奥さん又は旦那さんと離婚を考えてる人の悩み事は、必然的に多くなってきます。慰謝料や財産分与、お子様のいるご家庭なら、さらに親権や養育費。といったように、どれか一つとってみても非常に大変です。

ですから、まずは自分の家の情報を詳しく調べてみましょう。インターネット上で、無料査定の口コミランキングサイトがあったのでリンクを張っておきました。気になる方は下の「不動産無料査定ランキング」ボタンから見に行ってみてください。

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一番最初に考えなければいけない問題は、購入した家をどうするかという事です。夫婦のどちらかが住むか、家を手離すかのどちらかしかありません。まずは、その点について夫婦で話し合う事をしてください。

家をどうするのかという事が決まれば、あとはお金の問題や名義の問題について話し合わなければいけません。色々と面倒だと思いますが、今後の為にもしっかりと話し合う必要があります。

離婚で住宅ローンが残っている家を売る方法

新築購入後の離婚には住宅ローンの問題があります。

住宅ローンを組んだ金額は大きいと思うので、しっかりと話し合いを行わなければいけません。そして住宅ローンの事を考える時に、忘れてはいけない事があります。

それは結婚後に購入をした新築は財産分与の対象となっている事です。

名義人である夫が住み住宅ローン支払いを続けていく場合

新築の名義人となっている人が住んでローンを支払い続けます。家に住まずに出ていく人には、マイホームの時価からローンの残高を引いた金額が財産分与となります。財産分与がマイナスとなった場合は、家に住まなくてもお金を支払わなければいけなくなります。

結婚後の新築は夫婦の財産となっている為、マイナスになる場合もあるという事を覚えておいてください。

名義人でない妻が住み名義人である夫が住宅ローンの支払いを続けていく場合

新築の名義人となっていない人が住み続けて、名義人がローンの支払いを続けていく場合もあります。この場合には、離婚後もローンの支払いの事で連絡を取らなければいけないというデメリットもあります。離婚後には、なるべく関わりたくないと考えている人にはオススメできません。

そして、名義人がローンの支払いを続けていく保証がありません。その為ローンの支払いが滞ってしまうと、離婚後に新たな問題が発生してしまうので注意が必要です。

妻が住むことになったので家の名義人を妻に変更する場合

名義人でない妻が住んで、妻が住宅ローンの支払いを続けていく場合もあります。

この場合には、名義人を変更する手続きを行わなければいけません。そして名義人でない妻が、残りのローンを組んで支払っていく事になるので経済面で余裕がないと厳しいかと思います。

経済面で心配な点がある場合には、住宅ローンを組んでいる銀行から名義変更を拒否されてしまう場合もあります。

しっかりとローンの支払いを行えるだけの収入がある場合のみ、この手段を選ぶようにしましょう。

誰も住まずに家を売る場合

お互い家を手放すという選択肢を選んだ時、競売と任意売却という方法があります。

不動産競売とは

名義人(債務者)からローンの返済を受けられなくなったときに、債権者が名義人本人の所有する物件などを裁判所の管理のもと、強制的に売却することで、主に住宅ローンの返済が出来なくなった場合や、不動産を担保にして借りたお金を返せなくなった時にこうなります。

すばやくお金に変える事が出来ますが、その反面、市場価格の3~7割程度の価格での売却になるので、大半の場合任意売却と比べて金額的に劣ることが多く、住宅ローンの残額もその分多額になるでしょう。

さらに競売のチラシ配布が行われることになるのでプライバシー的にも問題があります。

任意売却とは

通常の不動産売買と同じで市場価格で売りに出すので、高額で売却できる場合が多くなります。

また契約時期や費用、引越し時期の相談もでき、引越し費用が出る場合も有ります。不動産競売はそれらの相談が通らず、さらに引越し費用も出ないため、任意売却の方がおすすめです。

ただ、任意売却にも色々とデメリットがあり、まずは手間です。

任意売却では住宅ローンの全額返済ができないので、代金又は金額に対し債権者の同意が必要です。さらに売却費用や引越し代の交渉が必要で、これらは、そのたびに「予備交渉」・「本交渉」・「確定報告」をしなければならないのです。

さらに任意売却会社によっては交渉などは自分でやってくださいといわれることがあるらしく、交渉のテクニックとかなりの忍耐力がいるようです。

それと、競売が決定してしまう前に終わらせなくては行けない上、間に合わない場合自動的に強制売却となってしまいます。依頼する任意売却の業者のスキルも関係してくるので、正直どうなるかわからないところでもあり、それなりの覚悟はしておいたほうがいいでしょう。

離婚による財産分与

簡単な例をあげると3000万の家を購入する際に、旦那様が頭金として1000万支払ったとします。そして離婚後にローンの残額が1200万残っていて、家の売却価格が1500万とした場合。

1500万-1200万=300万

この300万が家の財産となります。

これを本来は双方半分ずつ受け取る形ですが、元旦那様が頭金で1/3出しているのでここから100万受け取った後、残りの200万を半分にして受け取る形です。

逆に家の売却額がローンより低かった場合は足りない分のお金を半分ずつ双方で背負うことになります。以上の事から本当に売却に関してはしっかりとお互いで相談して進める事をおすすめします。

離婚による一番の問題は債務超過(オーバーローン)

離婚をする時に、マンションなどの不動産を持っていて、且つその不動産に住宅ローンが残っている場合には色々な問題点があります。

解決方法は家を売却して解決できればいいのですが、問題は債務超過(オーバーローン)の場合です。

オーバーローンとは

ローン物件を売却してもローンが残ってしまう状態のことを言います。詳しくは「オーバーローンて何?」を御覧ください。

住宅ローンは不動産に「抵当権」という担保権を設定しているので、この該当権を外さなければ売却はできません。そして抵当権は、借り入れしている住宅ローンの残高を全額返済しないと外すことはできないのです。

抵当権とは

抵当権とは「借りたお金を返せないときには、土地や家を渡します」という約束です。
多くの場合は家を買う時に銀行からお金を借りますが、住宅ローンの支払ができなくなった場合は銀行側に約束した家や土地を取り上げられます。

ただし、オーバーローン分が数百万円になってしまうことは往々にしてあるため、それは一括で払えない、という状況に陥ります。

住宅ローンも払えないし、売却するのにオーバーローンの滞納が続くと、住宅ローンの残高の全額が一括請求となってしまうのです。

オーバーローン分も払えないのに、全額一括で返済など、到底不可能。

そうなると、住宅ローンを化している金融機関はその不動産をお金に変えて回収するしかなくなりなり、裁判所に競売を申し付けます。

結論から言うと、このような場合には家を売ってから財産分与をした方が良いです。

離婚時の財産分与の方法

離婚時に不動産がある場合には以下のような財産分与方法があります。

  1. 名義人の名前を変える事で、不動産を慰謝料代わりにする
  2. 名義人はそのままだが、その不動産に「住まわせる」ことで慰謝料の代わりにする
  3. 名義人は共有名義のままだが、その不動産に「住まわせる」ことで慰謝料の代わりにする
  4. 不動産を売却してからその代金を分配する

厳密に細かく言うと、上記4つ以外の方法もありますが、代表的な離婚時の財産(不動産)分与方法はこの4つになります。

また、表題にある通り、これらの不動産にまだ住宅ローンが残っている時は更に厄介です。冒頭で言った通り、④の選択肢をとればこの厄介ごとは少なくなるのです。

上記①の場合には②③と比べると良い方法ですが、一点「贈与」に関しては気を付けましょう。キチンと離婚協議書を作成しないと、単純に名義人から「譲渡された」だけになりますので、贈与とみなされ贈与税が掛かる場合があります。

ただ、①に関しては②③と比べてリスクは小さいので、もし④の売却を選択できない場合には、①を選択する事をお勧めします。

②名義人はそのままだが、その不動産に「住まわせる」ことで慰謝料の代わりにする

例えば、夫名義のマンションに妻を住まわせることで、慰謝料の代わりにする時です。

勿論、住宅ローンや管理費・修繕積立金など、マンションに関わる全ての費用は夫が支払います。つまり、妻は住宅費を一切支払う必要はないのです。

このケースで注意するべきは、夫の支払い能力がなくなる時です。万が一、夫が亡くなった場合には団信に加入しているケースがほとんどですので、マンションの住宅ローンはなくなります。

団信とは

「団体信用生命保険」の略称。住宅ローンの借入者が死亡した時や高度障害になった時に住宅ローンの残債分が補填される。ほとんどの金融機関では必須加入だが、住宅支援機構など一部の金融機関では任意加入である。

しかし、単純に夫がリストラにあったり病気にかかったりした事により収入が途絶えて、ローンの支払いが出来なくなった時には困ってしまいます。仮に、住宅ローンの支払いが3か月~半年程度途絶えてしまえば、金融機関はその家を処分する手続きに入ります。

処分方法は競売にかけるか、任意売却するかですが、いずれにしてもその家に住んでいる妻は、住む場所を失ってしまうのです。そのため、不動産を処分せずに「住まわせる」という財産分与方法を取ると、このように慰謝料でもらったはずの不動産が勝手に処分されてしまう事もあるのです。

③名義人は共有名義のままだが、その不動産に「住まわせる」ことで慰謝料の代わりにする

また、前項と似たようなパターンですが、マンションが共有名義であった場合には更に注意しなければいけない点があります。

共有名義とは、「連帯債務者」の事を指します。住宅ローンの名称で言うと「ペアローン」という名称になります。

例えば、4,000万円のマンションを夫と妻が2,000万円ずつ、自分の名義で住宅ローンを組んだ時(ペアローン)などが共有名義になります。この時にはお互いの「連帯保証人」にもなっているため、万が一夫か妻のどちらか一方が返済不能になれば、返済不能になっていない方に債務が上乗せされます。

仮に前項と同じく、共有名義でマンションに妻が住んで夫が出ていくとしましょう。住宅ローンは、それぞれが持ち分である2,000万円の借入分を支払っており、管理費と修繕費などは妻が支払っているとします。

この時の注意点は、前回と同じく「夫が返済不能になった時」です。しかし、前項と違う点は妻に債務が発生するという点です。

前項では、妻は住宅ローンには一切関係ありませんので、もし夫が返済不能になったら家を明け渡すだけでした。しかし、今回のケースでは、妻は夫の連帯保証人にもなっているので夫が返済出来なかった債務も支払う必要があります。

もし、妻が金銭的に夫の返済分まで支払う事が出来なければ、前項と同じように競売にかけるか任意売却になります。ただ、ここでも前項と異なり、あくまで妻が債務を負っているので、家を売却しても返せなかった住宅ローンはそのまま借金として妻の債務となってしまいます。

しかも、それだけではなく共有名義である欠点は「自由に売却できない」と言う点もあります。先ほどのように、夫が返済不能になれば強制的に売却手続きに入れますが、夫も妻も滞りなく返済している時に売却するには名義人である両者の許可が必要です。

つまり、住んでいる妻が何かの事情で家を売却しようと考えても、いちいち夫の許可を取る必要があります。なぜなら、売買契約など家を処分する手続き関係には名義人全員の署名・捺印が必要だからです。そうなってくると、離婚後も夫と連絡を取れるようにしなければいけませんし、夫が反対した場合には家の売却ができません。

このように、離婚の時に家を売却せず財産分与を行う事は、様々なリスクが潜んでいます。そのため、離婚の時には不動産を売却して、売却金額を分配する方法がベストなのです。

所有名義と住宅ローン名義で注意すること

過去の記憶では自分名義にしたと思っていても、実際はそうじゃなかったというのもわりとありえる話のようです。

名義には

「共有名義」と「単独名義」があるのですが、旦那様が一人で家を買うには、金銭的につらい場合、奥様と出しあうことや、または奥様方のお父様などの協力を得て購入するといった事もあるそうです。

そして名義には

「所有者名義」と「ローン名義」というのもあるのでそちらについても説明させていただきます。

所有名義とは

こちらは家の所有者の事をさしています。今住んでいる家の所有者は一体だれなのかを表すものです。

先ほどお伝えしたように間違えて記憶していることが多いのがこちらです、意外と忘れてしまっている事が多いようなので、自信がある人も一応再確認しておくべき項目でしょう。

所有名義の場合、事前に金融機関から承諾を得ていればローンの支払いがすんでいなくても名義を変更することが可能です。

住宅ローン名義とは

その名の通りですが、金融機関からお金を借りている、住宅ローンの契約者の事を指します。

こちらは共有名義にした場合、金融機関などの審査又は承諾なしでは名義の変更や、片方を名義からはずすという事は出来ません。離婚後に所有名義を旦那様か奥様のどちらかに変更しても、支払い義務は双方に有りつづける事になります。

また、離婚後に双方のどちらか片方でも支払いが滞ったとき、双方に一括返済を迫られます。またそれに対し支払いが無理と判断されれば、競売にかけられてしまう可能性が高く最悪の場合強制退去となってしまいますので、気をつけてください。

まとめ

ここまで閲覧ありがとうございました!

最後になりますが、出来れば今回の記事が役立たないよう、夫婦円満でいっていただきたいと心からそう思います。夫婦生活が冷めきって来たら、諦めるのではなく、どうにかお互いがお互いに敬意を払い、尊重しあい、仲良くやれればいいなと思います。子供のいる人は特に、子供のためにもお互いで協力しあい、支えあっていってください。

といってる私自身もこの記事を書いた事が将来役に立つことの無いように頑張りたいと思います…。 

本当に最後にいたしますが、皆さん理解していただけたでしょうか?もし今後離婚などが頭に浮かんだ時に参考にしていただければ幸いです。

では本当にここまでの閲覧ありがとうございました!

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