【土地の売却】土地売買の流れと必要書類や手続き方法

人生の中で重要な転機となる可能性が高いのが、土地売買だといわれています。ですが、実際に行う機会がめったにないため、いざ土地売買をしようとすると慌ててしまう人も多いそうです。

今回は、土地売買の流れを5つのポイントに分けて解説していきますよ!

この記事の目次

土地売買の流れ

一生の中で1回、多くても2回しかないといわれるのが「土地売買」です。

ですが、その重要度や大変さは、人生の中でも1、2を争うといわれています。いざというときに損をしないように確認していきましょう!

また、上から順番に見ていくだけで、土地売買の流れが分かるようにまとめていきます。なので、現在土地売買を考えている人も、すぐに実践できるかもしれません!

1.相場を知ろう

土地売買で重要なポイントが、あなたが売却したい土地の相場を知っておくことです。

実は、アナタが希望している金額でそのまま売却できることはあまりないといわれています。それは、あまりにも相場と違っていることがあるからだそうです。もちろん、ある程度土地の価格を決めてから行動するのもいいのですが、実際に売れなければ利益にはつながりませんよ。

相場が重要なのは、適正価格を知るためだといわれています。例えば、その地域の相場価格が100万円なのに、アナタが同じ面積なのに200万円で売りだしても購入されることは稀でしょう。

反対に、売れればいいからと50万円で売り出したら、すぐに購入される可能性が高いです。ですが、相場よりも50万円ほど損をしていることと同じになってしまいます。

アナタが損しないためにも、周りの土地がいくらで取引されているのか、売りだされているかを必ず知っておきましょう。

参考にする場合は、インターネットの不動産検索などを用いると、手軽にいくつもの価格が調べられますので、オススメですよ。なるべく相場に近い金額で、最大の利益が出るような価格設定をすることが重要だといわれていますよ。

住宅がある場合は注意!

もし、土地と一緒に住宅を売却する場合は、さらに注意が必要です。

住宅と土地を売却する場合は、住宅の価格が必ず購入時よりも価格が下がっていると考えておきましょう。

住宅の価値は、アナタが購入をしたときから上がることはほとんどないといわれています。むしろ、購入したときから下がり続けているという考え方が主流になっているそうです。

もし、住宅を売却して元を取ろうと思ってもかなり難しいため、諦めておいたほうが無難かもしれません。

ただ、新築で購入して1年以内で売却した場合などは、値下がりの幅が狭いといわれています。もちろん、傷がなく喫煙者もいないなど、住宅にダメージを与えずに住んできた場合になるそうですが。

しかし、それでも購入しと同じ金額ということは厳しいため、ある程度損をすることを覚悟して売却に望みましょう!

2.必要書類を集めよう

土地売却の準備であらかじめしておくと便利なのが、必要書類を集めておくことです。

土地の性格な面積や住所などを把握したり、契約をスムーズにしたりするためにも必ず、前もって用意しておきましょう。土地売買に必要な書類は以下のとおりです。

  • 身分証明書
  • 実印と印鑑証明書
  • 住民票
  • 登記済権利書や、登記識別情報
  • 固定資産税納税通知書
  • 固定資産税評価証明書
  • 土地測量図
  • 境界確認書
  • 地盤調査報告書
上記の他にも用意できる書類がある場合は、必ず用意しておきましょう。

この中で注意が必要なのが、身分証明書や実印と印鑑証明書、住民票などです。

もし、土地の名義が複数名で共同のものとなっている場合、それぞれのものが必要になります。売却が決まってから探したり、用意したりするのは時間がかかりますので、代表者が預かっておくと確実かもしれません。

また、印鑑証明などの制限時間がある書類は後回しにしても問題ないそうです。

いつ売却ができるかは分かりませんので、早めに用意しておいても期限が切れてしまう場合があります。そうすると、時間も費用も、もったいないので売却が決まってからのほうがいいかもしれませんね。

3.仲介業者を選ぶ

ある程度相場がわかって、書類が用意出来たら、実際に仲介業者を選ぶための行動を開始していきます。

ここでは重要なポイントがいくつかありますので、正確に実践していきましょう。

まず、重要なことがいきなり契約しないということです。仲介会社側もいきなり契約することはないと思いますが、いきなり契約を持ちかけてくるような会社は非常に怪しいので、避けたほうがいいかもしれません。

一般的な流れでは、初めに土地の審査から始まるといわれています。

土地の広さなどは書類でもわかりますが、高低差や利便性などは実際に現地に行かないと分かりません。なので、担当者があなたの土地まで赴いてどのような土地なのかを見極めます。そして、会社側で販売するための見積もり価格を決めてくれるそうです。

ここで重要なポイントが、相場の価格を忘れないということだといわれています。

仲介会社にとっては、利益よりも確実に売れるかどうかで判断するそうです。なので、極端に相場よりも低い金額を提示してくる会社があるといわれています。相場の価格を知らないと、こんなものかと納得してしまいますが、これではアナタにとって得なことがありません。

相場価格がこれくらいだが、どうしてその価格になるのか、その理由をしっかり確認しましょう。そうすれば、悪い仲介業者を見極める一つの基準となるそうですよ。

業者選びは複数社から見積もりを!

仲介業者を選ぶ場合で忘れてはいけないのが、複数の仲介業者で見積もりを取ることです。

一般的に見積もりだけなら、「無料」で出来ますので最大限活用していくことが大切だといわれています。もし、見積もりだけでも有料の場合は、その時点でなるべく避けるようにした方がいいでしょう。

どうして複数の会社から見積もりを取るかというと、会社側に競わせることができるからです。会社にとっては扱える案件があれば、それだけ自社の利益を増やすことが出来ます。なので、確実に売れる値段で契約を取ろうとするそうです。

しかし、会社側にメリットが合ってもあなたにメリットがない価格では意味がありません。そこで、いくつかの会社間で競わせて、アナタの要望に近い会社と契約をすることが重要なのです。

また、土地の価格だけでなく、手数料などがいくら掛かるのかもあらかじめ聞いておきましょう。広告費用などを別途請求する代わりに、販売価格を上げている場合があるといわれています。

総合的に、あなたが信頼できる仲介業者が見つかったら、正式に契約をしましょう!

4.仲介業者との契約にも種類がある

無事に任せたい仲介業者と出会えたら、契約して売却されるのを待ちます。ですが、契約についてもポイントがありますので、しっかり注意しておきましょう。

あまり知られていませんが、土地を売却する場合には3種類の契約が存在しています。なので、それぞれの特徴を覚えておきましょう。

・専属専任媒介契約…販売活動の全てを仲介業者に依頼する契約
・専任媒介契約…販売活動を仲介業者に依頼するが自分でも販売が可能な契約
・一般媒介契約…複数の仲介業界に販売活動を依頼して自分でも販売な可能な契約

どれもメリットがあるように思えますが、最も早く売却できる契約は「専属専任媒介契約」だといわれてています。

なぜかというと、「一般媒介契約」の場合は、売却できても利益は複数の仲介業差で均等に分割されるそうです。そのため、仲介業者も積極的に販売活動を行わないといわれています。「専任媒介契約」の場合は、購入希望者が重なってしまう場合があるため、少し控えめになってしまう可能性があるそうです。

そのため、特に要望などがなければ、専属専任媒介契約を結んで、お任せするほうが手っ取り早いといわれていますよ。

5.売買契約には「印紙」が必要

実際に売却が決まったら購入者と仲介業者を含めて売買契約などを行います。契約の流れや細かい手順などは、仲介業者が行ってくれますので、特別難しいことはないそうですよ。ただ、このタイミングでお金が必要になることがあるため、書類と同じようにあらかじめ用意しておきましょう。

このときに必ず必要になるお金が、「収入印紙代」だといわれています。収入印紙は、以下のように決められていますよ。

・1万円以上で10万円以下の場合…200円
・10万円を超えて50万円以下の場合…400円
・50万円を超えて100万円以下のもの…1,000円
・100万円を超えて500万円以下のもの…2,000円
・500万円を超えて1,000万円以下のもの…1万円

そこまで高額ではないですが、契約をスムーズに進めるためにも、きちんと用意しておきましょう。また、仲介手数料が必要となる場合がありますので、こちらも確認しておきましょう。

・200万円以下の場合…5%
・200万円を超えて400万円以下の場合…4%+2万円
・400万円を超える場合…3%+6万円

売却した金額によって、それぞれ計算されていきます。100万の場合は5万円、200万円だと10万円といった金額になるそうです。上記よりも高額になってしまうため、手持ちの金額では対応できないことあります。そのため、どんな費用が必要なのか、あらかじめ担当者に聞いておくといいかもしれませんね。

6.売却後の税金について

売買契約や費用の支払が終わり、無事に売却金額を手に入れたら終わり…ではありませんよ。ものを売って利益を手に入れた場合と同じように、土地を売却した場合も税金が必要です。このときに必要な税金を、「不動産譲渡所得税」といいます。では、どのように計算されるのか、さっそく確認していきましょう。

まず、基準となる金額である「譲渡所得」を計算して求める必要があります。譲渡所得は以下の計算式で求めることができるそうですよ。

「譲渡所得=売却価格-(購入費用+購入時に必要な費用+売却時に必要な費用)」

この譲渡所得の、所有期間が5年未満の場合は「39%」、5年以上なら「20%」を税金として収める必要があります。ただし、住宅を一緒に売却する場合は、譲渡金額からさらに以下の計算が必要です。

「課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除」

この特別控除は、最大で3,000万円となるため、3,000万円以下なら税金の対象とならないといわれています。土地のみの場合でも、購入金額よりも売却金額が高くないと税金は発生されないことがわかります。実は、多くの人がマイナスになっているため、税金が必要になるケースは少ないそうです。土地で投資を行っている場合など、特別な事例を除いて、普通に売却する場合には税気が必要ないのかもしれませんね。

確定申告へ行こう!

高額で土地が売れていない場合は、税金の対象となりません。なので、煩わしい確定申告も必要ないと思っていませんか?確かに、確定申告が必須とはいえないため、行わなくても問題はありません。ただ、計算が間違っていたときのために、確定申告をしておく人も多いそうですよ。ですが、確定申告をする利用はそれだけではないといわれています。

土地の売却で確定申告をする場合は、税金の確定をする他にも「譲渡損失の繰越控除制度」を活用するのです。この制度は、土地の売却価格が購入金額よ安くなってしまった場合、その差額分を売却した年の税金から控除することが出来ます。もし、控除の金額が足りない場合は3年間に渡って継続的に控除されるのです。

この制度は、決して得をする制度ではありません。しかし、損失を補填するために重要な制度となっています。売却による損失を0にすることができれば、アナタの負担をそれだけ減らすことが出来るのです。手順などが少しめんどくさいかもしれませんが、忘れずに確定申告をしておきましょう。

まとめ

今回は、土地を売却するときに必要なポイントですが、自分には関係ないと思っていませんか?実は、遺産を相続したときや自宅を買い換えるときなど、意外と土地の売却は身近な存在となっているのです。油断していると思わぬ損益を被ってしまうことがあるといわれていますよ。

自営業で商売をされている人などは、ものの売買についてよく知っていますよね?ですが、一般のサラリーマンや主婦の人だと、どんな金額をつけたらいいのか、そこから躓いてしまうこともあるといわれています。そんなときに、羽振りいい話を聞くと契約してしまうそうですが、その分詐欺に引っかかってしまうことも多いそうです。

土地の売買がどのように行われて行くのか、それぞれのポイントをしっかりと身につけておきましょう。そして、アナタにとって最も得をするような土地売買を行ってくださいね!

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