家の不具合など売却に不利になる情報は買主に話さないほうが良いのか

買主に売却に不利になる情報は話さないほうが良い?

自分の家を売る気に「これを言うと買主から不安がられそうだな・・・」という事もあると思います。

そのような事を伝えるべきかどうかは、伝える「義務」があるか、または後々のトラブルを考え「伝えた方が良いか」の判断に迫られます。キチンと判断しないと損害賠償にまで発展するので注意が必要です。

売却に不利になる情報とは?

売却に不利になる情報とは、買主がその家に住みたくなる以下のような情報の事です。
例えば以下のような情報の事です。

  • その家で事件・事故があった
  • ご近所トラブルがあった
  • 災害のリスクがある
  • 天井に穴あきなどの建物欠陥がある

結論から言うと、売却に不利な情報は、買主に言わなければいけない「義務」である事と、「言わなくても良い」事があります。

特に、言わなくても良い事に関しては、人によって感じ方が違うため、買主に伝えるべきか特に伝えなくても良いかは非常に難しい問題です。

一番のポイントは、自分の中で伝えるべきか迷った時点で不動産会社に相談する事です。勿論その事柄が伝える「義務」であれば伝えなければ法律違反になります。

また、伝えるべきかどうかが微妙な事柄の場合には、後々のトラブルリスクを不動産会社に判定して貰わなければいけません。

そのため、不動産会社には必ず相談するようにしましょう。

1.その家で事件・事故があった

いわゆる「事故物件」と呼ばれるような物件です。

その家やその家の敷地内で自殺や他殺などがあった場合には、「心理的瑕疵」に該当するので、買主には告知義務があります。

「瑕疵」とは「欠陥」という意味で、心理的瑕疵とは「その事柄が原因となって心理的に嫌な気分になること」を言います。

この心理的瑕疵は宅地建物取引業法(宅建業法)47条にある「取引の判断に重要な影響を及ぼす事項」に当たりますので、事故物件を告知しないという事は宅建業法違反に該当します。

ただ、上記の文言のように、宅建業法上明確に事故物件が記されているワケではありません。

そのため、例えばマンションの別の部屋で自殺があった場合や、違う棟の屋上からの自殺だったりした場合には告知しない時も多いです。

但し、このような時に「告知義務違反だ」と買主から裁判を起こされて、売主が負けた判例もあります。そのため、出来れば買主が気になりそうな事であれば、全て告知しておいた方が良いです。

マンションの一室で自殺があったことを告げずにその部屋を賃貸したのは不法行為だとして、部屋を借りた男性が家主の男性弁護士(兵庫県弁護士会所属)に約144万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が28日、神戸地裁尼崎支部であった。

杉浦一輝裁判官は「告知すべき義務があったのに、意図的に告知しなかった」として、弁護士に賃料や慰謝料など約104万円の支払いを命じた。

また、口頭で言うだけでは、後々「言った・言わない」の話になりますので重要事項説明書に盛り込むなり、文章として残しておくようにしましょう。

2.ご近所トラブルがあった

このご近所トラブルに関しては、伝えるかどうかは非常に微妙です。

一般的には、あくまで個人と個人のトラブルなので伝える必要は無いとされています。つまり、居住者が変われば近所の人との関係がリセットされるので、トラブルを引き継ぐワケではないという事です。

但し、一般的に見て極端にご近所さんが繊細であったり、敏感であったりする場合には告知しておいた方が無難ではあります。

例えば、少しの物音でもクレームが入ったり、逆に毎晩騒音がひどく注意しても聞かなかったりする場合などです。

このような事を伝える事で家が売りにくくなる可能性もあるので、伝えるべきかの判断は不動産会社に委ねた方が無難です。

3.災害のリスクがある

災害のリスクは、宅建業法で決まっている告知義務があります。この災害リスクも先ほど言った「事故物件」と同様、買主に伝えないと宅建業法違反になってしまうので注意しましょう。

災害に関してはいくつか告知義務がありますが、代表的な事項を以下にピックアップします。

  1. 土砂災害区域
  2. 津波警戒区域
  3. 河川の氾濫など

土砂災害については、地盤が緩く土砂崩れや地滑りなどの危険性がある地域の事です。

津波計画区域は、地震などが発生した時に津波による被害が想定される区域の事を指します。河川の氾濫は大雨や台風時に川が氾濫して浸水する危険性があるかどうかです。

これらの項目は、重要事項説明書に定型文として入っている項目です。

また、不動産業界では常識の事なので、不動産会社に重要事項説明書の作成を任せていれば問題ありません。ただ、自分で売買する場合には、行政のホームページなどを調べて自ら災害のリスクがあるかどうかは確かめなければいけません。

これらの危険性は、行政が定める河川法(ハザードマップ)や土砂災害・津波計画区域内に存在しているかどうかで判断します。

4.天井穴あきなどの建物欠陥がある

先ほど「心理的瑕疵」の話をしましたが、今後は「建物的な」瑕疵です。心理的瑕疵と比べると建物的な瑕疵の方が重要且つ数が多いので、通常「瑕疵」と表現された場合には建物的瑕疵を指します。瑕疵がある場合には、かならず買主に告知しなければいけません。

建物的瑕疵についても宅建業法上「瑕疵担保責任」と呼ばれる義務があります。基本的には、瑕疵があれば引渡後でも売主は保証する義務を負います。

ただ、売却前に瑕疵が判明していて、買主がそれを認知し承諾する場合には売主は瑕疵担保を負う必要がありません(告知した箇所のみの話です)。

注意点は「善意無過失の瑕疵」です。

善意無過失とは、売主本人も知らなかった建物上の欠陥です。

例えば、一戸建ての土台部分がシロアリ被害にあっていたり、天井に穴が空いていたりする場合です。このような、売主が知らなかった瑕疵についても、引渡後に建物瑕疵が発覚した場合には売主の責任で補修しなければいけない事もあるので注意しましょう。

また、当然悪意有過失(知っていたのに告知しなかった)は重過失と見なされ、宅建業法違反になります。その場合には補修費は勿論、他の損害賠償金を請求される場合もあるので注意しましょう。

買主に伝えるべき情報と伝えなくてもよい情報の線引きは?

自分の家を売る際に、少しでも自分の家を良く見せて高い値段で早く売ってしまいたいからといって、設備上の故障など隠して売ってしまうと後々トラブルとなってしまいます。

どんなにきれいに使っていても壁紙の黄ばみやフローリングの傷など、生活上どうしても年数が経つと傷んでしまうような経年劣化であれば特に告知する必要はありません。

しかし、買主が購入して住んだ際に生活に支障をきたすような、給湯器の故障、水漏れといった物理的なトラブル、建物内での自殺や他殺、室内での不自然な死、事故死といった心理的なトラブル、騒音や異臭、反社会的勢力の事務所があるといった環境的なトラブルについては告知する義務があります。

買主に伝えるべき情報と伝えなくてもよい情報の線引きは、買主が購入して住んだ時に被害を受けるか、受けないかが基準となります。

生活に支障が出るような不備は告知する

上でも述べたように買主が購入後に生活するのに支障が出てしまうような情報は告知する義務があります。

もし、買主に購入前に生活に支障が出るような問題について、告知すると買ってもらいえないかもしれませんと思われるかもしれませんが、告知せずに売却し購入後に問題が発覚すると告知義務違反で修繕費用などの損害賠償請求やひどい場合は契約を解除されてしまうケースもあります。

早く売りたい気持ちはわかりますが、買主にきちんと不備を告知し、不備について納得して購入してもらう方が後々トラブルを避けることができます。生活に支障が出るような不備については必ず告知するようにしましょう。

告知義務があるケースとそうではないケース

告知義務があるケースは、購入後の生活に支障が出るような不備がある場合です。

例えば、子供が壁に大きな穴を開けたのを上から壁紙を貼って隠したり、隣に住んでいる人がギターを弾いたり歌を歌うなどしてうるさいなど、買主が知っていたら修理代を売主に負担してもらったり、購入を取りやめていたかもしれません。

買主が買うかどうか判断するのに必要な情報、生活をしていく上で支障が出るような情報については告知する義務があります。

では反対に、告知義務がないケースとしては、きれいに使っていても長年住んでいれば自然についてしまう壁紙の汚れや床の傷など中古の家を購入する上で当然買主も承知しているような場合です。

新築の家であれば床に傷がついていれば問題ですが、中古の家であれば買主もある程度の傷は想定の上で中古の家を探しています。

そのため生活に支障がでないレベルであれば特に告知する必要はありません。

悩んだら不動産会社の担当者に連絡

もし、設備の故障や近隣のトラブルなど告知した方がよいか悩んだら、まずは不動産会社の短担当者に連絡し相談しましょう。

不動産会社も宅地建物取引業法に基づいて家の販売を行うので、告知しないといけない情報を隠して販売してしまうと処罰されます。その為、どこまで情報を告知するかの判断は不動産業者に任せる方がよいでしょう。

仮に不動産業者が隠した場合は不動産業者が罰せられますが、実際に問題が起こると不動産業者も聞いてないなど逃げる怖れがありますので、メールなど証拠が残るような形で相談する方がよいと思います。

不利になる情報を話さなかった場合

わかっていたのに不利になる情報を買主や不動産業者に話さなかった場合は、売主個人の場合は、信義誠実の原則に説明義務があり、これに違反してしまうと損害賠償の請求や契約解除となってしまいます。

又、不動産仲介業者が売主から買主に不利になるような情報を聞いていたのに伝えなかった場合は、宅地建物取引業法第47条の事実の不告知、不実の告知に違反することとなり、重い行政罰を受けることになります。

これくらいなら大丈夫かなと安易な気持ちで情報を伝えないと後々大きなトラブルに発展する怖れがありますので、不動産業者には小さなことでもきちんと伝えるようにしましょう。

水掛け論を避けるための告知書の作り方

一般的に売買契約を結ぶ際は、契約書に付随する形で告知書(物件状況確認書)を作成します。

これについては国土交通省より(社)不動産流通経営協会書式という形でひな形及び説明事項が提供されています。

大きくは物件状況確認書と設備表に分かれており、確認する主な内容については下記の内容となっています。

物件状況確認書

土地、建物といった売買物件の現況について報告する書類です。
各項目について、実際に確認をし問題の有無などの調査をし確認書の作成を行います。

売買物件の物件状況
  • 雨漏り、シロアリ被害、腐食、給水管の故障
  • 家の傾き
  • 増改築、土地の境界、越境
  • 地盤沈下、軟弱、土壌汚染、浸水
  • 近隣の建築計画
  • 騒音、振動、臭気、電波障害
  • 近隣との取り決め事項
[/list]
売買物件に関する資料等
  • 新築時の設計図書、建築確認済証
  • 増改築、修繕履歴
  • 石綿(アスベスト)の使用調査の有無
  • 耐震診断の結果資料の有無
  • (中古で買った場合)前者から引き継いだ資料
[/list]
設備表

建物内の設備について、設備の有無、故障の状況などを確認し報告する書類です。

  • 給湯器関係
  • 水回り関係
  • 空調関係
  • 照明関係
  • 収納関係
  • 建具関係
  • アンテナ、インターネット設備関係
  • その他インターフォンなどの設備
[/list]

物件状況確認書、設備表には売主、借主の証明欄を設け、契約時にお互い売買物件の現況についてこの書面をもって確認したとすることで、問題が発覚した際に水掛け論にならないように対処します。
この内容に不備があると書類を作成しても逆にトラブルになってしまうので、書類作成時はきちんと確認を行い、上記の内容以外でも実際にわかっている事項について追加し記載することで、水掛け論になるようなトラブルを避けることができます。

売主も知らない不備があり売却後に発覚した場合

売却前に建物の調査を行っても、シロアリの害や雨漏り、給水管の水漏れなど目に見えない不備については売主も知らない、わからないといったケースもあります。

これを隠れたる瑕疵といい、売主は隠れたる瑕疵が発見された場合に、民法上では発見されてから1年以内、一般的には契約で取り決めた一定期間瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)を負うことになります。

瑕疵担保責任とは

売主が建物を売却するに辺り、貸主に対して隠れたる瑕疵があった場合は責任を負う必要があり、これを瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)といいます。

隠れたる瑕疵が出来るだけ内容に物件調査確認書や設備表を作成する訳ですが、実際にはシロアリの害、給水管や雨漏りなど建物の見えない部分、問題が起こらないと確認できない部分があり、どうしても隠れたる瑕疵は存在します。

しかし、何でもかんでも後からわかって請求されると売主も安心して建物を売却できませんので一般的な売買契約書では

  • 雨漏り
  • シロアリの害
  • 給水管の故障

以上について瑕疵担保責任を負うという条項を明記しており、それ以外の建物の瑕疵および土地の瑕疵ならびに共用部分に原因がある瑕疵については責任を負わないとしています。

瑕疵担保責任の期間

期間については、民法、宅地建物取引業法では、発見されてから1年以内とされていますが、それでは際限がないので一般的には3か月で設定します。かなり築年数の古い戸建ての家などの売買の場合だと瑕疵担保責任免責とする場合もあります。築年数が古いと設備も長く使用しているので故障している可能性が高く、それも含めて価格を安く設定していることが多いためです。

しかし、宅地建物取引業者が売主となって建物を売却する場合は2年以上、新築の場合は住宅の主要構造部分等(基礎、柱、屋根、外壁等)について10年間の瑕疵担保責任を負わなければなりません。これは宅地建物取引業法で定められており、プロである宅地建物取引業者は建物の物件状況をきちんと確認した上で売却する義務があり、瑕疵担保責任においても厳しい条件がつくことになります。

瑕疵担保責任を回避するには

宅地建物取引業者が売主として建物を売却する場合は瑕疵担保責任を回避することはできませんが、一般の方が売主となる場合は契約時の取り決めで瑕疵担保責任を免責することができます。その際にはきちんと瑕疵担保責任の免責について売買契約書、重要事項説明書に記載を行う必要があり、記載がない場合は民法に従い隠れた瑕疵を発見してから1年以内は売主が瑕疵担保責任を負うことになってしまいます。

実際に隠れたる瑕疵については事前に発見することは難しいですが、売却する前には出来るだけきちんと調査を行い、隠れたる瑕疵がないか確認しておくことが瑕疵担保責任の回避につながります。

まとめ

物件の売却において、生活に支障が出るような不備がある場合はその内容について告知義務があるということを覚えておきましょう。

売主の心情としては、不備は言わない方が高く売れるのではと考えてしまいがちですが、生活に支障がでるような重大な不備は買主の購買の意思決定に大きく影響を与え、購入後にその不備が発覚した場合は、告知義務違反で損害賠償請求をされたり、最悪の場合は契約取り消しとなってしまいます。

一般の方が物件を売却する場合、どの程度の不備が告知しなければいけないのかといった基準もわからず迷うことも多いと思います。その場合はプロである不動産業者へ相談し、告知事項とするかしないかの判断をしてもらうと良いでしょう。

不動産業者も告知義務を果たさないと罰則を受けますので、慎重に対応してくれます。

又、契約の際は、告知事項について言った言わないの水掛け論にならないように告知書(物件調査確認書)、設備表を作成し、売主、買主それぞれがきちんと確認した証として署名捺印を行うようにしましょう。そうすることで後のトラブルを避けることが出来ます。

しかし、告知事項以外にも調査ではわからない雨漏り、シロアリの害、給水管の故障など隠れたる瑕疵が発見されることもあり、隠れたる瑕疵については売主に瑕疵担保責任を負う義務があります。瑕疵担保責任は、民法においては隠れたる瑕疵が発見されてから1年以内となっておりますが際限がないため、一般的には3か月以内と設定されています。

瑕疵担保責任については、宅地建物取引業者が売主の場合は2年以上責任を負う必要がありますが、一般の方が売主の場合は期間の定めがなく、築が古く瑕疵担保責任が取れないなど買主が納得してくれれば瑕疵担保責任免責として契約することもできます。

物件を売却する際に、生活に支障が出るような不備がある場合は、その内容について誠実に買主に告知する方が信頼感を得ることが出来るので、隠すことなくきちんと告知することでトラブルなく物件が売却できるように心掛けましょう。

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