすいです。

また、サイトの利用者が多いという事はその分ノウハウが蓄積されているという事です。ノウハウが蓄積されているという事は、優良不動産業者の選別や、利用者に対するアフターフォローが確立されているという事です。そのため、イエイを利用して不動産業者を選べば、そのノウハウからもストレスが少なく優良不動産業者に出会いやすいという事です。

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悪質すぎる仲介業者は不動産保証協会、不動産協会に相談する

例えば投資用物件を高く売る為に一時的に高い家賃で知り合いなどを入居者として入居させ、購入後すぐに解約となり、次からは安い家賃でしか入らず損をさせられるなどといったことがあります。
もちろんそれ以外のトラブルもありまずが、そういったトラブルに巻き込まれた場合にはどこに相談すれば良いのでしょうか。

その際には、仲介業者が所属している不動産保証協会へ相談し、それでも解決しない場合は上位団体の不動産協会へ相談となります。

不動産保証協会とは

不動産仲介業を営むためには、既定の営業保証供託金の供託が必要となりますが供託金金額も大きい為、多くの不動産仲介業者は一部資金を負担することで加入できる不動産団体の保証協会に加入しています。

主な不動産保証協会として、公益社団法人不動産保証協会と全国宅地建物取引保証協会があります。

不動産保証協会は、不動産取引を安全かつ確実に行われるように支援する役割を担っており、会員である仲介業者を指導する立場にあります。その為、会員業者である仲介業者が行った不動産取引について、申出者と会員業者との間でトラブルが起こった場合に相談の受け付けをしています。

不動産保証協会へ相談するには

不動産保証協会、全国宅地建物取引保証協会へ相談するには最寄りの支部の窓口に連絡する必要があります。

解決しない場合は不動産協会へ相談

不動産保証協会へ相談してもトラブルが解決しない場合、上位団体の不動産協会全国宅地建物取引業協会連合会へ相談となります。

不動産協会は、基本的に不動産保証協会で解決できないトラブルについてのみ対応し、対応中に不動産保証協会で対応できるということになれば不動産保証協会へ戻します。

この段階でほとんどのトラブルは解決することが多いです。

それでも解決しない場合は

不動産保証協会、不動産協会へ相談しても解決しない場合は、国民生活センターや宅地建物取引業者管轄の自治体へ相談となります。

お金の返却などの民事的な内容であればアドバイスをしてくれますし、特に、仲介業者が宅建業法に違反しているような内容であれば、行政処分の対象になることもありますので、宅地建物取引業の免許取り消しとなれば仲介業者も困りますので非常に有効です。

最終的に折り合いがつかない場合は、法廷へということになりますので弁護士へご相談することになります。

まとめ

やはり、不動産取引において重要なのは業者選びです。

賃貸契約においても、売買契約においても面倒ではありますが1社だけで決めてしまわずに必ず数社比較するようにしてください。

仲介業者の営業マンも成績を上がる為必死なので悪質な業者に捕まると手付金の支払いを強要されたり、契約したくない物件の契約書に判を押さされるということもあります。良い仲介業者を探しと気持ちよく取引してください。