自殺や事件があった事故物件を売る方法と告知義務について

自殺や事件があったマンションは、買主に告知する義務が発生する場合があります。その告知をしないで売買を行うと、宅建業法違反になる可能性があるので注意が必要です。

事故物件とは

自殺や事件のあったマンションのことを、「事故物件」といいます。

事故物件とは、心理的に瑕疵がある物件のことであり、そのマンションに住むことで精神的に嫌悪感があるマンションのことです。

事故物件の売却の前に、そもそも事故物件となり得る物件とはどんなマンションかを理解する必要があります。

「事故」とは、具体的には自殺や他殺、事故死などがあったマンションを指します。

もっと広い意味では、住宅ローンの滞納や会社の倒産によって物件を手放すことも事故物件という場合もありますが、今回はそのようなケースは除きます。

事故物件の「場所」

事故物件がどうかを見極める上で難しいのが「場所」の問題です。

マンションの場合には敷地も広いですし、大規模マンションなんかは棟が分かれている場合もあります。「場所」については、明確に定義づけられているワケではありませんが、マンションで事故物件とされるのは以下のような場所で事故があったときです。

  • マンションの「室内(専有部)」
  • マンションの「敷地内」
  • マンションの「共用部」
上記の場所で事故が起こった場合には、売主は買主に対して告知する義務があります。

たとえば、マンションの駐車場で事故死があった場合などにも、あくまで「マンション内」での事故なので、買主には伝えなければいけません。

事故物件の告知義務について

告知義務があるのは、事故が起こったときに所有していた売主だけです。

たとえば、2016年にマンション内で事故死が起こり、そのときにそのマンションの1室をAさんが所有していたとします。このときに、Aさんは次の買主(仮にBさん)には、マンション内で事故があったことを伝える義務があります。

しかし、宅地建物取引業法上は、次に購入する人に対してはBさんの告知義務はなくなるのです。

さらに、これは売却でなく賃貸のときでも同様です。

つまり、AさんはBさんに賃貸するときにはBさんへ告知義務がありますが、その次にCさんに賃貸する場合には告知義務はなくなっているのです。

しかし、これを利用して短期間知人に賃貸したあとに、告知義務をなくして第三者に賃貸するということが発生しました。このような事態が裁判沙汰になり、所有者が裁判で負けている判例もあります。

そのため、まず事故物件を売却するときには告知義務があるかどうかを、不動産会社と話をしながら判断しましょう。

どうしても判断できない場合には、弁護士に見解を聞くという手段をとりましょう。

判例では、「50年前の事件を告知しなかった」という理由で、売主が訴えられ敗訴した事例もあります。そのため、事故物件の売却の告知義務は慎重に見極めましょう。

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