田舎の家や土地を売りたい場合

田舎の安い家や土地を売る場合は一般媒介契約はお勧めできない

媒介契約の種類」でも説明しましたが、基本的にどの契約形態を選ぶかは売主さん次第です。

ただ、田舎の安い不動産を売る場合には、一般媒介契約はあまりお勧めできません。

というのは、不動産屋にとっては大変不利な契約形態だからです。このため、まともに売ってもらえない可能性があるのです。

一般媒介契約は不動産屋にとって不利な契約

この図解の中で、売主をあなた自身に置き換えてみて下さい

一般媒介契約の仕組み

一般媒介契約

あなたは田舎に持っている土地を売ろうと思い、A、B、C社に売却を依頼したところ、数カ月後にあなたの不動産はめでたくた売れました。

どうして売れたのかというと、C社が懇意にしているD社に「こんな物件があるんだけど、誰か買いたい人、いないかな」と言って、情報を流したからです。するとD社は「ちょうどそんな土地を探しているお客さんがいますよ」と言って、あなたの土地を紹介したのです。

その結果、D社が連れてきたお客さんがあなたの土地を買うことになりました。

さて、ここで復習になりますが、あなたは誰に仲介手数料を払えばよいのかというと、売却を依頼したC社でしたよね?そしてあなたの土地を買ったお客さんはD社に仲介手数料を払うのでしたよね。

すると、あなたが売却を依頼していたA社とB社は、どこから報酬をもらえばよいのでしょう?

2社ともあなたの土地の調査をして、ネット広告を出し、購入希望者を現地に案内したりして、手間暇かけています。

でも、A社とB社は、どこからも報酬をもらえません。

都内の一等地であれば成約できた場合の報酬額が大きいので、一般媒介契約でも、不動産屋はやる気になることでしょう。それで問題があるとは思えません。

田舎の100万円以下の土地を売ろうとした場合

不動産屋が得られる仲介手数料の上限は、宅建業法で決められています。ですので、安い土地の場合は仮に売れたとしても、不動産屋が得られる報酬はわずかです。にもかかわらず、あちこちの不動産屋に売却を依頼すれば、まともに売ってもらえなくなってしまう可能性があります。

しかも一般媒介契約は、不動産屋には何の義務もないのです。売主も自由なら、不動産屋も自由、というのが一般媒介契約です。

私は、一般媒介契約で田舎の土地を売りに出している売主さんから、売却の依頼を受けたことが何度もあります。その際、私が売主さんに「今、不動産屋に売却を依頼しているのなら、その不動産屋さんに売ってもらうようにした方がよいのでは?」というと、売主さんからは「不動産屋がなにもしてくれないから、困っている」との答えが返ってきます。

以前、売却の依頼を受けたので売主さんの土地を見に行ったところ、その土地には3社もの看板が立っていました。私も看板を立てれば一つの土地に四つもの看板が立てられることになります。

売主さんは看板を忌々しそうな顔で指さしながら、「これ、見て下さいよ!」と言って怒り出しました。

「看板立てに来ただけ!あとは知らん顔ですよ。何もしてくれないんです」

売主さんはそう言いながら看板の方にズンズンと歩いていき、「こんなもの」と言って、看板を踏み倒してしまいました。

私はこの売主さんに、一般媒介契約がどのような契約なのかという話から始めなくてはなりませんでした。私の話を熱心に聞いていた売主さんは「そんなこと、知らなかったよ」とつぶやきました。より多くの不動産屋に売却を依頼した方がすぐに売ってもらえるのだと考えていたのです。

でも、実際は違いました。事務所に戻ってレインズを見てみると、この売主さんの土地は登録されていませんでした。それどころか、売主さんが売却を依頼している会社のホームページにも、不動産専門のホームページ(アットホームやヤフー不動産など)にも、この売主さんの情報はまったく掲載されていなかったのです。

どの媒介契約を選ぶかは、売主さんの自由です。ただ、売ってもらえなくては仕方がないので、田舎の安い不動産を売る場合には、こうしたことも考慮した方が無難です。

田舎の家は相場を無視した価格設定にしない

売主さんの心理的状況だと不動産屋の査定価格など聞きもせずに、「○円で売って下さい」とおっしゃる方が結構います。

その理由はだいたい三つに分けられます。

  1. 高く買ってしまったから安く売ったら損してしまうのでいやだ
  2. 土地が○円で建物がだいたい×円くらいだから、合計口円
  3. 自分には○円必要だから、○円で売る

冷静に考えればすぐに気づくかとは思いますが、これらすべてが自分の都合です。「いくらなら買ってもらえるか」という買い手のニーズはまったく反映されていません。どんな商売であれ、店側の都合だけで値づけして売れる商品など、ありません。不動産も同じです。売主がお店の店主、買主がお客さんと考えれば、ご理解いただけるかと思います。

確かに、高く買ってしまったのに安くしか売れないのは辛いですし、お金が必要だから土地を売るというのに、安くしか売れなければ当てが外れてしまいます。

それでもやはり、相場を無視した価格で売りに出すくらいなら、高く売れそうな時期を待った方がよほどよいと言えます。

不動産屋は基本的に成功報酬です。ですので、たくさんの不動産の売却を依頼されても、売れなければ1円にもなりません。調査費用がかかるだけで終わってしまうのです。

ですので不動産屋の中には、「売れる価格で売らせてもらえないのであれば仲介を引き受けません」とホームページに明記しているところもあります。これには私も驚きましたが、そのホームページは人気があるので、そこまで強気なことが書けるのでしょう。ただ、どこも本音は同じと言えます。