【住宅ローン返済中の家でも売れる?】ローンを残さず売る方法とは

新婚の時に住宅ローンを組んで買った念願のマイホーム。住宅ローンは30年を超える長い期間で組みますが、離婚をすることになり家売らないといけない、子どもが大きくなったのでもう少し部屋数の多い家に引越しをしたいなど、支払いの途中でも家を売らなければならないケースがあります。

その際に住宅ローンが残っている家でも売ることはできるのでしょうか。

住宅ローンが残っている家は売れる?

結論を先に言いますと「住宅ローンが残っている家でも売ることはできます。」

しかし、売る際に次に新しい家を買うか、買わないかで状況が大きく変わってきます。

離婚などが原因で家を買わない場合であれば、売却価格が住宅ローンの残債よりも高ければそれで完済できますが、残債より低い場合は不足分を現金で用意する必要があります。

新しい家を買う場合であれば、家を売る際にダブルローンや買い替えローンを使うことが出来ます。

住宅ローンが残っている家を売るポイント

離婚や買い替えなど家を売る理由は様々だと思いますが、住宅ローンが残っている家を売る際に、次に家を買うか、家を買わないかがポイントとなります。

離婚などが理由の場合であれば、収入も減りますし住む人数も減るため、次に家を買うのは中々難しいことが多く賃貸物件へ引っ越すことになります。

その際に住宅ローンが残っている家を売るには、住宅ローンを全額一括返済する必要があります。

家を売るにあたり、家の売却価格が住宅ローンの残債よりも多ければそれで完済することができますが、住宅ローンの残債より少ない場合は足りない金額を現金で用意する必要があります。現金が用意できない場合は、売りたくても売れない、たとえ売ったとしてもローンが残るということになります。

離婚などの場合はローン残債が残ってしまうと誰がそのローン残債を払うのかといったことで揉める原因となることもあります。

次に家を買う場合は、ダブルローンや買い替えローンを使う方法があります。

ダブルローンは、現在の住宅ローンを残したまま、次のローンを組む方法です。

慌てて家を売らなくて良い為、希望の価格で売れるまで待つことができるといったメリットがありますが、家が売れるまで2重でローン返済をしないといけないので返済の負担が増えます。

また、売る家の売却価格が住宅ローンの残債よりも安くなってしまった場合は現金を用意する、追加のローンを組まないといけないといったリスクもありますので、ある程度手持ち資金に余裕がない場合はあまりお勧めできません。

買い替えローンは、現在の住宅ローンについて一旦家を売って返済した上で新たに住宅ローンを組む方法です。

家を売却した場合に住宅ローンが残らなければそのまま新しい住宅ローンを組むだけですが、住宅ローンが残る場合はその残債を新たな住宅ローンに上乗せして借りることができます。こちらもローン総額は増えますので返済の負担が増えることになります。

住宅ローンが残っている家を売却するときの条件

住宅ローンが残っている家を売却するときの条件としては

次に家を買わない場合
  • 家を売却したお金で住宅ローンが完済できるか
  • 完済できない時はその差額を現金で用意できるか
次に家を買う場合
  • ダブルローン、買い替えローンが組めるか

となります。

特に、ダブルローン、買い替えローンは使えれば便利ですが、現在よりも融資額が増える為、通常のローンよりも審査が厳しくなります。

金融機関のローン審査は、個人の収入、勤務先、資産背景といった属性を重視します。一般的に年間の返済額は年収の35%までと言われており、年収が低いと融資を受けることができません。

いざ、次の新しい家の購入が決まっても住宅ローンが組めなければ意味がありません。

実際に家を探す前にまずはご自身がダブルローン、買い替えローンを組むことができるかどうか、またどれくらいまで借入できるかについて金融機関に確認をしておきましょう。

住宅ローンが残っている家を買い替えする場合

住宅ローンが残っている家を買い替える場合はいかに売却する家を高く売るかが重要になります。

次に家を買う場合でも買わない場合でも、売却価格が住宅ローンの残債よりも高く売れれば現在の住宅ローンはきれいに完済できるので差額を現金で用意する必要はなくなります。

また、ダブルローンで負担が増えるリスクを抑えることが出来ますし、買い替えローンのローン総額を抑えることが出来ます。

では、住宅ローンが残っている家をどうすれば高く売ることができるのでしょうか。

ローン返済中の家を高く売るには相場を調べることが大事

家を高く売る為には、売りたい家の相場をいかに把握するかが重要になります。

相場をある程度把握することができていれば、適正な売出価格で売却を始めることができるので早期の売却につなげることができますし、悪徳不動産業者に騙されにくくなります。
相場を調べたい方は「家を売るときの相場の調べ方」をご覧ください。

不動産業者は、自社で媒介契約を取りたい為に通常よりも高い見積もりを提示してくることが多く、その金額の高さに目がくらんで契約してしまうと中々売れず、結局相場より下げて売却しないといけないということになります。特に期間がある場合はそうなってしまうと急いで売る為に大幅な値下げをしないと売れない場合があります。

そうなっては売ってもローンが残ってしまい、差額を用意しないと売れない、買い替えローンのローン総額が増えてしまうことになります。

では、どのように売りたい家の相場を把握すればよいのでしょうか。

相場は不動産一括査定で調べよう

やはり、不動産会社を一社に任せてしまうとリスクが高いので、不動産一括査定サイトを使って複数の不動産会社で見積もりを取りましょう。

送られてきた見積もりを比較することで簡単に相場を把握することができます。

次に不動産一括査定サイトで依頼した業者の中から数社ピックアップし、実際に不動産業者に連絡を取り売却の依頼を行います。

売却を依頼する不動産会社選びは非常に重要なので、最低でも不動産業者と2~3件は会って話をし、営業マンの対応をきちんと見て信頼のおける不動産業者、営業マンに依頼するようにしましょう。

結局のところ不動産を売ってくれるのは営業マンですので、熱心に売却活動を行ってくれる営業マンを選べるかどうかで、希望の価格で売れるか、早期に売れるかは決まってきます。

住宅ローンが残っている家を上手に売る為には、いかにその家を高く売るかが重要であり、高く売れれば差額を用意する必要もありませんし、買い替えローンの総額も抑えることができます。

家を高く売るためには不動産一括サイトを使って相場を把握し、複数の不動産業者を比較することで良い営業マンと出会うことが重要となりますので手間を惜しまずにトライしていただければと思います。