【マンション購入後に転勤が決まった】転勤前に売却するべきか、転勤後に売却するべきか

急に転勤が決まり、急いでマンションの売却を検討している人もいると思います。そんな時に迷うのは、転勤前に売却するべきか、転勤後に売却するべきかです。そこで今回は、転勤前と転勤後の2つのパターンに分け、両方のメリット・デメリットを解説していきます。

売却するか?賃貸に出すか?

念願のマイホームを手に入れたのに、仕事の都合で遠方への転勤となると引越ししないといけません。その場合、マイホームを売却するか、賃貸に出すか選択を迫られることになります。

売却する場合は、転居先の家を新たに住宅ローンを組んで購入することは問題ないと思いますが、賃貸に出す場合は、購入する場合は住宅ローン、借りる場合は家賃を新たに負担しないといけないなど少しお金の面で心配です。

では実際には、どのような場合に売却、又賃貸に出した方が良いのでしょうか。

売却した方が良いケース

転居先でもマイホームを購入して新たに住宅ローンを組む場合や賃貸物件を借りて家賃を支払う場合など、現在のマイホームを売却しない場合は現在の住宅ローンなどの支払に加えて負担が増えます。

収入が多く支払えるのであれば問題はないかもしれませんが、住居費の2重払いは一般の家庭であればかなり厳しいと思います。

賃貸に出して住宅ローン以上で貸せれば良いですが、住宅ローン以下の金額でしか貸せない、中々入居者が決まらない、又、マンションであれば、管理費、修繕積立金など毎月大きな金額の費用が発生するので賃貸できないとかなりの負担を強いられることになりますので、資金的に無理をしたくない、余裕がない場合は、売却した方が良いでしょう。

賃貸に出した方が良いケース

マイホームの立地条件が良い、生活環境が良いなど賃貸ニーズの高いエリアにある場合、住宅ローンの返済以上に家賃が取れるのであれば賃貸に出した方が良いでしょう。

住宅ローンの返済以上に家賃が取れることが出来れば、住宅ローンの返済にも困りませんし、新たに住宅ローンを組んだり賃貸を借りても、マイホームの賃貸で浮いた部分でそれらを補填することが出来ます。

逆に、住宅ローンの返済よりも安い家賃でしか貸せない場合は、負担が増えてしまうのであまり差額が大きい場合は売却を検討する方が良いと思います。

では、賃貸に出す場合にはどういった注意点があるのでしょうか。

ひとつは、賃貸に出すことで、入居者によっては取り扱いに差があり、室内を汚く使ったり壊されたりするケースがあります。又、空室リスクや滞納リスクがあり、予定していたお金が入ってこなくなってしまうケースもあります。

次に、将来的に賃貸に出している物件に戻りたい場合、一般的な賃貸借契約だとすぐに退去してもらうことが出来ません。そのため、退去してもらうまでの間、別の場所に一時的に住まないといけないでケースがありますので、5年後には帰ってくるなどある程度期間が決まっているような場合は、期限のある契約となる定期借家契約を結んでおくと良いでしょう。

転勤時のマンション売却で注意すること

最も注意しないといけない点は売却時期です。

住みながら売却するのか、空室にしてから売却するのかで売却の価格、期間に影響が出ます。

空室にしてクリーニング等リフォームを行い、モデルルームのような感じで最低限のものだけを置いた物件の方が、購入価格も上がり売却までの期間も短くなります。

やはり、人が住んでいると生活臭や部屋が片付いていないとイメージダウンになりますし、不動産会社に鍵を預けることが出来ないので内覧時間を合わせづらかったりするので内覧件数が増えないなど、物件価格は下がり、売却期間も長くなってしまいます。

しかし、引越ししてから売却するとなると賃貸が決まるまでの間は住宅ローンの返済や管理費・修繕積立金などの費用が持出しとなります。そのためある程度資金や収入に余裕がないと引越ししてから売却することはハードルが高くなります。
大半は住みながら売却となりますので、その場合は、いかに内覧に来てもらいやすくするか、内覧時は部屋をきちんと掃除しておくかなどが重要になります。

又、引越し日が決まっている場合は、それまでに売却しないとローンの2重払いになり支払えなくなるので、期日が迫ると価格を下げて売却しないといけなくなり、安い価格で買い叩かれてしまうこともありますので、出来る限り余裕のある売却計画を組みたいですね。

空室にしてから売却する場合は、引越ししてしまっているので不動産会社との連絡が取りにくく、逆に売却期間が長くなってしまうケースがあります。定期的に不動産会社と連絡を取り合う機会を設け、進捗報告を受けるようにしてください。

住宅ローンが残っている場合

売却時に住宅ローンが残っている場合は、住宅ローンの残債を売却時に一括返済しないといけません。そのため、売却価格については住宅ローンの残債よりも高く売れない場合は、不足分を負担しないといけません。

仮に住宅ローンが2000万残っていて売却価格が1500万だと500万円を準備しないと売却できないということになります。

そのため、通常は最低でも住宅ローン残高よりも高い価格で売却価格を設定します。

しかし、購入時より価格が大きく下がってしまったり、離婚等で離婚前に売って財産をきちんと分けたいといった理由がある場合は不足分を負担してでも売らないといけないケースもあります。

又、買い替えで引越する場合は、ある程度与信に余裕がある方であれば、買い替えローンをうまく使えば新しい物件の購入時に不足分も含めて借り入れできるケースもあります。

しかし、その場合返済額が増えることになりますので注意が必要です。

媒介契約は「専属専任媒介」か「専任媒介」

不動産を売却する際には、一般的には専門家である不動産会社へ仲介を依頼します。その際に結ぶのが媒介契約となります。媒介契約では、期間や取引価格、仲介手数料の金額などの取り決めを行ます。、契約の条件によって一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約に分かれます。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と結ぶことが可能です。売却する物件が人気物件である場合は、複数の業者へ任せることで早く売却することが出来るのでおススメです。

専任媒介契約は、媒介を一社に客付けを任せる契約ですが、自身で買主を見つけた場合は契約が可能です。拘束力の強い契約となるため、契約期間は最長3か月で自動更新はなく、指定流通機構(レインズ)等へ媒介契約締結後7日以内に登録する、2週間に一度以上の状況報告をするといった義務があります。

専属専任媒介は、完全に不動産会社へ客付けを任せる契約となり、自身で買主を見つけても不動産会社を通さないと契約は出来ません。

専属専任媒介契約も同様に、契約期間は最長3か月で自動更新はなく、指定流通機構(レインズ)等へ媒介契約締結後5日以内に登録する、1週間に一度以上の状況報告をするといった義務があります。

一般媒介契約の場合は、複数の業者へ依頼することが出来る為、売主にとっては有利な条件に思えるかもしれませんが、不動産会社からすると通常より物件価格が高い場合が多く、他社に決められてしまうこともありますので、よほどの人気物件でなければ専任媒介、専属専任媒介契約を優先するため、広告や宣伝活動も力を入れてくれません。

又、専任媒介、専属専任媒介契約の場合は、自社で取扱いしているので他社に取られる心配がないためお客様にも紹介しやすく、自社のお客様で決まれば買主からも仲介手数料がもらえる両手取引になるので不動産会社も専任媒介、専属専任媒介契約を結びたがります。

不動産会社も一社に任せてもらえる分、プレッシャーもかかるので広告や宣伝活動も力を入れて行ってもらえますし、専任媒介、専属専任媒介の方が早く売れるケースが多いですね。

早く売りたいなら買い取り制度を利用する

不動産業者によっては直接買い取ってくれる場合もあります。

その場合、不動産業者は購入した物件を別のお客様に利益を乗せて再販することになりますので、当然市場価格よりも安くなってしまいます。

時間的に余裕があれば高く売れる可能性がありますので媒介契約でお願いする方が良いですが、いつまでに売らないといけないという期限が決まっていたり、早く売らないといけない理由がある場合は買取り制度を利用するのも良いと思います。
例えば、媒介契約で売却を依頼したが中々売れず、ズルズルと売却しないといけない期限が到来してしまい、仕方なく大幅な値下げをして売却しないといけなくなってしまい、結果買取りでの提示額を大幅に下回るといったケースもあります。

買取り価格が希望価格と大きく離れていない場合は、売れないリスクも考えて買取りを依頼する方が良いでしょう。

又、一定期間売れない場合は最低この価格でうちが買いますという条件を提示してくれる不動産会社もありますので、一度相談してみてください。

転勤前に家を売却する場合

まずは、転勤前の売却です。転勤前の売却は通常の売却と同様の流れになります。しかし、「転勤」という一つの区切りがあるので、その区切りを意識し過ぎるとデメリットは大きくなります。

転勤前に売却するメリット

転勤前に売却するメリットは以下の通りです。

  • 売却活動を管理できる
  • 新天地へスッキリした気持ちで行ける

まず、売却活動を管理できるという点は大きなメリットです。不動産会社が実際に案内をしている姿を見られますし、日々売却進捗を把握しやすいです。たとえば、不動産会社と打ち合わせするときも、割と楽にミーティングの時間を設定できるので、販売戦略変更時の判断などはしやすいのです。

また、マンションの売却というのは色々と面倒なものです。その面倒な手続きを転勤前に終わらせることができれば、スッキリとした気持ちで新天地へ行けます。

転勤前に売却するデメリット

一方、転勤前に売却するデメリットは「慌ただしい売却になる」という点です。後ほど詳しく話しますが、転勤後の売却になると、売却活動を任せられる不動産会社を選びます。しかし、転勤前に売却できるときには、基本的に自分も売却活動に参加できるので、全てを任せきりにしない前提で不動産会社を選ぶことが多いです。

そのため、「転勤前に何とか売らなくては」という思いから、早さを重視し慌ただしい売却になりがちなのです。そうなると、無理な値引きに応じたり、もろもろの手続きで多忙になったりします。その点が、転勤前に売却するデメリットです。

転勤後に売却する場合

つづいて、転勤後に売却するときのメリット・デメリットです。転勤する場所にもよりますが、遠方になるほどデメリットは大きくなっていきます。また、転勤すると売却活動がある度に家に戻ってくるのは非現実的です。そのため、「売却活動はある程度不動産会社に任せる」という前提でお話しています。

転勤後に売却するメリット

転勤後に売却するメリットは以下の通りです。

  • 売却活動を放置できる
  • 手間自体はかからない方法を取れる

転勤後に売却する一番大きなメリットは、売却活動を放置できる点です。これは次項で話すデメリットと裏腹な部分がありますが、不動産会社に売却を一任すれば「手間」は少ないです。売却活動は、見学者が来るたびにスケジュールを調整したり、清掃したりするなどの「準備」が必要になってきます。その準備は割と手間が取られるので、その手間がないという点は、転勤後の売却のメリットといえるでしょう。

転勤後に売却するデメリット

転勤後に売却するデメリットは以下の通りです。

  • 売却活動を任せきりになる
  • 空室管理が必要になる
  • 売却以外の手続きが面倒

売却活動を任せきりになる

一方、売却活動を任せきりにすると「手間」はかかりませんが、不動産会社と意思疎通が取りにくいです。もちろん、電話やメールなどでやり取りはできますが、実際の接客姿を見ていませんし、見学者の様子を感じることもできません。これらを肌感覚で分からないと、たとえば物件の売り出し価格を下げるタイミングなどの判断が難しいのです。

空室管理が必要になる

マンションをはじめ、建物は人が住んでいなくても劣化していきます。そのため、空室時にも以下のような管理をする必要があるのです。

  • 部屋の掃除
  • 部屋の換気
  • 水まわりの通水

部屋の簡易掃除をしないと埃が溜まり、除去しにくい汚れになります。また、定期的に換気をしないと、湿気が溜まりカビが発生しやすいです。また、臭いがこもりクロスなどの染みつきやすくなるので、その点も注意が必要です。

また水まわりに関しても定期的に通水しないといけません。通水しないと、溜まっている水(封水)が蒸発して、下水とつながっている配管から臭いが部屋中に充満してしまうのです。その臭いが、先ほどいったようにクロスなどの染みつくと取れなくなってしまうのです。

また、上記のような空室管理は不動産会社に依頼できますが、依頼すると月々数千円~1万円以上の費用がかかってきます。

売却以外の手続きが面倒

マンションを売却する際には、売却活動以外に以下のような手続きがあります。

  • 銀行関係の手続き
  • 登記関係の手続き
  • 契約関係の手続き

先ほどいったように、売却活動に関する手間はかかりませんが、その代りに上記のような手続きが面倒になります。しかし、これらの手続きは「郵送対応」や「電話対応」でも可能な場合があるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

マンションの売却は転勤前と転勤後のどちらが良いか

結論からいうと、転勤前と転勤後のどちらが良いかは人によって異なります。以下のように色々なケースで記載しておいたので参考にしてください。

  • 都度戻れる範囲の近場の転勤であれば、転勤後でも問題なし
  • 転勤までに一定の時間(目安は3か月)があるなら、転勤前に売却が成立する可能性があるので転勤前の売却が良い
  • 転勤後も売却を一任できるほど信頼できる不動産会社であれば、転勤後から売却しても良い

大事なのは、転勤する場所、転勤する時期、不動産会社の信頼性です。これらの天秤にかけ、上述したメリット・デメリットを加味した上で、転勤前に売るか転勤後に売るかは判断しましょう。

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