家を売っても住宅ローンが返せない場合の対処方法

マンションや家を売っても住宅ローンが返せなかったらどうした方が良い?

マンションや家を売ったとしても、その売却金額が住宅ローンの残債より低い場合もあります。

不動産価格は、1,000万円単位の高額な商品のため、10%価格が変わるだけで数百万円の差が生まれます。そして、不動産価格が10%上下する事は時期によっては十分あり得る事なのです。

家の売却と住宅ローンの関係

家を売却する時には家のローンを完済する必要があります。

なぜかというと、その家に設定されている「抵当権」を抹消しない限り家の売却は出来ないからです。そして、家の抵当権の抹消するためには、家のローンを完済することが条件になっているのです。

抵当権とは
抵当権とは、金融機関がローンを融資する代わりに、その融資した不動産を担保として設定することです。

金融機関が不動産を担保にするということは、融資を受けた人のローン返済が滞れば強制的に担保としている不動産を売却出来るということです。

そのため、そのローンを返さない限りは抵当権を抹消できず、家を売却する事は出来ないのです。

家の売却金額は時期によって大きく異なる

不動産市況の良いタイミングで売却できれば良いですが、不動産市況が悪い時に家を処分せざるを得ない時もあります。

そんな時には、その家を売却したお金でローンを完済できない場合があります。そのため、以下のような手段を検討する必要があるのです。

  1. 充当資金を調達してローン残高を一括返済する
  2. 売却時期や処分方法変えて不動産が高く売れるのを待つ
  3. 買い替えローンを利用して今の家の住宅ローンを返済する

1.充当資金を調達してローン残高を一括返済する

一番簡単な方法は、自分の手持ち資金から残債分を充当することです。

つまり、売却益を充てても残ってしまったローンの金額を、手持ち資金から捻出してローンを完済するということです。どんな方法でもローンを完済しさえすれば、家を売却する事はできます。

手持ち資金がない場合は他の金融機関から資金を借り入れることもできる

仮に、手持ち資金が足りなくローン残債を返済出来なければ、他の金融機関から資金を借り入れる方法があります。

この場合のローンは「フリーローン」という、目的が何でも良いローンを借りる事になります。

また、基本的にフリーローンは無担保となり、借入者の「信用」だけでお金を貸します。

そのため、金利は高くなる上に審査も厳しいというデメリットがあります。

また、「〇〇銀行」などの銀行系金融機関は審査が更に厳しくなるため、ノンバンク系の金融機関に借りることになる可能性が高いです。そうなると、金利は更に上がり2.5%~4%程度の金利になります。

仮に、300万円を期間5年、金利3%で借り入れたとします。この時の返済額は月々53,906円になるので、フリーローンを借りる場合には、住宅ローンよりも金利が数倍高くなることは認識しなければいけません。

2.売却時期や処分方法変えて不動産が高く売れるのを待つ

もし、近々で売らなければいけない事情が無い場合には、売却時期を変えるという選択もあります。

先ほども言った通り、不動産市況は波がある上に、周辺の競合環境によって相場価格は変わってきます。

例えば、下記グラフのように2016年現在で言うと、不動産市況は右肩上がりで「良い」時期と言えそうです。良い時期に不動産を売却出来れば、ローンの残債を全て返済できる可能性は高くなります。

新築マンション平均価格推移

しかし、2,000年代前半を見てみると、決して不動産市況が良い時期とは言えません。

仮に、今のように不動産価格が高水準の時に不動産を購入していたら、その家の売却益だけではローンは完済できないかもしれません。そのため、上記のような資料や不動産会社の話を聞いて、売る「時期」をズラすというのも一つの手段です。

また、不動産全体市況だけではなく、周辺の売り出し物件の状況にも売却価格は左右されます。

仮に、自分の物件と似たような物件が安価で売り出されていれば相場価格は下がります。そのような時は、その安価な物件が売れてから本格的に売り出すと良いです。

もしくは処分方法を「売却」ではなく「賃貸」にするという手段もあります。仮に、賃料収入で黒字になるのであれば、ひとまず賃貸にして売却時期は再考するという事です。

買い替えローンを利用して今の家の住宅ローンを返済する

仮に、新しい家に「買い替え」を検討している場合には、買い替えローンを利用することで今の家の住宅ローンを返済する事は可能です。

買い替えローンとは
買い替えローンとは、簡単に言うと「今の家の残債と新しい家の住宅ローンの両方の借入をする事」です。

今の家を売ってその売却益で住宅ローンを返せなくても、そのローンを含めて新しいローンを組むことが可能です。具体的な流れは以下のようになります。

  1. 今の家のローンが4,000万円残っている
  2. 家の売却査定額が3,200万円である(800万円程度のローンが残る)
  3. 新しい家を3,500万円で購入する(全額ローンを組む)

このような時には

「新しい家のローン3,500万円+今の家で残ってしまうローン800万円」
合計4,300万円

のローンを組む事ができます。

ただし、この買い替えローンは、あくまで次の家を新しく購入する時にしか使えません。

新しい家を買う予定が無い方は前項まででお話した手段を利用して、住宅ローンの返済をする必要があります。

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