住宅ローンで言う「オーバーローン」は、いくつか意味があります。今回は、住宅ローンを組もうとした時に「諸費用分足りない」など物件価格以上の融資を受けるローン。または、今の家の残債が完済しきれずに、残債分も含めて住宅ローンを組む時のことをオーバーローンと定義付けます。

買い替えローンを組む

仮に今の家を売却しても今の家の残債を返済しきれない場合には、買い替えローンを検討しましょう。原則、家を売却する時には住宅ローンの完済が必須事項になります。なぜなら、住宅ローンに伴う「抵当権」が関係してくるからです。

抵当権とは住宅ローンを融資した金融機関が、その住宅を担保として設定できる権利です。つまり、万が一住宅ローンの返済が出来なくなった時に、その住宅を金融機関が主導となり売却出来るという事です。金融機関はその売却益をローンの返済資金に充てます。

このような権利が付いている状態で家を売却すると、購入した側が困ってしまいます。そのため、抵当権を抹消するために住宅ローンを完済してから売却手続きに入る必要があるのです。

買い替えローンとは?

買い替えローンとは、新しい家の購入資金と今の家の残債を合わせた金額で住宅ローンを組むことが出来るローンです。具体的には以下のような状態の時に買い替えローンは利用されます。

  • 今の家のローン残高が3,000万円ある
  • 今の家の売却査定額が2,400万円である(つまり600万円残債が残る)
  • 新しい家は2,700万円で全てローンを組んで購入したい

上記のような状態であれば、今の家のローンを完済できないため抵当権が抹消できず、家を売却する事は出来ません。しかし、買い替えローンを利用する事で「残債600万円+新しい家のローン2,700万円」の合計3,300万円のローンを組むこと可能なのです。

仮に、A銀行で買い替えローンを組む場合には、A銀行でまず3,300万円の借入手続きをします。その3,300万円の内600万円を今の家のローン返済に充てます。この時点でローンは完済できるので、抵当権抹消手続きは可能です。そして、余った2,700万円で新しい家のローンを組み購入するといった流れになります。

買い替えローンのデメリット

前項のように買い替えローンは、通常購入出来ない状況の時でも家を購入できるという大きなメリットがあります。しかし、逆に買い替えローンのデメリットも以下のように何点かあります。

  • 住宅ローンの審査が厳しくなる
  • 金利が上がる可能性がある

まずは、借り入れ額が大きくなるので住宅ローンの審査が厳しくなります。また、住宅ローンを審査する時の担保価値にも影響が出ます。住宅ローンを融資する時に金融機関は、先ほど言ったように対象となる物件を担保にします。

しかし、その物件を売却しても大した金額にならなければ、担保価値はありません。買い替えローンの場合には、新しい物件1つで「新しい物件+今の家の残債」という金額を担保しなくてはいけないのです。そのため、担保価値の評価も厳しくなり、それに伴い住宅ローン審査も厳しくなります。

また、金利については金融機関によって異なります。ただ、買い替えローンは借入額が大きくなるため、金融機関側からしても返済不安が大きくなります。返済不安が大きくなれば、自ずと金利が高くなる傾向があるのです。金利の上昇幅によっては月々数千円支払いが変わってきますので、これも買い替えローンのデメリットと言えます。

諸費用ローンを組む

前項のパターンとは違い、今の家のローンは返済出来るけど、新しい家の諸費用が足りないというパターンもあります。諸費用は物件価格の3~4%は掛かってきますので、例えば3,000万円の物件であれば90万円~120万円程度の大きな額になります。

そんな時には諸費用ローンを組むというやり方があります。諸費用ローンはその名の通り、諸費用部分も物件価格と併せてローンを組むことが出来るローンです。例えば物件価格が3,000万円で諸費用が100万円の場合には物件価格と合わせて3,100万円のローンを組むことができます。

但し、諸費用ローンにも以下のようなデメリットがあります。

  • 諸費用部分の金利が上がる
  • 銀行関係の諸費用が更に掛かる
  • 審査が厳しくなる

まず、諸費用ローン部分の金利は通常の住宅ローンよりも数倍高くなります。例えば、2016年9月現在で言うと、変動金利は2.475%です。ただし、各金融機関はこの2.475%の金利から1.0~1.9%ほどの金利優遇(金利をマイナスさせる)をしています。

つまり、実質金利は0.575%~1.475%程度になるという事です。しかし、諸費用ローン部分にはこの「優遇」は適用されないので、2.475%の金利になり、その分支払額は上がってきます。

また、住宅ローンと諸費用ローンという2本のローンを組むことになるので、銀行関係の諸費用が倍かかります。具体的にかかる費用は「事務手数料」と「保証料(保証人の代わりになる「保証会社」へ支払う費用)」です。

事務手数料は各金融機関3~5万円かかり、保証料は100万円の借入当たり2万円程度かかります。

つまり、100万円の諸費用ローンを組む時には5~7万円程、銀行関係の諸費用が上がるという事です。この他には、先ほどの買い替えローンと同様の理由で「審査が厳しくなる」というデメリットもあります。

このように、住宅ローンがオーバーローンになる場合には「買い替えローン」と「諸費用ローン」という2つの方法で家を買う事ができます。しかし、このようなローンを組む時にはデメリットもありますので、その点を加味してローンを組むかは決めましょう。

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