家を購入する時は、住宅ローンを組んで購入する事が多いです。

ただし、住宅ローンは毎月の返済額が決まっていますので、仕事の状況や自身の都合により返済が出来ない時もあると思います。このような「住宅ローン返済の滞納時」は家を売る時には、様々な注意点があります。

住宅ローンが残っている家を売るには

住宅ローンが残っている時には、基本は残債を全て返済しない限りは、家の売却は出来ません。理由は、住宅ローンを組んでいるという事は抵当権が設定されているからです。

この抵当権は、銀行がお金を貸す代わりに、借入者が返済不能になった時に家を売却出来る権利の事です。抵当権は、住宅ローンを完済しない限り解除される事はありません。

そして、この「抵当権」を解除しない限りは家の売却はできないので、言い換えると住宅ローンを完済しない限りは家の売却が出来ないのです。

また、住宅ローンが支払えない状況に陥れば、先ほど言った抵当権の効力を銀行は発動します。

つまり、銀行(後述しますが厳密には「保証会社」)が主導となって、強制的に家の売却を始めてしまうという事です。

ローンが払えなくなった時の選択枠

前項の通り、住宅ローンが支払えない状況になれば、銀行に強制的に家を売却されてしまいます。

銀行側からすると、その売却益を残債分に充てるというのが目的です。銀行が家を強制的に売却する時には、「競売」と「任意売却」の2つの方法があります。

競売について

競売とは、簡単にいうと債権者(銀行及び保証会社)が、債務者(住宅ローンを支払えない方)が所有する家を、裁判所の管理下で強制的に売却する事です。

競売というだけであり、複数いる買い手の中の一人(もしくは一社)が選ばれて、その買い手が購入します。

競売になると以下のような流れで家が売却されます。

  1. 催促状が届く
  2. 代位弁済手続きに入る
  3. 競売が始まる
  4. 入札開始
  5. 落札、強制退去になる

まずは、上記①のように住宅ローンを2~3ヵ月滞納すると銀行から催促状が届きます。

書類以外にも電話やメールで催促される場合もあります。そして、その催促に応じずに半年ほど滞納すると、債権者が銀行から保証会社(保証人の代わりをしてくれる会社)に替わります。

つまり、保証会社が残債分を銀行に一括返済をしてくれ、その保証会社が銀行に代わり債権者になるのです。

これを②代位弁済と言います。出来ればこの時点までには競売になる事を阻止した方が良いです。

③になると競売が実際に始まってしまうので、競売を止めて任意売却に変更することは難しいのです。

先ほど言ったように、競売は裁判所の管轄になります。裁判所などの国の機関は、銀行などの民間企業と違い融通が効かないからです。

競売手続きの具体的な流れは、保証会社が競売の申し出を裁判所に申請して、裁判所がそれを受理したら競売手続きが完了します。裁判所からローン滞納者へ「競売開始決定通知」が届くという流れになります。

そして、裁判所側が物件の調査を行い、その後「期間入札決定通知」という書面がローン滞納者宛てに届きます。この時点で競売物件である事が世の中に公開されて、希望者は④入札を行います。

基本は誰でも入札できるというルールですが、債務者自身(ローン滞納者)や過去にローンなどの滞納があった方は入札できません。

そして、入札者が1人(または1社)に絞られた時点で落札となります。落札後、ローン滞納者は迅速に落札者へ物件を引渡し、強制的に家から退去させられます。

競売のデメリット

先ほど言ったように、競売による売主側のメリットは一切ありません。反対に、売主からすると以下のようなデメリットがあります。

  1. 通常の売却よりも安い金額での売却になる
  2. 競売物件である事を周囲に知られる
  3. 強制退去となってしまう

一番のデメリットは①の売却金額です。通常の売却とは違い、ローン滞納者の意思は反映されずに強制的に物件が売却されます。つまり、極端に安い価格での売却になっても、ローン滞納者は何も意見は言えずに従うしかないのです。

一般的には、競売にかけると相場価格の6~8割まで売却金額は下がってしまいます。そこまで売却金額が下がってしまうので、残債が全て完済できない事も多いです。残債が返済できないと、残った分は新たな「借金」dとして残ってしまうので、それも大きな注意点です。

先ほど言ったように、競売物件は世の中に公開されます。公開される方法としては新聞やネットなどでの公開になるので、一般の人も簡単に競売情報を見る事ができます。

また競売にかけられる時は、ほぼ100%住宅ローンの滞納時です。つまり、競売にかかっている事が周囲の人に知られてしまえば、それは同時にローンを滞納している事も分かってしまうという事です。

そして、最後の「③強制退去」させられるので、次の引越し先を見つけなければいけません。ただ、ローンが支払えないという事はお金がないという事なので、引越ししようにも出来ない事が多くトラブルになるケースも多いです。

家が競売にかけられてしまうと、借金も残る上に引越し費用や次の住宅に充てる費用も無いという状態が多いです。そのため、競売にかかっていしまうと、自己破産の選択肢を選ばざるを得ない方が多いのも事実です。

任意売却について

このように、競売はデメリットばかりなので、自分の家が競売にかかる前に任意売却の手続きをしておくべきなのです。注意点としては、「早めに」銀行と話をしておく事です。具体的には、銀行から「①催促状が届く」前に銀行と話し合いの場を設けておきましょう。

銀行と話し合うポイントは以下です。

  1. なぜ今ローンの支払いが出来ないのか?
  2. 今後ローンの支払いが出来るようになるのか?その理由は?
  3. 具体的に売却するとどの程度で売れるのか?

先ほど言った通り、銀行はいくらローンを滞納されても「②代位弁済」になります。つまり、保証会社が残債分を返済してくれるので、極端に言うと競売になって物件価格がいくら下がっても問題ないのです。むしろ自分達から債権者が保証会社に変わるので、競売になってくれた方が楽だと考えるかもしれません。

だからこそ、催促状が届く「初期段階」で銀行と話さなければいけないのです。

今の状況をキチンと話し、勿論今後返済出来そうであれば、その旨を銀行に話しましょう。今後の返済理由が明確であり銀行が了承すれば、返済を待ってくれる場合もあります。それが無理でも、せめて「任意売却の猶予期間」を貰いましょう。

そもそもローンを滞納されている時点で、銀行側は迷惑しています。そのため、銀行側も簡単にOKは出来ないので、交渉が難航すれば不動産会社に交渉を依頼するという方法もあります。

このような交渉を専門にしている会社もありますので、一度話を聞きに行くのも一つの手です。

尚、上記③にもある通り、銀行と話をする時には査定金額を持って行った方が良いです。その方が任意売却時の価格の目安が明確だからです。

任意売却のメリット

競売と比較して任意売却のメリットは以下の通りです。

  1. 相場価格通りで売れる可能性が高い
  2. 利息分の免除など、一定猶予が得られる可能性がある
  3. 売却を通常と同じ流れで進められる
  4. 引越し費用を債権者が負担する場合もある
  5. ある程度自らの意思で売却が決定できる

任意売却は通常の売却とほぼ同じです。違う点は、債権者である銀行に色々と許可を取らないと行けなという点です。例えば、売却価格や引渡時期などは銀行の許可が必要になります。

ただし、相場価格で売り出して通常通りの売却活動を行えば、極端に相場価格から外れて成約する事はありません。そのため、相場価格に近い金額で売却できます。

また、ローン滞納時の任意売却は利息分の免除など、ある程度銀行も協力してくれます

。利息分の免除だけでなく、銀行との交渉次第では、引越し費用も最大30万円まで補填してくれます。この引越し費用の補填も家を早く売却する事が目的です。引越し費用も、場合に寄っては10万円以上しますので、その分を銀行が補填してくれれば売却金額を低くできます。

利息分を免除したり引越し費用を補填したりする事によって、その分売却価格を下げる事が可能になります。売却価格が下がればその分売りやすくなりますので、銀行も未回収分の残債を早く回収できるようになるのです。

そして、競売とは違い通常通り売却できるので、自分がローンの返済を滞納している事(競売にかけている事)を、世の中に知られることもありません。また、引越し日の調整や引渡日などもある程度自分の意思でコントロール出来るという点も強みです。

任意売却の流れ

先ほど言ったように任意売却の流れは通常の売却と同じなので以下のような流れになります。

  1. 不動産会社に査定依頼をする
  2. 不動産会社を選ぶ媒介契約(売却を依頼する契約)を結ぶ
  3. チラシやネットで広告活動を行い、購入検討者を集客する
  4. 実際に部屋を見せて物件の説明をする
  5. 購入検討者が現れたら価格や引渡時期の交渉を行う
  6. 申込・契約を締結し、物件の引渡を行う

通常の売却と違う点は、銀行への報告が定期的に必要になります。銀行との交渉次第なので、どのくらいの頻度で、何の報告をしなければいけないという決まりはありません。ただ、一般的には、①の結果、⑤の交渉結果、⑥の申込日・契約日・引渡予定日はマストで報告します。

銀行として一番避けたいのは、売却が長引く事です。銀行としては滞納された金額を一刻も早く回収したいですし、この案件を一刻も早く手離れしたいはずです。そのため、価格や日付に関する点は厳しく見ます。

競売と任意売却はどっちが良い?

結論から言うと、競売になる状況は避けた方が良いです。

家の所有者からすると競売をするメリットは1つもなく、逆にデメリットが数多くあるからです。

一方、任意売却はほぼ通常の売却と変わらないので、競売と比べるとメリットが多数あります。

住宅ローンが支払えない時に家を売却する時の最大の注意点は、競売になる前に任意売却になるように金融機関と交渉する事です。

任意売却について詳しく知りたい方は「住宅ローンが残っている家の売却「任意売却」とは?」の記事を御覧ください。

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