【家の買い替え】売却と購入のタイミングや流れについて

今の家を売却して新しい家を買う、いわゆる「買い替え」をする時には、「先売り」と「後売り」の2つの方法があります。

先売りは、新しい家を購入するより先に、今の家を売る事を言い、後売りは新しい家を購入するより先に今の家を売る事を言います。

この2つの方法はそれぞれメリット・デメリットがあるので、自分の状況によってどちらを選ぶべきかを判断しなければいけません。

理想とする家の買い替えの流れとタイミング

まず先に、文章での説明だとわかりづらい部分があるので図解で説明します。

家の買い替えの理想のタイミングは引っ越しがほぼ同時期になるのが理想です。
そのため、家の住替えをスムーズに行いたい方には先売り「先に家を売ってあとで家を買う」ことをすすめます。

その理由は後ほど説明しますが、まずは後売と先売りのメリットとデメリットを見て見ましょう。

先に家を売却する時のメリットとデメリット

購入より先に家を売る時のメリット・デメリットは以下の通りです。

先売りのメリット
  1. 比較的ゆっくり売却ができる
  2. ダブルローンのリスクが小さい
先売りのデメリット
  1. 仮住まいになる可能性が高い

今の家を「売る」方が早いので、家を売却する期間は、後売りの時よりも長いです。

通常、マンションでも売却期間は3か月の期間を必要とします。この3ヵ月は、あくまで売却に掛かる期間ですので、査定~引渡までの全てを完了させるためには5か月~半年程度かかります。

家を売る時には、売却期間がある程度長いほど高く売れる可能性が高いです。なぜなら、すぐに売らなくても良いという、期間的な「余裕」があるため無理な値引きに対応したり、集客のために価格を下げたりする必要性が低いからです。

そのため、上記のメリット②のようにダブルローンになるリスクも低いのです。

ダブルローンとは

その名の通りダブルで住宅ローンの支払いが発生するという事です。つまり、今の家を売れないまま新しい家を購入してしまうと、今の家と新しい家の住宅ローンがダブルで掛かってくる状態になります。

家を先に売っておけば、新しい家を購入する前に今の家を売れる可能性が高いので、ダブルローンの状態を避けられる可能性が高いのです。

先に家を売る(先売り)デメリットは仮住まいになる可能性が高い

先売りの大きなデメリットとしては、仮住まいになる可能性が高い事です。仮住まいとは、今の家を売却した後に、新しい家へ住み替えるため一時的に住む家の事を言います。短い期間、賃貸マンション住むことが多いです。

なぜ、仮住まいがデメリットになるかというと、コストが掛かるからです。例えば以下のようなケースです。

  1. 4月1日に今の家の売買契約を結んだ
  2. 今の家を購入者に明け渡す(引渡)のが5月10日
  3. 新しい家はまだ建築中の新築物件なので、住めるようになるのは10月1日から

このような場合は、今の家を引渡して新しい家に住むようになるまで、約半年の期間があります。その期間に、一時的に別の家に住むことを仮住まいと言います。

仮住まいをすると、仮住まいに引越しをしてから、また仮住まいから新しい家への引越しがあります。

特にファミリーの方だと荷物が多いので、引越しのコストは高いですし手間もかかります。

また、賃貸の礼金や賃貸マンションを探す手間もかかってきます。この点が先売りのデメリットになります。

新しい家を購入した後に古い家を売る(後売り)メリットとデメリット

後売りをする時のメリット・デメリットは以下の通りです。

メリット
  1. 停止条件付契約をすればダブルローンのリスクがなくなる
  2. 停止条件付契約をしてくれる物件は限定される
デメリット
  1. 停止条件付契約をしなければダブルローンのリスクは高い

停止付き契約とは

「今の家が所定の期間(大体は3か月)で売れなければ、新しい家の契約は白紙解約します」というような、売買停止の条件が付いた契約という事です。

上記のように、この停止条件付契約が出来るかどうかで、後売りのメリット・デメリットが変わってきます。

停止条件付契約が出来れば、今の家が売れなかった時には新しい家の契約も白紙解約になるので、ダブルローンになる心配はありません。これが停止条件付契約での後売りの最大のメリットです。

しかし、そもそも停止条件付契約が出来る家は限られてきます。新築物件であれば引渡まで期間がある物件も多く、1戸ではなく1棟で売っているので、停止条件付契約を行う物件も多いです

ただ、中古物件は停止条件付契約を結んでくれる家は少ないです。なぜなら、仮に停止条件付契約を結んで自分の売っていた家の契約を解除されてしまったら、

また一から売却活動を始めなければいけないからです。そのため、停止条件付契約がしにくい中古物件を購入する場合には、ダブルローンのリスクは高くなります。

「先売り」と「後売り」はどっちがおすすめ?

先売りと後売りは、上記の通りメリット・デメリットが相反します。そのため、自分の状況によって、どちらを選択するべきかは変わってきますので、一概にどちらが良いとは言えません。

ただ、転勤などで絶対に今の家を売らなければいけない時には、先売りを選択すると良いでしょう。必ず売る事になるので、出来るだけ売却期間を長くした方が高く売れるからです。

また、新しい家を「新築物件」に絞っている場合には、後売りをお勧めします。先ほど言ったように新築物件は停止条件付契約を結んでくれる可能性が高いのでダブルローンになるリスクが低いからです。

この2つのパターンのどちらにも該当しない場合には、一旦後売りの方が無難ではあります。なぜなら、もし良い家が新しく見つからなくても、仮住まいにならず今の家に住み続ける事が出来るからです。

家を買い替えするときの流れ

家の売却の流れ

1.複数の不動産会社に査定を依頼する

まずは1社ではなく複数の不動産会社に査定を依頼します。

1社だけでない理由は、複数の不動産会社に査定する事で査定額を見比べる事ができ、より正確な査定額を算出する不動産会社を選べるからです。

複数の会社に査定依頼をする時には、一括不動産査定サイトをお勧めします。

このサイトは一度物件情報を入力するだけで、5~6社程度の不動産会社に査定依頼できます。そのため、わざわざ1社1社に査定依頼する手間も省けますし、同時期に査定結果を聞けるので比較検討しやすいのです。

2.不動産会社から査定額を提示される

それぞれの不動産会社から査定額を提示してもらいましょう。

一括不動産査定サイトを利用すれば、早ければ即日、遅くとも2営業日程度には査定額がバックされます。
そして、実際に部屋を見てもらう「訪問査定」を行い、その中から査定額の根拠が明確な不動産会社を選びましょう。

3.媒介契約書の締結

不動産会社を選んだら、その不動産会社と媒介契約を結びましょう。

媒介契約とは、「あなたの会社に私の不動産の売却を依頼します」という内容の契約の事で、主に「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」があります。

4.不動産会社による売却活動

媒介契約を結んだら、チラシやネットなどで広告活動を行い、購入検討者を集めます。

その集めた購入検討者に対して、実際に部屋を見せて検討してもらいます。この時に仲介を依頼した不動産会社の営業マンが部屋を案内して接客をします。

5.交渉/購入申込書の受け取り

購入検討者が現れたら、価格や引渡時期などの交渉を行った後に「不動産購入申込書」を受け取ります。

購入申込書を受け取ったら、その部屋は暫定的に申込者の物になります。そのため、購入申込書を受け取った後に購入検討者が現れたら、2番手の扱いになります。

6.売買契約

購入申込書を受け取った後、概ね1週間以内には売買契約を締結します。その間に、売主と買主の間で合意した手付金を申込者は契約者へ振り込みます。

売買契約の締結は、土地や建物についての諸注意事項をまとめた「重要事項説明」をしなくてはいけません。

不動産会社の営業マンが重要事項説明書を作成の上、申込者に説明をします。その説明に申込者が納得して売買契約書に署名・捺印して売買契約成立となります。

7.引き渡し

売買契約の締結から、概ね1か月後(遅くとも2か月以内には)引渡を完了させます。

引渡とは、売主から買主に所有権を移転させる作業です。そのため、売主は住宅ローンが残っていれば抵当権抹消登記と住宅ローンの返済手続きを事前に行っておく必要があります。

事前に手続きを行い、引渡日当日に不動産会社と司法書士と共に金融機関へ行き、所定の手続きを済ませ引渡完了となります。

家の購入の流れ

1.物件探し

主には、チラシやネット、中古であれば不動産会社に行き売り物件がないかの確認をします。

2.物件見学

新築であればモデルルーム、中古であれば実際の部屋を見に行きます。新築であれば自分で予約をしますが、中古であれば不動産会社経由で日程を決めます。

3.不動産購入の申込み

良い物件があれば不動産の購入申込を行います。申込を行った時点で、売主は他の検討者を案内しません。

また、購入申し込みのキャンセルはペナルティ無しで行う事が出来ますが、売主は既に案内をやめているので契約の意思が固まった時だけ申込をしましょう。

4.不動産売買契約の締結

申込をした概ね1週間以内に売買契約書を締結します。申込から契約までに行う事は、手付金の入金と住宅ローンの審査です。

売主と共に合意した手付金を売主の口座に振り込みます。また、住宅ローンを組む方は、住宅ローンの審査をして承認を得る必要があります。

この2つが終われば、売主もしくは仲介を担当している不動産会社から「重要事項説明」を受けます。その説明に異論がなければ、売買契約署に署名捺印をします。

5.住宅ローンの本申し込み

契約から引渡までにすることは、まず住宅ローンの本申し込みです。4)で話した住宅ローンの審査は、あくまで「仮審査」になります。

今度は住民票の取得などを行う正式な審査になります。ただ、仮審査で承認を得ていれば、余程の事(転職をした、他の借入が増えた等)がない限りは、そのまま承認となります。

6.金銭消費貸借契約

住宅ローンの本申し込みから概ね1週間程度で結果が出ます。

本申込に承認した後は金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。この契約は住宅ローンの正式な契約の事です。

借入者が金融機関の営業時間中に金融機関の指定する場所で契約を行います。時間としては概ね2時間程度はかかってきます。

7.決済・引渡し・抵当権の設定

契約から5)6)を済ませ、残代金を入金(決済)したら引渡となります。

引渡日当日は金融機関経由での振込(決済)を行い、不動産会社主導で行う所有権移転登記・抵当権設定登記を行います。それが全て終われば引渡完了となります。

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

複数の会社に査定依頼をする時は不動産一括査定サイトのイエイがお勧めです。このサイトは一度物件情報を入力すれば複数の不動産屋に査定依頼ができます。イエイは、数ある不動産一括査定サイトの中でもトップクラスの不動産会社数を誇ります。 査定依頼できる不動産屋が多いという事は、それだけ自分の家を高く売ってくれる不動産屋に出会える確率が高いという事です。