家を売却する時には登記をしなければいけません。

良く勘違いされがちではありますが、登記関係は司法書士の専従業務ではありません。つまり、司法書士の資格を保有していない場合(家の売り主)でも登記する事は可能という事です。

しかし、ほぼ全ての不動産売却の取引で司法書士が作業を行っています。それは、単純に登記関係の手続きは煩雑で手間が掛かるものであるからです。

家を売る時に必要な登記とは

登記の種類は様々ですが、家を売却する時に必要な登記は、「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」です。

ローンを組んで家を買った場合には、金融機関が担保として家に対して抵当権を設定します。

これは、万が一ローンの返済が滞った時に金融機関が家を処分できる権利です。そのため、この抵当権を抹消しない限りは家を売却する事が出来ないのです。

所有権移転登記は、読んで字のごとく所有権を売主から買主に移転する登記です。この手続きをしないと、その家を公的に買主の所有物だと証明できません。

登記関係の手続きは自分でできないの?

抵当権抹消登記は司法書士が行う

結論から言うと抵当権抹消登記は司法書士しか行えない場合がほとんどです。理由は、金融機関が司法書士の資格を持っていないと嫌がるからです。

抵当権抹消登記は法務局に以下のような書類を提出します。

  • 抵当権抹消登記申請書
  • 登記原因証明情報
  • 登記識別情報または登記済証
  • 資格証明情報
  • 代理権限証明情報(金融機関から預かる委任状)

もし、個人で抵当権抹消登記を行おうとすれば、まず「これらの書類はどこで入手するのか?」から始まり、申請書の書き方なども分かりません。

これらの手続きは金融機関も関係しているので、司法書士資格を持っていない人だと金融機関もやりとりが大変になります。そのため、金融機関が司法書士の資格を持っている人に限定しているのです。

実際には、仲介する不動産会社から「弊社が指定する司法書士事務所で登記手続きさせて頂きます」という条件が提示されます。

所有権移転登記は購入者側が行う

ここで言う「購入者側」というのは、司法書士資格のない購入者が行うという意味ではなく、購入者側が費用負担をして司法書士に委任するという意味です。

抵当権抹消登記と違い金融機関の制限がないため、所有権移転登記を自分で行うことは抵当権抹消登記を行うよりはハードルが低いです。

しかし、所有権移転登記も抵当権抹消登記と同様で、法務局に以下のような書類を提出しなくてはいけません。

  • 所有権移転登記申請書
  • 登記済証または登記識別情報
  • 売主の、印鑑証明書(発行から3ヶ月以内であること)
  • 登記原因証明情報になるもの
  • 買主の住民票
  • 所有不動産の固定資産税の評価証明書

上記のように、売主から取得する書類もありますし、抵当権抹消登記と同様に申請書への記入も必要です。これらの書類取得をしつつ法務局に書類の提出をするという点が、非常に手間が掛かるのです。

司法書士に依頼するメリット・デメリット

メリット

司法書士に依頼するメリットは「司法書士に依頼する費用が浮く」という点です。

不動産会社に案内される「登記関係費用」の中には、登記をする時にかかる税金である「登録免許税」と、登記を司法書士に依頼した時にかかる「司法書士報酬料」があります。

不動産会社や司法書士事務所によっても司法書士報酬料の金額は異なりますが、概ね 3~5万円程度である事が多いです。自分で登記をすることによって、この分の費用が浮く点がメリットになります。

デメリット

司法書士に依頼するデメリットは「手間がかかる」という点です。

必要書類は上記の通りですが、実際に抵当権抹消登記をする時には以下のような流れになります。

上述した通り、抵当権抹消登記は基本自分では出来ませんので、金融機関が司法書士でなくても良いと許可した稀なケースと認識ください。

  • 管轄している法務局を調べる
  • 抵当権抹消登記申請書の作成
  • 抵当権抹消登記の必要書類を入手
  • 登録免許税の計算、納税準備
  • 申請書類を法務局へ提出、受領のやりとり

このような流れになり、慣れていないと丸一日以上の時間が掛かるケースもあります。前項の司法書士報酬料を浮かせることと、丸1日(場合によってはもっと)時間を潰す事のどちらが自分にとって良いでしょうか。

実際に煩雑で分かりにくい作業とは?

実際に抵当権抹消登記をする場合には以下のような細かい点があります。

  • 登録免許税は収入印紙で納める。登記申請書と一緒に法務局に提出するが割印してはいけない。登記印紙と間違えやすいので注意
  • マンションを売却する場合に敷地権化していないと土地と建物どちらも抵当権抹消登記が必要
  • 金融機関からもらう委任状の「抵当権抹消の日付け」は、登記原因証明情報と同日であり、 返済した日ども同日である。

上記の点を覚える必要はありません。大事なことは、抵当権抹消登記はこれだけ煩雑で面倒な事であるという点です。

所有権移転登記に関しても同様の手間が掛かってきます。

まとめ

よほど慣れていない限りは、登記関係は司法書士に任せましょう。登記が滞ることによって正式な(公的な意味で)物件引渡が遅れる事もあります。

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