新築マンションや買ったばかりの一戸建ての家を購入価格より高く売るコツ

新築のマンションや一戸建てなどを購入しても、何か事情がありすぐに売らなくてはいけない事もあります。心情的にはせっかく時間をかけて探した「新築」住宅なので、高く売りたいと思うのが当然の心情です。しかし、物件の状況によっては、築浅でも「中古」として売り出さなければいけない時もあります。

購入したばかりでもすぐに売却することは可能?

せっかく熟慮を重ねて購入したマイホームを転勤や離婚など様々な原因ですぐに手放さないといけない場合があります。

しかし、購入したばかりの家をすぐに売ることは実際に売却できるの?と不安に思われる方も多いでしょう。

結論から言うと売却は可能です。

たとえ一日も住んでいなくても売却することは出来ます。

但し、売るに当たり色々と条件はあります。一番は売却したお金で住宅ローンの返済ができるかどうか。特に新築を購入した場合は、購入した時点で中古となってしまうのでほとんどの物件は所有したその日から価格は下がってしまいます。そうなると売却することは出来ても住宅ローンの残債を払うことが出来ず、結果として債務だけが残ることになるので資金が無い場合は売却することは出来ません。

では、購入したばかりの物件をすぐに売却するにはどうすれば良いでしょうか。

住宅ローンは完済しないと売れない

いくら築浅だからと言って特別扱いはなく、住宅ローンを組んで購入している場合には、住宅ローンを完済しないと売却することは出来ません。住宅ローンを組むと金融機関が担保として「抵当権」の設定を行うのが理由です。

抵当権を設定されると、仮に住宅ローンの返済が滞った時には、債権者が物件を処分してローン返済に充てる事が出来ます。逆に言うと、金融機関側はローン返済が滞納した時のリスクヘッジをしたいのです。

そのため、このような買主にとって不利な権利は抹消してから売却しなければいけないのです。

当然諸費用も掛かってくる

新築物件を購入する時にも諸費用は掛かってきたと思いますが、売却する時にも当然諸費用はかかってきます。売却時にかかる諸費用は以下になります。

  • 仲介手数料:物件価格×3%+6万円(物件価格によって異なる)
  • 登記関係費用:抵当権抹消費用(登録免許税+司法書士報酬料)
  • 印紙代:経済取引に関わる書面(今回で言うと「売買契約書」)に関わる印紙税
  • 引越し費用
引越し費用まで合わせると物件価格の×4%程度の諸費用を見込んでおきましょう。上記のように、物件を売却する時には、特に仲介手数料が大きいです。

築浅でも「中古物件」として扱われる

新築物件と読んで良いのは、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)で定められている、以下の2つの条件をクリアしている必要があります。

  • 新たに建設された住宅で一度も人が住んでいない住宅
  • 建築工事完了(竣工)から1年以内の住宅

つまり、いくら築年数が半年程度の住宅でも、一度人が住んでしまうと「中古物件」として定義されます。日本では未だに「新築志向」の方が多いので、新築と中古では大きな差が出てきてしまいます。

キチンとした統計データは存在しませんが、不動産業界の通例では、新築は住んだ瞬間(「中古物件」になった瞬間)に価値が10%落ちると言われています。

そのため、もし竣工した時に売却する可能性があるとしたら、一旦住むのは待ち「新築」として定義できるようにしましょう。仮に売却することになった時に、広告に「新築」として扱われるか「中古」として扱われるかは、購入検討者に対する印象が大きく違います。

新築物件が受けられる軽減が受けられない

仮に前項の「新築」の条件に合致せずに「築浅中古物件」として売り出す時には、固定資産税の軽減が受けられなくなります。

固定資産税の軽減措置は、あくまで新築物件のみに適用するのであって、築浅とは言え中古物件には適用されないからです。

諸条件などもありますので、詳細は国税庁ホームページか各々の行政のホームページでご覧ください。固定資産税の軽減措置の概要は以下の通りです。

  • 新築住宅は固定資産税が3年間半額になる。マンションでは耐火建築なので5年間半額になる
  • 課税評価が4,000万円の物件は、固定資産税率の1.4%を掛けると56万円になる。この固定資産税額が半額の28万円になる

「固定資産税の軽減が受けられないから」と言う理由だけで物件を購入しない方は、ほぼいないと思います。

ただ、いくら築浅とは言え新築ではないので、色々と軽減措置などが受けられなくなるというネックがある点は認識しておきましょう。

瑕疵担保責任の期間が短い

不動産を売買する時には、売主に「瑕疵担保責任」という責任が発生します。瑕疵担保責任とは、もし何か住宅に欠陥があった場合に売主が責任を持って補修などの処置をする事です。

新築住宅の売主は基本的には「不動産会社」になります。新築住宅の売主に関しては、買主に対して10年間の瑕疵担保責任を負う事が義務付けられています。このルールは新築住宅にのみ適用になりますので、築浅とは言え中古物件として扱われる場合には適用されません。

中古物件の売買にも瑕疵担保責任はありますが(売主が一般個人で買主が不動産会社である場合には瑕疵担保責任はない)、大抵は特約を付けて瑕疵担保責任の期間は短くなります。

多い事例としては、「引渡をしてから1年以内は、売主は瑕疵担保責任を負う事とする」のように、半年~1年程度で売主の瑕疵担保責任はなくなるような特約です。

つまり、中古物件では、例え引渡から3年後に瑕疵が見つかったとしても、特約の範囲外であれば自分(買主)自身で瑕疵を補修しなければいけないという事です。

前項の「固定資産税の軽減」と同様に、瑕疵担保責任の期間が短いというだけで築浅中古物件を検討しない方はほぼいません。しかし、新築物件と比較している購入検討者にとってはネックとなるのも事実です。

※記載の税率や諸条件などは時期によって変わる事があります。詳細は国税庁ホームページか最寄りの税務署で確認ください。

新築の家を売った場合どれくらい損をする?

せっかく新築で購入したのに、急に海外へ転勤になったり、やむを得ず離婚するなどほとんど住まずに売らないといけない場合もあります。

では、新築の家を売った場合は実際にはどれくらい損をするのでしょうか。

新築の家は、新築プレミアム価格と言われており、通常の評価よりも高い価格に設定されています。ここには、販売業者の利益が加算されています。

そのため、一日でも住んで中古物件となるとその利益分が市場価格より下がるということになってしまいます。

販売業者の利益が2割~3割程度と言われており、この割合は物件によって異なりますが新築でも中古として販売した場合は2割~3割程度下がります。

ただし、都内の人気エリアなど一部の地域においては、新築時に購入できない人が多く、中古になっても価格の上がる物件もあります。

一度も住まずに売却する場合

新築物件を購入して一度も住まずに売却しないといけないケースも少なからずあります。

新築物件を一度も住まずに売却することは可能です。一度も住んでいないのでいつまでも新築で販売できそうですが、実際には新築で販売できる期間は決まっています。

1年以内で売った場合

新築の定義は、新たに建設されたもので誰も住んでいない、建設工事の完了から一年以内となります。

そのため建設工事の完了から一年以内であれば、未入居の場合は再度新築で販売することも可能です。ただし、一年を過ぎてしまうと新築とは謳えず中古物件となります。

3年以内で売った場合

新築を購入して3年以内で売る場合、すでに住んでいる場合は中古扱いとなりますし、一度も住まず家を売る場合でも建設完了から一年過ぎている為中古物件となります。

売却する際は、中古物件の扱いとなりますが、高く売る為に築浅中古物件、築浅未入居物件といった表現をします。

売却理由は正直に話した方が良い?

転勤や離婚が原因ということであれば正直に話をしても買主の購買に大きな影響はありませんが、近隣住民とのトラブルや騒音問題などが原因の場合は買主の購買に影響が出るので不動産会社には正直に話をした方が良いでしょう。

売却理由を隠すと損害賠償を請求される可能性もある

近隣住民とのトラブルや騒音問題などが原因で売却する場合は、きちんと不動産会社へ売却理由を話しておく方が良いでしょう。

やはり、そういったトラブルがある場合、売却後に買主の生活に支障をきたすことが考えられる為、もしそういった売却理由であれば買主は購入しなかったかもしれません。

そうなると購入時にそういったトラブルがあることを聞いていなかったことに対して、不利益を被ったとして損害賠償を請求される可能性があります。

高く売りたい為にトラブルなどの売却理由を隠した為に、売却後損害賠償を請求されて儲かった分以上の出費になる恐れがあります。

近隣トラブルの場合は告知義務が発生する?

では、近隣住民とのトラブルの場合は、不動産会社や買主に対して告知する義務はあるのでしょうか。

一般的には入居者が自殺した、火事があった、犯罪に巻き込まれたなど告知事項として絶対に伝えないといけない事項はありますが、近隣トラブルなどについても、基本的には購入に際してその事実を知って入れば購入者が購入しなかったかどうかが判断のポイントとなります。

ご自身の判断では大きな問題ではないと思うことも買主にとっては大きな問題に感じる場合もありますので、売却する場合はそういった点も踏まえて告知するかしないか判断する必要があります。

自分の家がいくらで売れるのか調べよう

では、購入したばかりの家をすぐに売却しないといけない場合はどうすれば良いでしょうか。

以前は、不動産会社へ足を運び査定を依頼するケースが多かったと思いますが、最近ではインターネットの不動産一括査定サイトで簡単に見積もりが取れます。

不動産一括査定サイトであれば、物件情報について簡単な入力をするだけで一度に6社程度の見積もりを取ることが可能です。

取った見積もりを比較すれば、ある程度相場を把握することも出来ますし、その中から実際に訪問する不動産会社を決めることも出来ます。

予備知識無く不動産会社へ行くとどうしても不動産会社のペースで商談が進んでしまい、最終的には損をしてしまうケースもあります。

まずは、不動産一貸す査定サイトで見積もりを取り、比較した上で不動産会社を訪問するようにしましょう。

物件状況報告書(告知書)を作成する目的
不動産の売買をするにあたり、宅地建物取引士が重要事項説明を行うことで不動産の内容を買主へ説明しますが、そこには記載されない告知事項などがあります。
例えば、土壌汚染、電波障害、室内で自殺があったなどの心理的瑕疵、瑕疵担保責任に該当する雨漏り、シロアリの害、給水管の状態や室内で火事があった、隣に住宅の建設が予定されているなどです。
物件状況報告書を作成する目的としては、買主が購入を検討するに当たって影響するような告知事項について双方が確認するための書類となります。

物件状況報告書に記載する事項については下記のようなものがあります。
<基本的な告知部分>
・土地・建物に関する被害、不具合、障害となるような事項
・建物、室内の過去の補修・修繕・改築など履歴
・臭いや騒音、墓、火葬場など施設の有無など周辺環境に関する事項
・土壌汚染の可能性、調査を行ったかどうか
・近隣に建築計画があるか
・電波障害があるかないか
・近隣との申し合わせ事項(組合費やゴミ捨て場など)
・室内、建物内での事件、事故、火事など

虚偽記載をしたら契約解除や損害賠償義務が発生する
物件状況報告書に記載される内容については、買主が購入にあたって、購入するかどうかの判断する上での材料となるので告知義務があります。
告知義務がある事項について虚偽記載をした場合は内容によっては契約解除や損害賠償義務が発生する恐れがあります。
物件状況報告書を作成するにあたり、細かい内容もある為面倒な作業ではありますが、虚偽や間違いによって売却後に契約解除、損害賠償の請求こともありますのできちんと調査した上で作成する必要があります。

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

複数の会社に査定依頼をする時は不動産一括査定サイトのイエイがお勧めです。このサイトは一度物件情報を入力すれば複数の不動産屋に査定依頼ができます。イエイは、数ある不動産一括査定サイトの中でもトップクラスの不動産会社数を誇ります。 査定依頼できる不動産屋が多いという事は、それだけ自分の家を高く売ってくれる不動産屋に出会える確率が高いという事です。