共有名義(共同名義)の家や土地を売る方法と気をつけたい注意点

離婚で共有名義の家を売る際のポイントと注意点

夫婦がそれぞれ資金を出し合ったり、住宅ローンを借り入れて住宅を購入した場合、その土地と建物は二人の共有名義となります。

共有名義は夫婦の収入を合算することで、多くのお金を借り入れられるだけではなく、購入価格の一定割合を全額控除される「住宅ローン控除」と「住宅売却の3000万円の特別控除」の優遇を二重に受けられる大きなメリットがあります。

住宅ローン控除とは

「住宅ローン控除」とは住宅ローンを借り入れて家を購入する場合に購入者の金利の負担を軽減するための制度のことです。

住宅売却の3000万円の特別控除とは

家を売却したときには、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除ができる特例のことです。

しかし、離婚で売りたい家が妻と夫の共有名義の場合には、原則はその妻と夫の同意の元で売買する必要があります。

そのため、一人の名義で単独で所有している家や土地を売却する時よりも注意点が多いです。

共有名義の家や土地を売る方法

共有名義の家や土地を売る時には、大きく分けて以下の3つの方法があります。

  1. 自分の持ち分のみ売却する
  2. 分筆して売却する(土地の場合)
  3. 売却した金額を持ち分に応じて分ける

1.自分の持ち分のみ売却する

自分の持ち分のみ売却することは物理的には可能ですが、実際にはほとんどありません。理由は、自分の持ち分だけ売却しても購入者にはメリットが少ないからです。

持ち分は、原則その不動産を購入時に出資した金額に応じて決まります。

例えば、5,000万円の家を購入する時に妻が1,000万円の頭金を出して、残りの4,000万円を夫がローンを組んで購入したとします。

その場合には1/5の持ち分が妻になり、4/5の持ち分が夫の所有という扱いになります。

仮に夫が死亡した時には4/5が妻(もしくは子などの法定相続人)に相続されることになります。また、離婚した時の財産分与もこの持ち分に応じて分けられます。

相続の時には相続持ち分に応じて決まります。

例えば妻が1/2、2人の子がそれぞれ1/4ずつ相続すると、その割合がそのまま持ち分になります。

仮に、一つの土地をAさんが1/2、Bさんが1/2所有していたとします。

その時に第三者であるCさんが、Bさんから1/2の持ち分の土地を購入したとします。

しかし、Cさんは1/2の土地を所有しただけで、全ての持ち分を有しているワケではないので、その土地を自分の意思だけで処分したり用途変更したりすることは出来ません。

つまり、Cさんは一部の持ち分だけを購入する意味がないのです。だから上記①「自分の持ち分のみ売却」というのは現実にはほぼ無いのです。強いて言うならば、自分の持ち分だけ親類に売却して贈与に近い形にする時などです。

2.土地の場合は分筆して売却する

土地の場合は自分の持ち分を分筆して売却することは可能です。

分筆とは

分筆とは、一つの土地の境界を区切って複数の土地にする事です。

そのため、例えばAさんとBさんが1/2ずつ、1,000㎡の土地を所有していたとしたら、500㎡ずつに分筆して売却するという方法があります。

しかし、土地は分筆の仕方によって価値が大きく変わることがあるので、簡単には分筆できません。例えば接道する道路の幅員によって建てられる建物の大きさが変わりますし、広大な土地であれば分筆した2つの土地の日当たりや眺望が変わってしまう事もあります。

当然ですが、建てられる建物が大きい方が価値は高くなりますし、日当たりと眺望が良い土地の方が価値は高くなります。そのため、公平に分筆をするというのは簡単ではないので、分筆して売却する時には不動産会社に相談して公平になるよう分筆してもらいましょう。

具体的に分筆する方法は以下のような手順になります。

  1. 土地の測量をして境界確定をする
  2. 分筆登記の申請を法務局へ行う
  3. 分筆後の土地へそれぞれ所有権移転登記を行う

3.売却した代金を持ち分に応じて分ける

この「売却した代金を持ち分に応じて分ける」という方法が、最も手間がかからずに売却する方法になります。

例えば、Aさんが1/3の持ち分を持っていて、Bさんが2/3の持ち分を持っている土地があったとします。その土地を売却して3,000万円の売却代金を受け取ったとします。

その時には、1/3に当たる1,000万円をAさんが、2/3に当たる2,000万円をBさんが貰うという事です。この方法だと、売却後に持ち分に応じて機械的に売却代金が振り分けられるので揉める事はありません。

しかし、注意点は売却中にあります。基本的には不動産を売却する時は、不動産会社に仲介をお願いして買主を探して貰います。その時に売り出し金額や引渡時期、値下げのタイミングなど色々な決め事を、その都度名義人全員の許可を取る必要があるのです。

例えば、AさんとBさんの状況が異なっていたら厄介です。Aさんは早急に現金化したいので多少安くても良いから「早く」売りたい。一方、Bさんは急ぐ必要がないので、ゆっくりで良いから「高く」売りたい場合などです。

この場合は、売り出し価格の設定から揉めます。

Aさんは相場以下の2,800万円で売り出したいと主張しますし、Bさんは相場以上の3,300万円で売り出したいと主張します。

また、売却過程で売れ行きが悪い時もAさんはすぐに値下げをしたがるでしょうし、Bさんは極力値下げしたくないと主張するはずです。

このように売却過程で色々な意見が食い違う関係で、仲介する不動産会社も大変ですし、一つ一つの決済に時間が掛かります。

そのため、売り出し価格一つ決める時も、値下げの交渉に応じるかを判断する時も、わざわざ名義人同士が話し合う必要があるのです。

名義人が2人の時はまだ良いですが、名義人は3人、4人と複数人いる場合もあります。その時には名義人間の調整はより一層大変になります。

共有名義の家を売るときに必要なもの

親兄弟や夫婦など共有名義の家・土地を売却する際にはどういったものが必要になるのでしょうか。

共有名義の家・土地を売却する際に、自分の持ち分のみを売却する場合と全員の持ち分を売却する場合があります。

自分の持ち分のみを売却するケースというのは法律的には可能なのですが、その家・土地を第三者に分けてしまうということは、価値を大きく下げることになるので通常はあまりありませんので、今回は共有名義人全員の持ち分を売却する場合に必要なものについてお話いたします。

共有名義の家・土地を売却する為には共有名義人全員の合意が必要になります。これについては持ち分の大きさは関係ありません。

共有名義人の合意が得られ、共有名義の家・土地の売却にあたり必要なものは次の通りです。

  • 名義人全員の登記済権利証又は登記識別情報
  • 名義人全員が契約書に署名をする
  • 名義人全員が実印、印鑑証明

実際の契約に当たっては、共有名義人の人数が少なければ日程の調整など難しくありませんが、共有名義人の人数が多いと合意を得ることができても日程の調整が難しく中々進まないといったこともあります。

共有名義の家・土地を売る時の注意点

共有名義の家・土地を売るに当たり、まずは全員の合意を得る必要があります。先祖代々引き継いできた家・土地だと兄弟間で意見が食い違うなど全員の合意を得ることが難しく、中々話が前に進まないといったことも多々あります。

共有名義の家・土地を売る時の注意点としては、

  • いかに共有名義の家・土地を売却することについて合意を得るか
  • 売却した後の金銭の授受についてきちんと決めておく

ということが大事になってきます。

まず、売却の合意を得る為には、売却の理由を明確にし、全員が納得できる必要があります。

例えば、親の家・土地を兄弟で相続したが実際には誰も住んでおらず、地域的に今後も住むことがないので、固定資産税を払い続けるのももったいないので売却しようということであれば全員が納得しやすいでしょう。

また、共有名義の家・土地を売るにあたり一番揉めるのは金銭面です。

その為、共有名義の家・土地の売却の合意を得ることが出来れば、売却後得た金銭の分配についてきちんと取り決めを行う必要があります。

一般的には、それぞれの持ち分に応じた比率で分配しますが、売却に反対の名義人を納得させるために売却後得る金銭の分配を調整するなどして合意を得るといった場合もあります。

いずれにしても売却後得た金銭の分配についてきちんと取り決めについては、後の揉め事にならないように書面を作成し、全員の署名捺印をする等対処する必要があります。

どんなに仲が良い親兄弟でもお金が絡むと揉めるものです。

共有名義の家・土地を売却した場合の確定申告と税金の支払い

共有名義の家・土地を売却した場合も通常の家・土地を売却した場合と同様に、家・土地を売却して利益が出れば確定申告が必要になります。

不動産を売却して譲渡所得を得た場合、その譲渡所得に対して課税されます。

譲渡所得については、

譲渡所得=売却価格-(取得費+必要経費)-特別控除

で計算されます。

例えば、兄弟二人の持ち分がそれぞれ2分の1ずつ持っている場合、譲渡所得として1,000万得たとすると2分の1の500万ずつに分けることになります。

共有名義人は、それぞれがこの500万の譲渡所得に対して確定申告が必要となります。

売却した翌年の2月16日~3月15日に確定申告を行い、所得税+住民税+復興税を支払う必要があります。

家・土地を売却した場合に利益が出ていなければ税金を払う必要はありません。

売却した場合の税額

共有名義の家・土地を売却し譲渡所得で売却利益が出た場合にはその利益に対して課税されます。税額は所有期間5年以内の短期譲渡、5年超の長期譲渡により異なります。

短期譲渡の場合は、
所得税20%+住民税9%+復興税2.1%=41.1%

長期譲渡の場合は、
所得税15%+住民税5%+復興税2.1%=22.1%

例えば、兄弟3人の共有名義の家・土地を相続後すぐに売却し譲渡所得が売却益1200万とすると

1200万÷3人=1人400万の課税譲渡所得となります。

短期譲渡となりますので、課税短期譲渡所得400万×税額41.1%=164.4万

納税額は164.4万となります。

まとめ

共有名義の不動産の売却には色々面倒な事が多いです。

単純に売却する時にも単有の不動産を売却する時は違いますので、名義人間の調整もできる不動産会社に仲介してもらう事が理想です。