家を売る時の売却契約の成立から入金後の引き渡しの流れ

家や土地などの「不動産」は高額な商品です。そのため、他の商品と違い様々な手続きがあり、どうしても時間と手間を取られてしまいます。

家を売る時には、何にどの程度の時間が掛かるか入金後の引き渡しはどうなるかなどの流れを把握しておく必要があります。

売買契約成立後の流れ(売主)

家などを売った時の流れは売主と買主で異なります。まずは、売主の視点からご説明します。

銀行及び抵当権抹消手続きについて

住宅ローンの残債がある場合には抵当権が設定されているので、この抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは
借り入れを起こしている金融機関が担保として不動産に設定する権利です。平たく言うと、万が一ローンの返済が不能になった時に、その不動産を金融機関の主導で売る事ができる権利です。

その抵当権を抹消してからでないと不動産の引渡は出来ませんので、残代金が入金されるまでの間に手続きを済ませる必要があります。

まず、自分で直接銀行へ行き、不動産を引渡す日を伝えます。その際に、どんな書類が必要か前もって完済手続きに必要な書類へのサインなどが必要になります。そのため、銀行に行く際には前もって問合わせをして必要書類を確認しておきましょう。

また、銀行の込み具合によっては1~2時間程度かかる場合もあるので注意しましょう。

引渡日当日の流れについて

大まかな流れ
  • 登記申請の手続き
  • 融資実行依頼
  • 残代金の授受
  • 諸費用等の清算
  • 書類等の引渡し
  • 物件の引き渡し
  • 司法書士・不動産会社への報酬の支払い

引渡日当日は、不動産会社の指定した場所(不動産会社のオフィスである場合が多いです)へ行きます。大抵は買主から朝一番で入金(多くは銀行ローン)があるので、朝一番でのアポイントになることが多いです。

そこで買主から入金を不動産会社と共に確認をして、引渡書類に記名押印をします。その後に、不動産会社と登記を担当する司法書士と共に住宅ローンを組んでいる金融機関へ向かいます。

前項の手続きをしていればスムーズに案内され、完済した事の証明と抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。

売主はここで役目が終わり、後は司法書士に抵当権抹消手続きをお願いするという流れです。所要時間としては、スムーズにいけば1時間弱で終わります。

注意点

銀行への手続きも引渡手続きも、原則は銀行が空いている平日の日中になります。どちらも原則は自分自身(引渡は委任状で代理を立てることも可能)で行うので、特にサラリーマンの方は前もって時間を空けておきましょう。

また、当然のことではありますが引越し手続きも忘れずに行いましょう。見積もりを複数社取ったり荷詰めをしたりと、準備が意外と大変なので入金までの期間で早めに行いましょう。家具や家電の処分も引越し作業と並行して行う事をお勧めします。

売買契約成立後の流れ(買主)

家の買い替えだった場合の買主の立場からの手続きです。

住宅ローンの手続き

現金で家を買う方は別ですが、住宅ローンを組む方は住宅ローンの本審査があります。

そもそも不動産の売買契約を結ぶ前にも住宅ローンは「仮審査」をしますが、売買契約締結後に改めて本審査をする必要があるのです。仮審査で承諾を得ていれば、余程の事(勝手に転職してしまった等)が無い限りは否決されることはありません。

本審査の結果は金融機関にもよりますが、概ね1週間程度で出てきます。その本審査が承認であった場合には、金融機関と住宅ローンの本契約である金銭消費貸借契約を締結します。
金銭消費貸借契約は金融機関が営業している平日の日中しか基本は受け付けていません。

また、金銭消費貸借契約の手続きは1~2時間程度かかりますので、時間の調整は前もって行っておきましょう。

登記について

売主は抵当権抹消登記が必要でしたが、買主は売主から名義を変更する所有権移転登記が必要になります。手続き自体は住民票の取得など不動産会社の指示に従えば大丈夫です。しかし、不動産の持ち分については前もって決めておく必要があります。

通常は、不動産の購入金額の負担割合で決めます。例えば夫が全てのお金を出したのであれば、その不動産の持ち分は100%夫になります。

また、夫と妻で半分ずつお金を出している場合は、50%50%の持ち分になります。ただ、司法書士と相談の上である程度は決められるので、持ち分割合は前もって決めておきましょう。

引渡日当日

引渡日当日は、不動産会社から鍵を受け取る必要があります。時間は売主の手続きが全て終了してからなので、午後~夕方以降になることが多いです。

引渡は名義人本人でなくても委任状があれば、代理人でも対応できます。但し、印鑑証明などの書類が必要になるので、前もって不動産会社に聞いておきましょう。

引渡日当日の手続きは、引渡関係書類に記名押印をして鍵を受け取るだけです。そのため、所要時間は15分程度になります。

注意点

売主の手続きの時と同じく、金銭消費貸借契約と引渡は、基本的には平日の日中になります。そのため、代理人を立てる方(金銭消費貸借契約は原則本人)は早めに必要書類を準備しておきましょう。

また引越し手続きに関しても、売主の手続きに話した時と同様、前もって見積もり依頼をしておきましょう。