リフォームした古い家やマンションは高く売れるの?

一戸建てやマンションなどの不動産は建物が経年劣化していくため、築年が経過してくごとに資産価値は下がってきます。

そんな時に、家をリフォームすることで高く売れるかどうかという話がありますが、結論から言うと「状況」によります。

リフォームした方が良いであろう建物の状況というのが不動産にはあるのです。

なお、一戸建ての場合はリフォームの他に更地にして売るという方法もあります。

詳細は以下の記事で解説しています

築年数が古い家は解体して更地にした方がスムーズに売れるのか

リフォームとリノベーションは何がちがうの?

リフォームとは、簡単に言うとマイナス(劣化)をゼロ(新築時)に戻す事を言います。

今流行りの「リノベーション」という言葉もありますが、リフォームとリノベーションは異なります。明確に定義付けられているワケではありませんが、リノベーションはマイナス(劣化)をプラス(グレードアップ)にするイメージです。

リフォームは、例えば劣化したクロス(壁紙)やフローリング、一戸建てで言うと外壁なども含めて新築時と近い状態に戻す工事のことを言います。間取り変更をしたり、水周り設備を全てグレードアップした設備に入れ替えたりすることはリノベーションと言うことが多いです。

リフォームをして家を売るメリットとデメリット

メリット

同じ家を売るのであれば、現状のまま売るのとリフォームして売る場合ではやはりリフォームして売る方が高く売れます。

では、リフォームをして家を売る場合のメリットはどんな点でしょうか。

内見時にきれいに見え、成約率が上がる

家を買う際にやはり買い手は内見をし物件の確認を行います。その際に、現状のままですと見た目に加えて、住んでいた人のにおいなども気になる為、リフォーム、クリーニングをすることで成約につながる確率が上がります。

買い手がリフォームする負担が減る

家のローンに加え、リフォームもローンを組むとなるとローン金額も大きくなり、ローンが組めない場合もあるので、買い手が買いやすい。

家の価値を上げることが出来る

リフォームの内容によっては、現状のまま売るよりも、設備の入れ替えや間取り変更などのリフォームをすることで付加価値をつけることができるので売却価格を上げることができます。

デメリット

では、デメリットにはどういったものがあるでしょうか。

リフォーム価格以上に価格が上がらない場合がある

例えばクローゼットを増やすことで部屋が狭くなる、新婚に人気のないエリアなのに新婚向けに3DKを2LDK間取りの変更を行うなどニーズに合わないリフォームをすると逆効果になりリフォーム価格に対してそれ程家の価格が上がらない場合があります。

買い手の選択肢を減らしてしまうことがある

昨今ではDIYをして自分好みの家にしたいというニーズも増えており、現状のままで買うのでその分価格を下げて欲しい考える人も多くいます。リフォームをしてしまうとそういった買い手の選択肢を減らしてしまいます。

壁紙、床の色選びを間違えると逆効果になる

リフォームの失敗例でよくあるのがカラーコーディネートです。壁紙と床、建具などの色は、うまくマッチングさせないと非常に気になります。

壁紙が赤で落ち着かない、青だと気分が滅入ってしまうなど色による効果を気にする方もいますのでリフォームの際の色選びは非常に重要になります。

リフォームの事例と相場

リフォームの工事費用や工事内容などはリフォーム会社によって異なります。

中には倍近くも工事費用に開きがある事もありますが、それはリフォーム会社によって「得意」としている工事が異なるからです。

以下に、リフォーム工事の相場と事例を載せますが参考として認識ください。

劣化が激しい12畳のリビングと6畳の1部屋の床全面のフローリングの張替
工期費用
3~4日約30万円
12畳のリビングと6畳の3部屋の壁全面のクロスの張替
工期費用
2~3日約20万円
水垢の汚れがひどかったキッチンシンクの入れ替え工事
工期費用
1~2日約15万円
汚れのひどかったトイレ設備一式入れ替え工事
工期費用
1~2日約20万円
劣化の激しかったバスタブの入れ替え
工期費用
2~3日約45万円
延床100㎡3F建ての一戸建て外壁塗装工事
工期費用
2週間程度約120万円

一概には言えませんが、上記のような金額が目安になります。

上記を見てもらえると分かるように、例えば「全室のフローリング・クロスの張替、全水周りの設備入れ替え」などの大規模なリフォームになると、最低でも150万円~200万円以上の費用が掛かります。

更に、一戸建てであればそれに外壁工事も合わせれば工事費は跳ね上がります。特に外壁工事に関しては足場を組んだり、機材を屋根に上げたりする必要があるので工期も長くかかります。

リフォームをした後に売るかどうかは、査定額に上記のリフォーム費用を足した金額で売れるかどうかの判断になります。

リフォームしないで家を高く売るコツ

古い一戸建てや中古マンションを購入される方には、リフォームを検討している方もいます。

そういった方は「こういう住居にしたい」という強い思いを持っている方が多く、リフォームが裏目に出てしまう場合もありますが、リフォームをしないでも買主の満足度を高め家を売りやすくする方法はあります。

リフォームイメージでアピール大作戦

「リフォームをしなくてもリフォームイメージを伝える方法」

それは、リフォーム会社に依頼して「リフォームをしたらこんなイメージになりますよ」という図面やイメージを作成してもらい、100円均一などに売っているボードなどにイメージを貼り付け、アピール資料を作成しましょう。

そしてそのアピール資料を買主候補が家の内覧に訪れた時に飾っておけば、お金をあまりかけることなく魅力を伝えることができます。

マンションの場合だと1983年以降に建てられたものであれば新耐震基準に沿ったマンションであることがほとんどなので、安全面でも安心ですし、リフォームをするにもとてもよい頃合いです。

価格的にも新築マンションに比べてかなり割安感がでてくるタイミングなので、マンション購入後リフォームを考えている方にとってもは狙い目のマンションとなるわけです。

リフォームして家を高く売るコツ

リフォームする時は「節目」を狙う

リフォームした物件の価格相場を一概にいう事は不可能です。

先ほども言った通り、リフォーム会社によっても値段がマチマチですし、エリア的にリフォームした方が高く売れるかどうかは大きく変わってくるからです。

しかし、マンションも一戸建ても共通して言える事は、築年数の「節目」を狙う事です。

この節目を狙ってリフォームすれば高く売れる可能性は上がりますが、リフォーム代金を売値にプラスするだけなので売主が金銭面で得することはあまりありません。

中古マンションの築年数による価格下落率

中古マンションは築年数によって以下のように下落率が異なります。

上記のグラフは縦軸が1㎡当りの売却単価、横軸が築年数を表しており、下記の表がそれを数字に起こした表になります。

ご覧頂いて分かる通り、築年数10年を境にガクっと落ちているのが分かると思います。

また、築年数20年を超えると緩やかに落ちていってはいますが、そもそも築浅の頃に比べると半額以下まで資産価値は下がってしまうのです。

下落率のまとめ

・築0~5年→築6~10年:㎡単価54.19万円→50.93万円(約6.1%下落)
・築6~10年 →築11~15年:㎡単価50.93万円→43.44万円(約14.8%下落)
・築11~15年→築16~20年:㎡単価43.44万円→29.86万円(約31.3%下落)
・築16~20年→築21~25年:㎡単価29.86万円→26.81万円(約10.3%下落)

中古マンションの節目は築10年と20年

このように中古マンションの節目は築10年と20年になります。築10年を過ぎると急激に資産価値が落ちてくるので、そのタイミングでリフォームも何もしないまま売却すると、かなり安値になる可能性があります。そのため、リフォームをして売却することによって資産価値が改善する可能性が高いのです。

築20年を過ぎると、そもそも資産価値が低下した後の状態です。つまり、多くの購入者からすると「築20年」は検討から外れており、懸念を示しているという事になります。その状況だからこそ「リフォーム済み」という点を売りにすれば資産価値が回復する可能性があります。

一戸建ての節目は20年

一戸建ての場合は木造であり外壁も塗装なのでマンションよりも劣化が早いです。そのため、築年数と言う点もそうですが、一番は利用状況によっての目に見える劣化具合で判断しましょう。しかし、1つの指標としては「築20年」が目安となります。

なぜなら、不動産会社の多くが木造一戸建ての査定額を、築20年を超えると0円にします。

つまり、築20年を超えると建物に価値がなくなるという事です。そのタイミングで建物に劣化が少なく、購入検討者も「建物は解体せずにそのまま住みたい」と思って貰えれば、リフォームの価値はあります。リフォームする事で資産価値が0円から数百万円になれば大成功です。

リフォームして家を売る時の注意点

では、リフォームをする時はどういった点に注意をすれば良いでしょうか。

リフォーム一つで販売価格が下がることもある

リフォーム費用をかけることでどれだけ家の価値が上がるかどうか

家の価値を上げるには、効果的もリフォームを行わないといけません。その為には、不動産業者に相談するなどし、そのエリアの需要、特性をしっかりと調べ、ニーズにあったリフォームをしなければなりません。

その上で間取りを変更したり設備を入れ替えるなど行えば、家の価値を上げるリフォームをすることができます。

自分の好みではなく、買い手が好みそうな色を選んでリフォームする

目を引くような奇抜な色使いや黒っぽい色を多く使って部屋が暗く見えるなど買い手にマイナスイメージを与える色使いは避けたいところです。余程センスがあれば良いのですが、一般的は白など淡い色といった無難な色にする方が売れる傾向にあります。

リフォーム代は売却価格に上乗せできない

リフォームも壁紙を変える、ハウスクリーニングする程度の原状回復程度であれば、費用もそう掛からず、付加価値にはならない為売却価格に上乗せできないことがあります。

リフォームをする場合は、リフォームをすることで付加価値を上げることができ、売却価格に上乗せできるようなリフォームでなければしない方がよい場合もあります。

リフォーム代を値引きするという方法が効果的な場合もある

家を売り出した際に、現状がかなりひどい状態で見た目が悪く、買い手が大幅なリフォームが必要な場合があります。内覧の際に見た目が悪いと家は中々売れません。

そういった場合は、リフォーム会社に実際にリフォームした際にかかるおよその見積もりを出してもらい、見積もり金額程度を値引きしても良いと売却を依頼した不動産業者に伝えておきます。

不動産業者は近い条件のお客様が来た際に交渉の材料に使うことができ、早く成約につながりますので非常に効果的な場合があります。

リフォームをしない選択肢も検討しよう

リフォームした方が高く売れるというイメージが強いですが、昨今ではDIYなど自分でリフォームをしたいという方も増えています。

売りたい家がそういった条件に合いそうな場合はDIY向けにターゲットを絞って売り出すということを考えるのも良いでしょう。

いずれにしろ、マンションでも一戸建てでも、まずは査定額とリフォームの見積もりを算出しましょう。その後に不動産会社と話しながら、リフォームをした後(リフォーム費用を価格に乗せた後)でも購入者に受け入れられるかを判断してはどうでしょうか。

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