土地を相続するための〈名義変更〉についてスッキリ解説!

いざ親が亡くなった後、自分たちが遺産を相続しなくてはいけなくなった時の名義変更の手続きについて、よくわからない方は多いと思います。そこで今回は土地を相続するための名義変更に限って、できるだけわかりやすく解説してみました!名義変更にかかる費用はどのくらいなのか、どんな書類が必要なのか、気になる相続税や贈与税の金額は?そういった疑問を、少しでも解決するお役に立てればうれしいです!

土地を相続するための名義変更はいくらかかる?

まず、土地を相続するための名義変更の方法を、簡単に説明します

亡くなった方の土地の名義を変更するためには、「相続登記」をするのですが、その前に、相続人全員で話し合って、だれの名義にするのか決める必要があります。これを「遺産分割協議」といい、この場では書類も作成します。

その後、相続登記に必要な書類を集め、法務局に提出すれば完了です。すごくシンプルに書けば、これだけです。

相続による土地の名義変更はとても大変だと思われがちですが、書類を集めたり、作成したりするのが面倒なだけで、手続きはそんなに大変ではないのです。

最近は市区役所や法務局でも相談にのってくれますので、あまり複雑ではない相続の土地の名義変更であれば、司法書士などに頼まなくても、自分でできそうですね!

それでは、土地の名義変更にかかる費用はどれくらいでしょう?

司法書士などに依頼せずに自分で相続登記をするのが、一番費用が節約できる方法ですが、勤め人だと、平日に役所や法務局に行く時間がとれない、書類を自分で作成するのが面倒など、なかなか思うように動けないでしょう。

では、専門家に依頼した時の費用はどのくらいかかるかと言いますと、安くても10万円以上(弁護士等への報酬と、書類作成等の実費分を合わせて)はすると考えておいた方がいいでしょう。事務所によって値段も違うので、よさそうな弁護士さんを見つけたら、まずは相談してみることをお勧めします。(相談だけなら無料のところが多いようです!)

さて、今回は自分で相続登記の手続きをするとして、集めなければならない書類の費用がいくらくらいかかるのか見てみます。書類の説明については次の項で詳しく説明しますので、ここでは金額に注目してみましょう。

・戸籍謄本:1通450円
・除籍謄本、改製原戸籍謄本:1通750円
・住民票:1通300円前後
・印鑑証明書:1通300円前後
・固定資産税評価証明書:1通300円前後
・登記事項証明書:1通700円
※添付書面は相続の事案によって枚数が異なります。

いかがですか。基本的な書類を集める費用だけだと、ずいぶん安いと感じたのではないでしょうか?この他の書類はひな形があるものも多いので、ある程度自分でパソコンなどで作成できるでしょう。あとは役所や法務局へ行く交通費や、その他必要書類の発行手数料等が必要です。

とは言っても、すべて自分でやるのはなかなか大変なので、司法書士などに頼みますと、上記の金額に報酬や手数料がかかることになります。ただ、この金額にも差があるようなので、あらかじめどんな書類が必要で、いくらくらいかかるものなのか知っておけば、その手数料等が妥当な金額かどうかを判断する基準になるのではないでしょうか。

土地の名義変更に必要な書類とは

必要な書類の種類について

土地の名義変更にはたくさんの書類が必要になります。詳しい説明は次にしますので、まずはどんな書類が必要か見ていきましょう。

<相続人に関するもの>
①相続人全員分の印鑑証明書(各1通)
②相続人全員分の住民票(各1通)
③相続人全員分の戸籍謄本

<被相続人(亡くなった方)に関するもの>
④被相続人の住民票の除票
⑤被相続人の戸籍謄本(出生から死亡までのすべて)

<不動産に関するもの>
⑥不動産の固定資産評価証明書
⑦不動産の全部事項証明書(法務局)

これが基本的な書類になります。上の⑤までは何かの手続きで取得した経験がある方が多いと思いますので、どこに行ってどういう手続きをすればいいか想像つくのではないでしょうか。

問題は⑥⑦です。土地や家、マンションなどを買ったことがある方はわかる書類かもしれませんが、亡くなった方が高齢で、土地を取得したのがずいぶん昔だったりすると、書類が見つからなかったり、あってもなんの書類かよくわからなかったりしそうですね。

書類の取得方法

前項の①の印鑑証明書、②の住民票、③の戸籍謄本は、相続人本人が住んでいる市町村役場に行けば取得できます。住民票には本籍地も記載されているものが必要です。

④の被相続人の住民票の除票:
亡くなったときに被相続人が住んでいた市町村役場で取得できます。ちょっと大変なのは⑤の被相続人の戸籍謄本で、亡くなった時の戸籍謄本は④と同じ役所で取得できますが、出生から死亡まですべての謄本が必要なのです。たいていの人は一生の間に引越や結婚、法改正などで何度か転籍しているでしょう。もしかしたら被相続人の人生をたどって、生まれ故郷まで足を運んで集めなければならないのでしょうか…?

実はひとつの役所で済ませることができる(かもしれない)方法があります!役所の窓口に出す書類に「出生から死亡までのすべての戸籍をください」 と目立つように大きな字で書くのです。そして戸籍をもらったら、本当に全部がそろっているのか確認します。

もしすべてがそろっていなかったら、次はどこの役所へ行ったらよいか聞き、遠方の場合は郵便で取得できるので、取得方法もついでに聞きましょう。根気と時間があれば、自分で集められると思います。

⑥の不動産の固定資産評価証明書:
やはり役所の固定資産税を担当している課で発行してもらえます。その際必ず「相続登記申請に使用する」と伝えてください。そして最新の年度のもの(4月1日更新)でないといけないので、特に年度をまたいで申請する場合などには注意が必要です。

⑦の不動産の全部事項証明書:
「固定資産税通知書」などを持っていけば、お住まい近くの法務局で取得できます。(管轄の法務局は下記のリンクで探してみてください)

ちなみに、法務局のホームページには各種書類のひな形もあるので、自分で書類を作成してみたい方は参考にしてください!※法務局HPトップ画面の右側にあるメニューの「申請書の様式」をご覧ください。
管轄のご案内:法務局

土地を相続するための名義変更には、税金はかかる?

土地を相続するための名義変更にかかる税金の種類

かかる税金は2種類あります。それぞれについて簡単に解説しましょう。

・登録免許税
これは名義変更登記に必ずかかる税金です。司法書士に頼んでも、ご自分で手続きしても払わなければなりません。金額は相続を原因とする場合、固定資産税評価額の0.4%と決まっています。ちなみに評価額は固定資産税の納税通知書に記載されています。

・相続税
こちらはいくらかかるのか、不安に思われる方も多いのではないでしょうか。でも相続税には「基礎控除額」というものがあり、この金額を超えた場合に税金がかかります。基礎控除額の計算は、以下になります。

●3,000万円+(法定相続人×600万円)

たとえば法廷相続人が三人の場合、相続財産が4,800万円を超えなければ、相続税はかからないことになります。詳しい計算方法が知りたい方は、下記のリンクをご覧ください。

ただ、注意しなければならないことは、相続税の申告は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に行わなければならないことと、対象になるのは相続財産全部で、土地や建物だけではないということです。税金ですので、きちんと払わないと延滞料等をとられてしまいます。

生きているうちに土地の名義変更をしたら、税金は安くなる?

生きているうちに名義変更をして贈与税を支払うか、亡くなってから相続して相続税を支払うか、どちらが得かは状況によって変わっきます。生前贈与のメリットとを挙げてみます。

・不動産をあげたいと思う人にあげることができる
・不動産の今後の管理、処分をまかせることができる
・遺言を書かなくてよい
・節税(必ず節税できるとはかぎりません)

法定相続人が多かったり、財産がたくさんある場合は、生前に分けてしまった方がすっきりしますね。

贈与税も相続税と同様に、控除などがありますので、一定金額までなら、税金をかけずに贈与することもできます。簡単に説明しましょう。

①暦年課税制度を使った贈与
贈与税には毎月110万円までの基礎控除があります。つまり110万円までの贈与なら税金がかからないので、毎月少しずつ贈与を繰り返していくわけですが、土地や建物の場合金額が大きいので、何年、何十年もかかりますし、その都度登記申請が必要なので、手間や費用もばかになりませんね。

②相続時精算課税制度を利用する方法
これは、 65才以上の親から20才以上の子供へ贈与する場合、 2,500万円までは贈与税を非課税とする制度です。ただしこれで贈与された財産は、親が亡くなった後、すべて相続財産とみなされるので、課税対象になってしまいます。つまり残りの財産の額によっては、相続税を払うことになるかもしれないのです。

なにやらこれだと、生前贈与はあまりお得ではない気がしますが、最初に書いたように状況によるので、下記を参考に、どちらが得か考えてみるといいでしょう。

相続問題は話し合いが大事!

相続による土地の名義変更について簡単にご紹介しましたが、かなり大変だということがおわかりいただけたかと思います。増して、人が亡くなったあとというのは、やらなければいけないことがたくさんあります。つい相続のことは後回しになってしまいがちです。

それを避けるためにも、親や祖父母がまだ生きているうちに、一度相続の問題について話し合うことをお勧めします。現在の土地の名義人にとっては、自分が亡くなったあとのことになるので、あまりいい気分ではないと思いますが、遺された人たちが困らないためにも、話し合いに応じてくれるよう、頼んでみましょう。

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