損?得?不動産業者に家を「買取」で売却するメリットとデメリット

家を売却する時には、買主を不動産会社に探してもらう「仲介」が一般的です。

しかし、家を売る時には「仲介」の他にも「買取」という手法も存在します。

仲介と買取には、明確にメリット・デメリットがあるので、自分自身が家をどう売りたいかによって仲介と買取は選ぶ必要があります。

不動産会社による「買取り」とは

買取を簡単言うと、「不動産会社が再販を目的に家を買い取る事」です。仲介との最大の違いは、一般個人が買主になるのではなく、不動産会社自らが買主になるという点にあります。
※買取と仲介の違いについて詳しく知りたい方は「こちらの記事」をお読みください。

不動産会社は買い取った家をそのまま再販するか、リフォームやリノベーションして資産価値を上げてから再販します。

どちらを選択するかは不動産会社や不動産市況によってことなりますが、大抵の場合は不動産会社自身では保有せずに転売します。

「即時買取」と「買取保証」について

買取には、「即時買取」「買取保証」があります。

即時買取

即時買取は仲介による売却手続きをする前に、不動産業者が売り手から直接買取る方法です。

売り手が早く資金化したい場合やそのままでは売却することが難しくリフォーム等が必要な物件はにリフォーム費用を考えると買取してもらう方が良い場合に即時買取は使われることが多いです。

買取保証と比べると価格交渉はしやすく、高く売れる場合もあります。

買取保証

買取保証は、媒介契約に基づき販売活動を行ったが一定期間が過ぎても売れない場合に不動産業者が買取を保証する方法です。

不動産業者も売れない物件を買い取ることになる為、即時買取よりも更に低い価格で設定されます。

悪徳業者に売却を任せると損をする

悪徳業者の場合は、高い値段で査定をし、専任媒介で預かります。

売価客価格が相場から離れているので長期売れないことが多く、そうして引き延ばしている間に、売り手も現金化しないといけない期限が近づいてくる為、最終的にかなり破格の値段で買取を提案してきます。

不動産業者にとっては、高い値段で売れればよし、売れなくても買取で安く仕入れることが出来る為、こういった業者に捕まると売り手は損をすることになります。

買取による手数料などの諸経費

買取による売却の際にかかる諸経費には、

  • 仲介手数料
  • 所有権の移転、抵当権抹消等登記費用(司法書士手数料、登録免許税など)
  • 契約書に貼る印紙代
  • リフォーム費用、修繕費用
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その他、売却で利益が出た場合は譲渡所得に対して、所得税、住民税が必要になります。

税額は、所有期間によって変わります。
※短期譲渡(1月1日時点で所有期間5年以下)の場合は、所得税30%住民税9%、長期譲渡(1月1日時点で所有期間5年超)の場合は、所得税15%住民税5%です。

買取りのメリット

買取をすることによる売主側のメリットは以下の通りです。

  1. 現金化が早く売却ストレスがない
  2. 瑕疵担保責任がない
  3. 周囲に家を売却していることが知られない
  4. 原則仲介手数料は掛からない

1.現金化が早く売却ストレスがない

一般個人が買主ではなく不動産会社が買主なので、基本的には現金で購入します。

仮にローンを組んだとしても、個人が組むより法人がローンを組んだ方が手続きは早いので、売主が現金を受け取るタイミングは仲介の時よりも早いです。

また、仲介だと検討者が現れる度に部屋の見学のアポ調整をして、実際に部屋を見せなければいけません。しかも、大抵の場合は仕事が休みの土日に案内をすることになる上に、スムーズに売却出来たとしても3か月程度の売却期間は掛かります。

つまり、3か月程度は部屋を案内し続けなければいけないという手間と時間が掛かるのです。

2.瑕疵担保責任がない

瑕疵担保責任とは、万が一建物に欠陥があった場合に売主が補償しなければいけない責任の事です。
詳しくは「瑕疵担保責任、危険負担について」の記事をご覧ください。

中古物件を仲介する場合は、買主が個人なので、売主は引渡から半年~1年程度(瑕疵担保期間は特約として買主・売主合意の元で決める)の期間、瑕疵担保責任を負います。

しかし、売主が個人で買主が法人の場合には売主は瑕疵担保責任が免除されます。つまり、万が一何か欠陥があっても、その欠陥を売主は知らなかった場合(善意無過失)には瑕疵担保責任は追及されません。

3.周囲に家を売却していることが知られない

買主が不動産会社なので、一般個人に対してチラシやネットなどで広く広告展開をする必要はありません。そのため、近所の人や知り合いに物件が売却中である事が分からないため、周囲の人に知られずに売却活動が出来ます。

人によっては、近所や親類に知られない内に家を売却したいと言う方もいますので、そういう方にとっては大きなメリットになります。

4.原則仲介手数料は掛からない

不動産会社に「仲介」を依頼する時には、「諸費用や不動産や仲介業者に支払う手数料」にも書いてあるように不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。

しかし、④のように買取の場合には原則仲介手数料を支払う必要がありません。あくまで、「仲介」するのではなくそのまま不動産会社が購入するからです。

しかし、仮に「仲介」をA社に依頼していて、途中で方針転換があり「買取」に変更したとします。その時にA社が買取を行っていない場合には、A社から買取を行っている別の不動産会社(仮にB社とします)を紹介してもらう事もあります。その時には不動産会社によっては、B社という買主を「仲介」したとして、A社に仲介手数料を支払う必要があります。

そのため、もし買取も一緒に検討する場合には、買取を行ってくれる会社に仲介を依頼するようにしましょう。そうすれば仲介手数料は発生しません。

買取りのデメリット

買取をすることによる売主側のデメリットは一つだけで、

  1. 売却価格が安くなること

の一つだけです。

デメリットは一つだけですが、これは大きなデメリットになるので、売却価格が納得できるかどうかが買取を選択する大事な基準になります。

先ほど言ったように、不動産会社は物件を買い取った後に再販します。そのため、相場価格で買い取ってしまうと相場価格以上で売らないと利益が出ません。しかし、相場価格以上では中々売却は出来ないので、相場以下の価格まで売却金額は下がってしまうのです。

買取価格の相場

仲介による売却の場合は、周辺相場との比較、不動産業者の売却実績によって価格を決定します。
逆に買取は、仲介による売却価格の相場を元に一般的(物件にもよる)には、売却価格の7割~8割前後が相場だと言われています。

つまり、3,000万円が相場価格だとしたら、提示される買取金額は2,100万円~2,400万円前後になります。

以上のことから、売り手は売却期間にある程度余裕があれば、仲介による売却を選択する場合が多く、買取は急いで現金化したい場合や売れない場合の保険的な意味合いで利用されます。

買取で高く売却するには?

  • 不動産ポータルサイトや国土交通省の不動産取引価格情報などを利用し、同じ物件の売り出し価格や取引実績を確認する。
  • 数社に不動産価格の査定を依頼する。
  • 地元で売却実績の多い不動産業者で確認する。
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といった方法などがあります。

特に、「不動産一括査定をおすすめする理由」にも書いてありますが、買取査定は必ず数社取りましょう。

各会社によって評価の基準が違う為、場合によってはかなり高い見積もりを出す業者もあります。また、地元で売却実績の多い不動産会社だと相場も把握していますし、売り先も多いので、高く買ってもらえる可能性があります。

買取による売却の流れ

  1. 不動産買取業者へ査定依頼をします。

  2. 不動産買取業者降り金額を提示され、売却価格に納得すれば、売買契約を結びます。

  3. 売買契約を結ぶ際に、決済、引渡期限を設定し、売買契約金額の支払いを受けて建物を引渡します。

  4. 引渡しと同時に所有権の移転登記を行い売却完了です。

不動産の売却は、ご自身の状況に応じて、仲介による売却、買取による売却を選ぶことになります。

売却期間に余裕があれば、やはり仲介による売却の方が高く売れる可能性が高いですが、即時現金が必要な場合であれば買取の方がメリットがあります。

買取の場合は、基本的には仲介で売る場合より70%~80%の買取価格となります。売れない場合の買取保証に比べ、即時買取の方が交渉はしやすくなります。

相場を知り、数社査定を出すことで比較することで不動産業者とも上手に交渉することが出来ます。

どんな人が買取に向いているか

前項のように、買取を選択するとたくさんのメリットがありますが、「売却金額が下がる」という大きなデメリットがあるのも事実です。

そのため、売却金額が7割~8割程度まで下がったとしても、とにかく買取のメリットを享受したい人が買取を選択するべき人です。

上述したメリットの中でも、特に①③で話した「現金化が早い」「周囲に売却が知られない」というニーズが高いです。

例えば、次の物件を購入する資金として1ヵ月後には不動産を現金化したい場合などです。

1ヵ月という短い期間で、売却の引渡まで完了し現金化するのは、「仲介」では難易度が高いです。そのため、何としても早急に現金化したい場合などには買取の選択肢を選ぶと良いです。

このように、買取のデメリットとメリットを天秤にかけて、それでもメリットの魅力度が高い時に買取を利用しましょう。

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

複数の会社に査定依頼をする時は不動産一括査定サイトのイエイがお勧めです。このサイトは一度物件情報を入力すれば複数の不動産屋に査定依頼ができます。イエイは、数ある不動産一括査定サイトの中でもトップクラスの不動産会社数を誇ります。 査定依頼できる不動産屋が多いという事は、それだけ自分の家を高く売ってくれる不動産屋に出会える確率が高いという事です。