不動産の名義変更について知っておいてほしいこと

不動産の名義変更は、簡単なものではありません。しかし、しっかりと名義変更していないと、不動産の権利が守られない状態になってしまいます。不動産の名義変更するための手続きや費用、必要書類などを事前に確認しておきましょう。

名義変更とは

そもそも不動産の名義変更とは、法務局で所有者の名義を変更することをいいます。この名義変更の手続きは、実は自分自身でも行うことができます。しかし、必要書類も多く手続きも複雑なため、大抵の場合は司法書士に委任する場合が多いです。

名義変更するタイミングは色々ありますが、今回は名義変更するタイミングとして多いのは以下の2つです。

  • 相続時
  • 不動産売買時
相続時には、被相続人(亡くなった人)から相続人へ名義変更しなければいけません。不動産売買時には、売主から買主へ名義変更が必要になります。

相続時の名義変更

相続によって不動産を取得した場合には、亡くなった方から自分の名前で名義変更する必要があります。これを「相続登記」といいます。相続登記は以下の流れで行われます。

  • 登記簿謄本を取得して所有者を確定させる
  • 戸籍、住民票などを取得して相続人の確定を行う
  • 相続登記申請書の作成
  • 相続登記を法務局へ申請
このような流れで相続登記は完了し、自分の名義で不動産が登記されます。実は、相続登記自体に「相続をした〇〇日以内に相続登記を完了しなさい」というような、期限は設定されていません。

そのため、極論は相続した不動産の名義変更を、ずっとしないまま放置していても何も言われることはないのです。しかし、自分の名義にしておかないとその不動産を売買出来ませんし、そもそも自分の所有物という証明ができません。そのため、期限が設けられていないとはいえ、不動産を相続したら早めに相続登記を行いましょう。

相続登記に必要な書類

相続登記をするためには、以下の書類が必要になります。司法書士に委任するときに必要書類は再度ヒアリングした後に、必要書類は用意しましょう。

まずは、「被相続人」といわれる亡くなった方に関連する書類から紹介します。

  • 戸籍謄本
  • 除籍謄本
  • 住民税の除票
上記のような書類を集めることで、被相続人が死亡していることを確認します。

つづいて、相続する側である「相続人」に関連する書類です。
②相続人

  • 戸籍謄本
  • 住民票
上記の書類は、被相続人との関係性を証明する書面になります。つまり、上記書類をもって、被相続人との血縁関係を証明し、「相続する資格がある」ということを証明するのです。

さいごに、そのほかに必要となる書類を紹介します。

  • 相続登記申請書
  • 登記原因証明情報
  • 固定資産評価証明書
これらの書類は、主に司法書士が取得して作成する書類ですので、不動産の所有者はこのような書類があるということだけ認識していれば問題ありません。

相続登記に必要な費用

また、相続登記をするには費用がかかる点を忘れてはいけません。具体的には以下の費用がかかってきます。

  • 住民票など公的書類:数千円
  • 登録免許税:固定資産税4/1000
  • 司法書士報酬料:5万円~10万円
  • そのほか交通費など
まず、住民票などの公的書類を取得する費用が数千円程度かかります。さらに、名義変更は自分の名前を登記する必要があるので、登録免許税という税金がかかってくるのです。詳しい税率に関しては、国税庁ホームページ※1をご覧ください。

また、相続登記を司法書士に依頼することが多いので、司法書士に報酬として5~10万円程度支払います。そのほかの費用としては交通費などが挙げられますが、せいぜい数千円程度でしょう。

※1国税庁 ホームページ
https://www.nta.go.jp/taxanswer/inshi/7191.htm

不動産売買

名義変更が起こるタイミングで一番多いのが、不動産を売買したときです。不動産を売買したときは以下のような流れで、売主から買主へ名義変更されます。

  • 買主は「戸籍」や「住民票」などを取得して身分を証明する
  • 名義変更に必要な申請書類の作成
  • 現在は売主が所有していると証明するために「登記簿謄本」を取得する
  • 不動産の決済が終われば法務局へ申請する
不動産の売買に関する登記も、司法書士でなくても行うことができます。ただ、住宅ローン残債がある場合には、銀行が司法書士を入れたがりますので、個人で登記することはほぼありません。そのため、基本は司法書士が手続きするものと思っておきましょう。

必要書類

不動産売買で名義変更する際に必要な書類を紹介します。

以下は売主が用意する書類です。

  • 登記簿謄本
  • 印鑑証明書
印鑑証明書は「発行から3か月以内にもの」などの条件がありますので、司法書士に確認してから取得しましょう。

一方、買主が用意する書類は以下の通りです。

  • 戸籍謄本
  • 住民票

③その他の書類

  • 固定資産評価証明書
  • 売買契約書
  • 抵当権設定登記申請書
固定資産評価証明書は役所や出張所、または駅などにある「証明書発行コーナー」で取得できます。売買契約書は、買主と結んだ売買契約書なので手元にあるはずです。また、抵当権設定登記申請書は司法書士が法務局で取得して作成してくれます。

不動産の名義変更にかかる費用に関しては、前項の「相続登記」にかかる費用と同じです。ただ、登録免許税に関しては、新たな名義になる買主側が支払います。つまり、名義変更に関する司法書士報酬なども買主側が支払うので、売主は必要書類の取得のみ費用がかかります。

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