住宅ローン問題をラクに解決?任意売却のデメリットに要注意!

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最適な住まいの形は、ライフスタイルで変わってきます。

出産・介護・離婚など、生活様式の変化で家を手放したいと考えることもあるはずです。ところが、大きな買い物をするときにはローンを組みます。家の売却を考えたときに、住宅ローンが終わっているとは限りません。

ここでは、住宅ローンが残ってる家を売る方法を紹介します。誰にも相談できずに悩みを抱えているあなたのお手伝いができれば幸いです。

住宅ローンが残ってる家を売る「任意売却」とは

任意売却が決まると、保証会社や回収会社がローン残高を返済します。その後の返済は、対保証会社で行います。お金を借りる相手が変わるイメージです。

たとえば、2000万円のローン残高があるとします。家を売る場合の査定額は1500万円。保証会社が2000万円を立て替えて返済し、家が売れたら1500万円を受け取ります。残りの500万円については、一旦支払い猶予です。その後、数年かけて一定のペースで返していきます。

ローンが残った家を売ることは出来るの?

住宅ローンが残っている家を売ること自体は可能です。ただ、ローンを組むときには「家を手放したらローンを一括返済する」という約束をします。一括返済するために、考えうる方法は3つです。

  1. 現金で残額を全て支払う
  2. 家を売ったお金でローン残額を返済する
  3. 家を売ったお金にいくらかたしてローン残高を返済する

金銭的な余裕がある人なら1の選択肢を検討します。2・3を考えるなら、なるべく高い金額で家を売る必要があります。高額で売れるほど、金銭的な負担が減るためです。

ここでネックになるのが、ローンについてくる「抵当権」と呼ばれるもの。抵当権がついた家は、市場価格より安く見積もりされます。家を高値で売却するため、抵当権をはずす必要があります。

住宅ローンの一括返済は難しい。でも抵当権を外したい

抵当権とは
抵当権とは「借りたお金を返せないときには、土地や家を渡します」という約束です。
多くの場合は家を買う時に銀行からお金を借りますが、住宅ローンの支払ができなくなった場合は銀行側に約束した家や土地を取り上げられます。

担保なので、お金を返済したときになくなるのが話しの筋。ローンが残ってる状態で「抵当権を外してほしい」とお願いするのは、筋違いです。

そこで活用したいのが「任意売却」という方法です。

任意売却を使うと、合法的に抵当権を外せます。自宅を売却しても返しきれない残額は、コツコツ返していけば大丈夫。債務者との話し合いで返済計画をたてて、決まった額ずつを支払いします。

任意売却はこんな人におすすめ!

今の家に住み続けたい人

任意売却は、今の家を権利上は手放すことになりますが、売却条件が合えば、そのまま借家として住みつづけることも可能です。

もちろん、そのような条件を了解してくれる売却相手が見つかることが条件です。

ばれないように家を売りたい人

借金整理のために家を売る場合、裁判所が申し立てを受けて競売する方法もあります。競売は公示されることもあり、第三者に自分が家を売ろうとしていることがばれてしまいます。

任意整理の場合は、裁判所も関与しないので当然公示もされず、住み続けながら売却相手を探すことも可能です。

住宅ローンを弁済したい人

住宅ローンが払えなくなって、家を手放す人は増えています。ですが、任意売却の手法を使えば、前述しているように「住み続けながら」家を売却することができます。

売却後も、売り主の理解が得られれば、借家としてそのまま家に住まわせてもらうことも可能で、結果的に住宅ローンの弁済に必要な費用を売却の結果として確保することもできるのです。

任意売却とはそもそもどういった手続きなのか?について解説しています。

そもそも「任意売却」の流れとは?

自己有利の条件で妥結も可能

任意売却は、債権者に対して住宅ローンなどの借金が払えないことを踏まえ、競売ではなく、自分が主導して売却をすることを宣言しつつ、残されている借金の返済について猶予や債務放棄を要請するというものです。

また、任意売却の場合、家を売却はするものの、そのまま借家として自身が住むことが可能となる可能性も残されていて、せっかく手に入れたマイホームに住み続けることも可能です。

交渉は弁護士等の専門家に任せる事も可能

任意売却といっても、専門的な知識を使う交渉が主になりますから、素人には難しいことも多いです。

ですから、任意売却を行うにあたっては、弁護士などの専門家、あるいは任意売却を取り扱っている専門業者に相談することになります。

この場合、成功報酬は、取引額の10%程度など、さまざまな価格設定がされています。前払いのこともありますし、成果報酬として交渉完了後に支払う場合もあります。

専門家に必ず明示しなくてはならないこと

任意売却を行う場合、物件の種別や所在地、借入先の金融機関名、現在のローン残高、滞納状況、今現在の生活状況などを必ず専門家に伝達します。

この際、現状を詳細に伝えるほど業者側も適切な対応ができますから、より自身の意向に沿った結論が出やすくなります。

もちろん、家屋の破損状況などを明確に伝えておかないと、交渉もうまくいかなくなりますし、売却後のトラブルにもつながりますから注意しましょう。

任意売却のデメリットとは?

手続きや交渉の負担が自分にかかってくる?

競売の場合、債務者が何もせずとも、債務者である銀行や、訴えを受理した裁判所がこれらの事務を行うので、債務者は何をせずとも事は進んでいきます。

ですが、任意売却の場合は、債権者との交渉や買取希望者との面談、各種手続きなどの手間がすべて自分自身にかかってきます。

もちろん、任意売却の専門家の力を借りることもできますが、各種手続きや面談、物件の内覧には当然債務者本人が出て行かなくてはなりませんので、手間のすべてが解消されるわけではありません。

債権者が同意してくれないと成立しない

任意売却をするということは、当然その売却する不動産に対して融資をしている銀行や信用金庫などの承諾が必要です。

ただし、金融機関によっては任意売却を認めてくれない場合があります。また、都市整備公団(UR)などの公団系住宅を売却する場合は、任意売却を拒否される場合が多くなります。

これ以外にも、債務者の態度が悪い、滞納に至った誠意ある説明がなされないなどの理由で、債権者の同意が得られない場合があります。これは専門家の力を借りるのはもちろんですが、債務者の姿勢が問われる部分でもあります。

保証人の同意を得られない場合もある

住宅ローンなどを借りている場合、連帯保証人が存在している場合があります。この場合、任意売却にあたって連帯保証人の同意も必要となります。

もし、同意を得られない場合には競売を選ぶしか方法がなくなります。保証人などが行方不明で見つからない場合も、結局は同意を得られなくなりますので、競売しか方法がなくなります。

売却益が再建を相殺できない場合もアウト!

任意売却には、競売より高く売ることができるメリットもあります。しかし、買い手側が納得するかどうかにかかっています。

ですから、債務者が希望する売買価格、それに債権者の求める返済金額の開きが大きくなったりすると、任意売却のメリットが得られないと判断され、債務者が任意売却を許可しないこともありえます。

任意売却物件のデメリット・購入してもらう場合は?

任意売却物件を購入してもらう際、自分がそのまま家に住み続けたいというケースもあります。
ですが、購入してもらう相手が、「そのまま自分が住む」と言う条件で同意しないケースもあり得ます。

また、このような条件を設定している場合、なかなか買い手が見つからない場合もあります。売却できたとしても、その後の家賃設定でまとまらない場合もあることを考慮しておくべきです。

任意売却にメリットは存在するのか?

「他人にばれずに不動産を売却できる」メリットは存在する

任意売却のメリットを1つあげると、債務者自身が全部自分で手続きをこなす限り、費用の持ち出しが一切ないということです。

一般的に、不動産を売却する際には、登記費用など、本来売主が支払わなければならない費用がいくつもあります。ですが、これらの費用について、任意売却の場合は債権者より支払われるため、債務者の経済的負担が軽減されます。

ちなみに、専門家の力を借りる場合は、報酬を払う必要があるので、費用の持ち出しが生じることも忘れてはなりません。

不動産取引費用を債務者が負担しなくてもよい!

不動産関係の取引には、不動産会社への仲介手数料、抵当権抹消費用なども必要です。任意売却の場合は、これらの費用を購入者が支払うことになります。

また、滞納分の管理費や、物件に対する滞納分の固定資産税・住民税なども、任意売却の場合は購入者が支払ってくれるよう、売却条件に盛り込んだ結果、同意が得られる場合もあります。

債権者のプライバシーが守られる

家を売却する際に気になるのは、ご近所にその事実が知られてしまうことです。この点、任意売却は手続き中もご近所などに知られることがありません。

一方、競売の場合は、裁判所のホームページなどに情報が掲載され、当局による現地調査なども行われますから、どうしても近所に「家を売るのかもしれない」と思われてしまうことは避けられません。

返済計画の建て直しができる

債務者が変わるということは、もう一度借金をし直すのとほぼ同じ。現在の状況をふまえた上で、現実的な返済計画の建て直しができます。まとまったお金を返していくとすると、スケジュール作りが何より重要。計画段階からやり直しができるとしたら、こんなに嬉しいことはありません。

競売ではないので気が楽になる

住宅ローンの返済がどうしても出来ないとなると「競売」にかけられます。氏名・住所が競売名簿に記載されたりご近所に知られてしまったりして、肩身がせまい想いをするはずです。任意売却の場合は、プライバシーが守られるから安心。ブラックリストにのることもなく、スムーズに売却手続きをすませることができます。

ローンの不動産担保が外れる

借金をする時、何かを担保にすると大変です。任意売却して残った債務は無担保。家に抵当権をつけていた状態と比較して、プレッシャーが少なくなります。万が一支払いできなくなったとしても、家をとられてしまう心配がなくなります。住宅ローンの心理的なストレスから解放されたい方こそ、任意売却を検討しましょう。

ローンが残ってる家を売るデメリット・リスク

ローンが残ってる家を売るリスクはないのでしょうか。あえて言えば、任意売却をするにあたってローンの延滞が必要なことです。延滞した情報が信用情報機関に記録されると、クレジットカードやカードローンに影響することがあります。

現在持っているカードについては影響がないことがほとんどですが、カード会社から問い合わせがくるリスクもあります。まとまったお金を用立てする計画がある方は、慎重に判断しましょう。

ローンが組めなくなると考えると二の足を踏みがちですが、身の丈にあった生活をはじめるチャンスです。借りているお金をクリアにして、暮らし向きを改善しましょう。

次の家を確保してから行動しよう

もうひとつリスクをあげるなら、次の住まいが必要なこと。賃貸物件に入るにしても、敷金・礼金などが必要です。住宅ローンをクリアにすることが先決と考えるなら、実家に戻るのもひとつの手です。

30代・40代で実家に戻る方は以外と多く、特別なことではありません。むしろ、家族が助け合って生活していくスタイルは素敵です。頼りにできるご実家があるようなら、折を見て相談してみてはいかがでしょうか。

ここで紹介したのはあくまで一般論で、個別ケースでやや事情が異なってきます。家の売却を検討する段階で、専門家に相談しましょう。

任意売却に慣れた業者に問い合わせをすると、無料で相談できることがあります。信頼できる相談相手が見つかれば、問題は解決したようなもの。新しい生活に踏み切るために、勇気を持って行動しましょう。

まとめ

任意売却であれば、自らが売りに出す物件を親兄弟や親戚、あるいは理解ある家主に買い取ってもらえば、家賃を支払うという形で、そのまま住み続け、近所にも気づかれないまま暮らしていくこともできます。

ですが、任意売却はどこまで交渉がうまくいくか、そのために売却時のデメリットをどれだけ抑制するかに、成功の可否がかかってきます。

成功させるには、素人の考えだけでは到底難しいので、弁護士や専門業者の手腕を借りる必要もあります。それでも、任意売却のデメリットが完全に払拭できるわけではありません。そもそも「借金が返せない」自体がマイナスのデメリットであることは、認識しておく必要があります。

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