査定価格や相場価格より高く売却できる「人気の家」はどんな家?

査定価格や相場価格は「恐らくこの価格でなら売れるであろう」という価格になります。そのため、その価格以下になる事もありますし、逆にその価格以上で売れる事もあります。

査定価格や相場価格以上で売れる物件というのは、査定価格よりも高く売れた家にも書いてあるように「エリア的な問題」と「周辺競合環境」も加味されます。

では、相場より高く売れる家の特徴というのはどのようなものがあるのでしょうか。

高く売れる家や土地の特徴

立地が良い家や土地(駅に近い物件等)

王道ですが、不動産はやはり「立地」が資産価値に最も大きな影響を与えます。

その「立地」の中でも「駅距離」は、資産価値を左右する重要な要素です。駅に近い物件が人気というのは感覚的には分かると思いますが、それを言語化すると「競合物件が少ないから」という理由になります。

不動産を売却する時に出てくる「徒歩1分」は、距離にして80mです。

駅距離1分であれば駅から80m以内ですし、駅距離10分であれば駅から800m以内という事です。厳密に言うと、地下鉄であればで「出入り口」からカウントされ、JRや地上駅であれば駅の庇がある場所からカウントされます。

その場所をスタート地点として、実際に「歩く事が可能な道」を通って「物件のエントランス」がゴール地点になるのです。

1.駅徒歩5分の場合

駅徒歩5分の場合には、どのくらいの範囲の物件が駅徒歩5分かを計算してみます。

計測方法は駅を中心に半径400m(80m×5分)の円を描きます。その面積がどの程度かという計算になるので、16万π㎡が答えになります。

つまり、16万π㎡の中にある物件が、購入検討者からすると「徒歩5分」の物件になります。

そのため、購入検討者がネット検索などで「徒歩5分以内」と指定したら、この円の中に入る物件が競合してくるというワケです。

ただし、実際は前項で言った通り、「実際に歩ける道」を計測します。そのため、駅から直線距離を半径にするのは、厳密に言うと相違があります。面積のイメージを沸かせるために形式的に直線で計測していると認識ください。

2.駅徒歩10分の場合

つづいて駅徒歩10分の場合で計測すると、駅を中心に800m(80m×10分)の円を描きます。そのため、64万π㎡が徒歩10分の物件が存在する面積という事です。先ほどの徒歩5分(16万π㎡)と比較すると実に4倍の差になるのです。

つまり、駅徒歩5分と駅徒歩10分は徒歩分数だけ見ると「2倍」の差です。しかし、競合物件がどのくらいあるかを計測すると、「4倍」の差が生まれるという事です。

駅距離が近いというのは、単純に「利便性が高い」と言う要素もありますが、このように「競合物件が少ない」というメリットもあるのです。

そのため、駅に近い物件は競合が少なく希少性が高まり、査定価格や相場価格よりも高く売れる事があるのです。

管理状況が良い家

共用部分と専有部分、両方の観点から管理状況の良い物件は価格が上がり易いです。

購入検討者は、見学する物件を決める時に、まずは「エリア」「駅距離」「広さ」で決めます。その後に「築年数」「間取り」「向き」などの諸条件を絞り込んでいきます。

そして、実際に部屋を見た印象はそのまま値引き率と成約率に直結します。

中古物件の売り出し価格は、基本的には値引きをされる前提で少し高めに設定します。

裏を返せば、値引き交渉さえ入らなければ、相場価格・査定価格以上で売却出来るという事です。

値引き交渉が入る要素としては、室内環境とマンション全体の劣化具合が挙げられる事が多いです。

つまり、「想像よりも劣化が激しかった」という時です。仮に、室内の管理状態も良好で、マンション全体の管理も良い場合は劣化が少なくて済みます。そうなると値引き交渉が入りにくいです。

そのため、管理状況が良いという事は、結果的に査定価格・相場価格以上で売れる可能性が高いという事です。

リフォームやリノベーションしている家

リフォームやリノベーションをしている物件も強いです。

特に、新築物件と中古物件を比較している人は、中古物件の「劣化具合」や「生活感」をデメリットと捉えます。

そのため、その劣化具合や生活感を感じにくいリノベーションやリフォーム物件は資産価値が高くなりやすいのです。

リフォームはマイナス(劣化分)をゼロ(新築時と同様)に戻す事を言いますが、リノベーションはマイナス(劣化分)をプラス(新築以上)にすることを言います。

そのため、リノベーションをした物件は設備面や、クロスやフローリングという材質面でも、新築と比較して見劣りしません。

新築物件を探している人がリノベーション中古物件を見た時には、新築物件に近い物件金額で成約できるのは、そういう理由なのです。

ただ、気をつけてほしいのは「リフォームすれば高く売れる?」の記事にも書いてあるように家のリフォームをしたからといって高く売れるのではなく時と場合によることを忘れないで下さい。

物件ならではの強みを持っている

物件独自の強みやアピールポイントを持っていると資産価値は上がりやすいです。

不動産の価格を決める要素は「エリア」「商品(間取りや設備など)」の2点が大切です。そのため、この2点についてその物件にしかない「強み」があれば当然売却金額は上がります。

例えば以下のような物件は査定価格・相場価格以上で売却出来る可能性が高いです。

  • 大型商業施設が近くにある
  • 大きな公園が近くにある
  • 入園できる保育園が周辺にたくさんある
  • マンションにフィットネスルームがある
  • マンションにクロークが付いている

上記のような要素が購入検討者にとって大きくプラスになるポイントであれば、相場価格以上の金額を出しても買いたいと思う人もいると思います。

但し、ターゲットを見極める必要もあります。

例えば売ろうとしている物件が1Rで、ターゲットが単身者なら保育園がたくさんあっても響きません。そのため、「ターゲットに沿った強み」という点が必須条件です。

一般的な間取りの家

また、どのようなターゲット向けの物件であっても、使いやすい間取りであることはとても重要なポイントです。

最近では個室の壁をとっぱらって大きな空間を広々と使うなど、間取りの考え方も多様化している傾向がありますが、売るとなるとまた話は別です。

個性あふれるデザイナーズ物件も素敵ではありますが、いいなと思ってもらえる人の数で考えると、どうしても少数派になりがちです。

築年数が浅い家

築年数に関しては、やはり古い物件よりも浅い物件の方が好まれる傾向があります。

「せっかく住むのなら新しいに越したことはない」という心理が働くのですね。特に、築10年という年数は、売れやすさががくんと変わる大きな区切りと言えそうです。

日当たりが良い家や土地

日当たりの良し悪しは、間取りや築年数と同じくらい重要なポイントです。どのくらいの日当たりを求めるかは人によってまちまちですが、多くの人はある程度の日当たりを求めます。

日当たりの良い家は、太陽の光によって部屋の中がからりとするだけでなく、冬の寒さを和らげてくれるからです。

駐車スペースがある

あるとより良い条件のひとつに、駐車スペースの有無があります。

家族構成や居住地によっても異なるとは思いますが、マンションや家と共に車を所有する方はたくさんいらっしゃいます。

一人暮らしでまだ車を持っていない人でも、就職を機に車を購入する人もいるでしょう。このような生活の変化や生活環境を考えると、物件の敷地内に駐車スペースが確保されている方が、魅力的な物件に映ります。

もちろん、駐車スペースは1台分だけ確保されている物件よりも、2~3台とめられる方が人気が出やすい傾向があります。

なかなか売れない家や土地の特徴

注目されやすい物件の特徴を挙げていきましたが、逆に、売りにくい物件の特徴とはどのような状態なのでしょうか。

物件は日に日に劣化し変化していくものですので、売れにくい家の条件もあらかじめ把握しておくとよいでしょう。

古い家

売りにくい家の条件としてまず挙がるのが、古い家です。

特に、築20年以降の物件は買い手を見つけるのが困難な状況に陥りがち。

理由は、老朽化が進んだ箇所をリフォームする必要が出て来たり、マンションの修繕積立金の金額が高かったりすることが原因と考えられます。修繕するためにはかなりの出費が予想されますので、予想外の出費は避けたいと考えるのが人の心理でしょう。

購入してくださる方が現れた場合でも、老朽化については値引き交渉の材料となってしまうことが多くあります。

立地条件がよくない家や土地

立地条件は、その物件に住んだ時の住み心地と直結します。

特に、駅から何分の場所にあるのか、スーパーや病院が近くにあるのかという点は、年齢問わず多くの人が求める条件です。

お子様がいるご家庭であれば、これらの条件に加えて学校や周辺環境の治安などを視野に入れて物件探しをするでしょう。このような環境が物件の近くに揃っていない場合は、売れにくい物件になりがちです。

相場よりも価格が高い

売りにくい家の条件のひとつに、相場価格よりも高い価格がついている場合があります。

なるべく高い価格で売りたいという気持ちはみな同じではありますが、「相場価格」というものを十分に考慮した方が良いです。後で値下げすればよいだろうと思っていても、全体として見た時の問い合わせ数は激減し、また、問い合わせがあったとしても内覧まで進まないということも十分にありえます。

相場価格よりも高値からスタートさせたい場合は、自分自身でも「家の相場を調べる方法」にも書いてるように相場を調べて、不動産業者と相談しながら最大でも相場価格+10%程度までにとどめましょう。

不動産会社が原因で売れない場合もある

不動産を高く、そしてなるべく早く売れるかどうかは、「家が売れない原因」にも書いてあるように物件の状態や立地だけでなく、不動産会社の動向によっても大きく変わります。

つまり、不動産会社が売り主の利益を考えて行動してくれているかどうかが鍵となります。

不動産会社の動きは契約の種類によって変わる?

家を売りたい場合、不動産会社と契約を結ぶことになります。

契約の方法は、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3つです。

1つの不動産会社に契約を選任される前者2つの契約であれば、不動産会社は少し力を入れて買主を探してくれる可能性があります。

しかし、一般媒介契約では不特定多数の不動産会社が物件を取り扱える状態です。

そのため、不動産会社としては営業しても他の会社に先を越されてしまう可能性を考え、一般媒介契約をした物件はあまり力を入れて広告しない傾向があるのです。契約してからなかなか決まらない場合は、契約内容を見直してみることも考えてみると良いでしょう。

こう考えると、専属専任媒介か、専任媒介で契約した方が良さそうということが分かります。

この2つのうちどちらを選ぶかは考え方次第ではありますが、判断する前に不動産の”囲い込み”問題についても把握しておくと良いでしょう。

不動産会社の”囲い込み”問題

囲い込みというのは、専任で契約した不動産会社が、REINS(指定流通機構)に登録公開せずに自分達だけで物件を囲い込む行為です。物件の情報を公開しなければ、買い手は自分達で探すことになります。

買い手を自分達で探すことができれば、売り主からの物件紹介料だけでなく、買い主紹介料ももらえるため、手数料が二重で手に入るというわけです。

囲い込みは、専任契約した不動産会社だけがうまみを吸うものですし、そもそもREINSに掲載しないという時点で契約違反です。

専任契約した不動産会社に依頼してからなかなか決まらない場合は、囲い込みが行われていないかを確認してみることをおすすめします。セカンドオピニオンとして別の不動産会社へ行き、REINSの登録状況を確認してもらいましょう。

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

複数の会社に査定依頼をする時は不動産一括査定サイトのイエイがお勧めです。このサイトは一度物件情報を入力すれば複数の不動産屋に査定依頼ができます。イエイは、数ある不動産一括査定サイトの中でもトップクラスの不動産会社数を誇ります。
査定依頼できる不動産屋が多いという事は、それだけ自分の家を高く売ってくれる不動産屋に出会える確率が高いという事です。