家を売る前にやったことと私が新築一戸建ての家を4年で売却した理由

住んでいる住んでいた一軒家は4LDKの建売住宅です。3,200万円の新築分譲で、頭金300万円を入れて、残りの金額は住宅ローンを組んで購入しました。

夫が2,000万円で、私が900万円のペアローンを組みましたので、名義は夫と私の共有名義です。当時私は30歳で夫は28歳、子供が3人いるという状態です。

まずは、売却した家の情報をどうぞ。

間取り4LDK
建物面積33.4坪/110.42㎡
土地面積43.2坪/142.82㎡
築年月2014年8月
駐車場2台
購入価格3,200万円

新築の家を売ると決めた理由

家を売った理由は単純に夫の浮気です。

夫は介護士をしていました。私は看護師です。
夫婦とも夜勤と昼勤があり、子どもたちは私の務める病院の保育園で面倒を見てもらうという生活を送っていました。

1度目は浮気を許したものの懲りずにまた浮気をしたため探偵を雇い証拠を押さえた上で離婚をしました。

住み替えをするために家を売ることに

離婚がほぼ決まり、新しい家を探すと同時に今の家の売却を始めなければいけません。

私はどの会社に今の家の売却を依頼しよう・・・と考えた時に、あまり不動産会社に良い印象を持っていないことを思い出しました。

今の家を買う時の地元不動産会社の対応が良くなかったからです。

あの時は「購入側」でしたが、逆に「売却側」のことを考えても、あのような不動産会社には依頼したくないなと思います。

私があの不動産会社に売却を依頼したら、私のように「全然良い物件紹介してくれない」と思う人が多いからです。

そこで今回も、自力で売却できないかなと思い色々とインターネットで調べていましたが、結論から言うと、さすがに不動産の売却を素人の私がやるのは難しそうです。
※今では不動産会社に勤務していましたが、あの当時は素人でしたので・・・。

物理的に「売却する」ということは問題ないのですが、集客活動をしたり契約行為をしたりするのは不可能だなと感じました。
詳しくは「不動産会社を通さず個人で家を売るメリット・デメリットと流れ」にもまとめています。

そのため、自力での売却は諦めました。

まずは家の相場を調べてみた

まずは我が家の相場をしらべることに。

相場は「REINS Market Information」と「土地総合情報システム」を利用して調べました。

レインズだけだと、範囲が広すぎて相場がよくわからなかったのが理由です。

家を少しでも高く売るために不動産一括査定をしてみた

一括査定サイトは、一度物件情報を入力すれば、複数の会社に不動産の査定依頼をしてくれるのです。

物件情報とは「所在地」や「築年数」「広さ」などのことで、正確に分からなければ大体の数字で良いとのことでした。ちなみに査定とは、「恐らく〇〇万円で売却できますと」という価格を提示してくれることです。

この査定を一社一社不動産会社に依頼するのは結構面倒です。

不動産会社に直接行けば、そこで小一時間くらい長い話を聞かなくてはいけません。また電話するにしても毎度同じことを伝えるので面倒です。

しかし、購入時の経験からいくつかの不動産会社を見比べたいと思っていた私は、最低でも5社くらいには査定依頼したいなと思っていました。

そんな矢先に一括査定サイトを見つけたので、まさに自分の探していたサイトだと思って早速査定依頼をしてみることにしましが、今思えば「家を売る時に不動産一括査定をおすすめする理由」にも書いたように不動産一括査定を使って正解だったと思います。

一括査定をした結果

実際に査定依頼してみると数分で終了しました。

あまりに簡単で本当に依頼できているのか?逆に疑いたくなってしまうほどです。先ほど言った物件情報を入力すると、いくつか査定依頼をする不動産会社が出てきます。

中には聞いた事がない会社も含まれていましたが、簡単な会社紹介の概要があったので選びやすかったです。

インターネット情報から、「大手」「地場」と色々な種類の不動産会社を選んだ方が良いとの情報がありました。ですので、大手だけではなく地場不動産会社にも査定依頼をしました。

合計で3社の不動産会社に査定依頼をしましたが、全ての会社が1営業日で査定金額を提示してくれました。

電話が出られるか分からなかったので、備考欄に「メールでお願いします」と記載しておきました。なので、全てメールで見比べることができ非常に分かりやすかったです。

実際に届いたメール
○○様
はじめまして。
この度は不動産売却査定サイト『イエイ』より
弊社へご依頼をいただきまして誠にありがとうございます。
私、○○店の○○(○○)と申します。
本日18時16分頃に私の携帯電話(090-xxxx-xxxx)よりご連絡差し上げましたが、
お忙しい時間帯にお電話を掛けてしまったようで、大変失礼いたしました。

弊社は、自社で直接物件を買い取る「買い取り専門業者」でございます。
不動産仲介会社とは異なり、査定額がそのまま買い取り金額となります関係上、
査定の結果については、実際に物件を拝見してからお答え差し上げたいと考えております。

お客様の方でもご希望がおありかと思いますので
そちらも含めて一度お電話で詳しくお話を伺いたいと考えております。
もしよろしければ、以下日時で改めてお電話差し上げてもよろしいでしょうか。

日時:6月3日(金) 12:30~
※他にご希望のお時間帯がございましたらお申し付けくださいませ。

それでは、最後までお読み頂きまして誠にありがとうございます。
○○様にとって良いご売却のお手伝いができればと存じますので、
今後ともよろしくお願い致します。

査定結果は3社全てが同じだったワケではありません。これもインターネットで情報を得ていたので予想はしていましたが、やはり同じ物件の査定額が違うのは少々違和感を覚えました。

査定結果はA社が3,200万円、B社が3,100万円、C社が2,900万円でした。

正直いずれも高いなという感想でして、4年住んでいるのでもっと落ちると思っていました。

その点は立地的な評価が高かったのと、不動産市況が4年前より良くなっていることが原因だそうです。とにかくラッキーなタイミングでした。

いずれの会社もメール連絡後に「実査定(訪問査定?)をさせてください」ということを言われました。

一旦机上で結果を伝え後は、実際に家を見て正式な査定額を出すそうです。少々面倒でしたが、良い不動産会社を選びたいので4社全て実査定のアポイントを取りました。

査定以外の学び

一括査定サイトの良いところは、一度にたくさんの不動産会社に査定依頼が出来ることだけではありません。

査定サイトでは不動産の売却の流れや、諸費用の詳しい説明まで書いてあります。私の場合は新しい家を建てるので、出来れば新しい家を建てて引越す瞬間に売却もできたらなと思っていました。

サイト内の記事を良く読んでみると、購入物件と売却物件を全く同日に引渡のは、割と難しいようです。

なので、出来れば同日を目指すものの、最悪今の家の売却が新しい家の購入より後なら良いかなと思っていました。

というのも、子供が2人いて妻が身重なので、仮住まいは避けたかったからです。今の家が先に売れてしまうと、新しい家が出来るまでとりあえず賃貸マンションに仮住まいしなければいけません。

その負担は非常に大きいと感じたので、とりあえず今の家の購入が先であれば良いかなと考えていました。

とは言え、あまりに売却が遅いと、新しい家のローンと今の家のローンのダブルの支払いになります。そのため、なるべく早く売る事は念頭に置いていました。

そんな細かい売却と購入の流れは、もちろん不動産会社と相談しました。ただ、このサイトで前持って学んでいたので、すんなりと不動産会社が言っている事が頭に入ってきた点は大きかったです。

査定金額と不動産営業マンの対応で不動産を決めた

一括査定サイトで査定依頼をした3社の実査定を、日曜一日で終わらせるアポイントを設定しました。朝から1時間~2時間おきに不動産会社が入れ替わり入ってくる感じです。

実査定自体は特に私がやることは少なく、不動産会社が庭を見たり、室内の様子を見たりしていました。

その実査定の仕方も3社がそれぞれ大きく違うなと感じました。やはり実査定が丁寧であったり細かかったりすると信頼できると感じます。その実査定の印象でも結局不動産会社選びは大きく左右されることになりました。

結論から言うと、二番目に高い金額である3,100万円を提示してくれたB社に依頼しました。

本当は3,200万円の査定額を出してくれていたA社に期待しました。が、A社とB社の営業マンは雲泥の差があったので、迷わずB社に決めました。

またB社は売却活動についての方法も事細かく教えてくれました。

査定のチェックポイント

まずA社とB社では査定のチェックポイントが全然違いました。例えばB社は駐車場や庭の手入れ具合、そしてゴミ置き場までの距離などをチェックします。これは私が購入する時に大事にしたポイントの一つです。

また、駅へは歩けるもののバス停の位置やダイヤ、周辺の交通量まで事前に調べていました。

その情報を「実際に生活してどう感じるか?」という感じで質問してきてくれるので、購入者側の視点が強いなと感じました。一方、A社は室内しか見ずに、しかも10分くらい見た後はもう本題に入っていました。

もしかしたら、室内だけでもある程度の査定額は分かるのかもしれませんが、自分が買う時の立場を良く分かっているので、やはりB社の方が信頼できるなと思ってしまいます。

査定額の根拠

決定的な決め手は査定額の根拠です。実は3社ともに指標にしていた物件は同じでした。

査定額は、ほとんどが周辺の成約事例で決まるそうです。つまり、周辺でどのくらいの金額で成約したかの事例を基に、その事例を該当物件に置き換えて査定額を出すのです。

その「該当物件への置き換え(査定額の根拠)」の時に、不動産会社ごとの特徴が出ます。その査定額の根拠がB社の方が圧倒的に信頼できる根拠でした。

例えば、B社はそもそも同じエリアでの販売実績が豊富でした。

販売実績が豊富なのでそのエリアの不動産事情に詳しかったです。大体の年収層や、その人達が求めているモノを熟知している感じでした。また、直近でも売却した時の情報があるので、その顧客と話をした内容も査定額の根拠の一つとなっています。

一方、A社にも販売実績はあったのですが、B社よりは少なく、また私の物件とは異なる物件でした。駅近のマンションであったり、駅から遠い私の家の2倍はある一戸建てであったりです。そのような事例から算出されても、やはりピンときません。

A社が1社だけ100万円高かった査定額も、あまり根拠のない数字であると思ってしまいました。そのため、A社とB社を比べてB社の方が信頼できると判断したのです。そこで、B社と専属専任媒介契約を結ぶことにしました。

専属専任媒介契約とは、B社にしか依頼ができません。B社にしか依頼が出来ない代わりにレインズに登録したり、1週間に1度以上売却報告があったりします。1社にしか売却を依頼できないと聞くと、何となく怖い気もします。

しかし、逆に1社にしか依頼しないことによって不動産会社もやる気を出すようです。

逆にたくさんの会社に依頼できる一般媒介契約にすると「うちの会社で仲介できるか分からない」という思いが強く、あまり人件費が広告費にお金をかけられないらしいです。仲介が成立しなければ仲介手数料が貰えないので、無理もありません。

やはり実際に不動産会社と話して思うのは、「査定依頼をたくさんの会社にして良かった」ということです。

不動産会社を見比べることで、営業マンの質が分かってきます。営業マンの質が分かれば、その会社の質も分かります。それは何社か見比べてみないと分からないことだと思います。

新築で購入した我が家を売却するまでの流れと実際に売れた金額

「不動産一括査定で査定金額と不動産選び」をしたあとB社に依頼をしていよいよ売却活動をはじまりました。

B社が最初に行ったことは意外にも土地の境界や越境確認でした。

土地は「境界杭」というものを打っており、その境界杭によって土地の面積が変わります。購入の時にも境界杭の確認をした記憶はありますが、改めて聞くと非常に大切なことだと再認識しました。

境界杭がなければ土地の面積が分かりません。

万が一境界杭を打ちなおして土地の広さが減少してしまえば、不動産価値に大きな影響を与えてしまいます。

また、隣戸との越境も大事だそうです。万が一越境している場合は覚書などをまかないと引渡後のトラブルになる可能性があるからです。

その辺りをまずはキチンと整備してから売却活動をはじめました。今の不動産で境界がしっかり決まってない事はほぼないそうです。ただ、万が一の時には大きなトラブルになるそうなので、土地を売却しようと思っている人は良く注意した方が良いです。

価格設定

先ほど言ったように、出来れば購入と同日に引渡をしたいです。

新しい家が完成するまで、まだ半年ほどあるので時間は割とたっぷりあります。そのため、不動産会社と話をして最初は強気の3,490万円での売り出しにすることにしました。

ただ、あまり段階的に下げるのは良くないので、この金額で売れなければ相場価格並みに下げることは不動産会社と話を付けました。

この3,490万円の設定も競合物件を加味した設定金額です。同じような物件は軒並み3,100万円~3,300万円で売り出しています。しかし、新築物件で一つだけ3,500万円の売り出しがあったのです。

私の物件は中古ながらも築3年なので、もしかしたらその新築物件を見た後に見学に来てくれる人がいるかもしれません。

その人が仮に100万円の値引きを要求しても3,390万円です。3,390万円で売る事が出来れば、もちろん何の問題もありません。そのような根拠を基に3,490万円での売り出しを考えてくれました。

見学者は意外と多かった

当初は3,490万円の売り出しは少し高いので、週に1件集客できれば良い方という話でした。しかし、初週から週1~2件程度の集客はコンスタントに取ることが出来、多い時は3件ほど見学者がいることもありました。

やはり、新築物件が集客してくれて、その近くで看板を立てていたので、その回遊客が来てくれていたようです。そのため、新築との比較になるので、どうしても室内の綺麗さや設備は見劣りしてしまいます。

中には500万円以上の値引きを要求してくる顧客もいた

実はローン残債と売却の諸費用を考えると3,000万円で売れれば最悪良いかなと思っていました。

しかし、不動産会社の方で「ここまで大きい値引きをしてくる人は契約前にもう一回値引き交渉してきます。突っぱねた方が良いです。」というアドバイスをもらい、値引きには簡単に応じない事にしました。

仕切り直し

ただ、やはり3,490万円では成約までは至らずに、3か月が過ぎていきました。

3ヵ月が過ぎたところで、不動産会社の担当者ともう一度話合いを行いました。3,490万円で売却できないことは覚悟していたので、特にショックはなかったですが、後3ヵ月後には新しい家が出来てしまうという焦りは少しありました。

当初の予定通り段階的に下げると「売れ残り感」が出るので、次は売れる確率が高い金額に設定します。

当時売りに出ていた競合物件が、「3,200万円」「3,180万円」など3,200万円前後が多かったです。その物件と私の物件は、駅距離や築年数などを加味すると、購入者にとってはほぼ同じ評価です。

そのため、同水準の3,240万円で売り出す事にしました。3,490万円での売り出しの時には、さすがに後半は集客が細ってきました。ただ、3,240万円に下げて再び大々的に広告をしたので、集客が回復し週3件前後のペースで集客することができました。

引渡日の問題

見学者の反応も良く順調に行くか?と思いましたが、問題は引渡日です。3,240万円で売り出してから3週目の見学者が非常に前向きに検討してくれていました。価格も40万値引きの3,200万円だったので、全く問題ありません。

しかし、引渡を1か月以内(新しい家が完成する5週ほど前)にして欲しいとの要望が非常に強かったのです。

先ほど言ったように家族の状況を考えると仮住まいは避けたい要素でした。しかし、そろそろ決めておかないと、もしかしたら新しい家が出来てから何か月も売れないという状況もあり得ます。

そこで不動産会社に交渉してもらう事にしました。不動産会社は購入見学者の話を良く聞き出してくれました。1か月以内を要求していた理由は「更新料がかかるから」という理由だったので、その更新料分の値引きで何とか話を付けられないかを相談しました。

更新料は19万円だったので、その程度の額の値引きは私にとっては問題ありません。

しかし、こちらからその額を提示することで、更なる値引きを求められることも考えられます。結論的には不動産会社が上手く話してくれたようで、19万円の値引きで引渡日も私の希望通りに出来ました。

引渡完了

無事に購入者の住宅ローンの審査も終わり、申込・契約も順調に進みました。新しい家の進捗会議や手続き関係も諸々あったので、今の家の契約から引渡まで2か月以上あるのは余裕があり楽でした。

その間に抵当権抹消手続きなどがあり、予想以上に時間がかかるからです。

また、私の場合は共有名義で私と妻で2本ローンを組んでいます。そのため、お互い銀行へ行って手続きをしなくていけないので、それも非常に手間でした。その点も踏まえ、引渡日に余裕があるのは助かりました。

そして、引渡手続きも無事に終え、当日も滞りなく引渡も完了しました。今回は3,200万円弱で売る事ができたので、購入側の家の諸費用分も賄えてしまいました。また、売却もストレスなく出来たので、本当にB社にお願いして良かったです。恐らく、売却金額も選ぶ不動産会社によって全然違うんだろうなと思います。それほど、不動産会社によってレベルの差があったからです。

まとめ

このように私の売却体験談は、結果的に大成功に終わったと思います。今思うと本当に良い不動産会社に巡り合えたなと思います。

逆に購入の時に不動産会社に嫌な印象を持っていなかったら、「複数の会社に依頼する」という発想はなかったかもしれません。その点だけは感謝しています。

また、一括査定サイトを利用して本当に良かったなとも思います。非常に手続きが楽でしたし、一度に比較出来たので検討しやすかったからです。皆さんも家を売却する時は、一括サイトで色々見比べることをお勧めします。