【家を売る時の必要書類】住宅ローン・抵当権抹消手続きや登記など

家や土地を売る時には様々な手続きあります。

例えば、住宅ローンを組んでいれば抵当権抹消手続きをしなければいけませんし、家を売却するための広告を作るためにも書類は必要になります。そのような家の売却に必要な書類を家の売却手続きに沿いながら説明していきます。

家を売る手続きの流れ

家を売る流れをおさらい
  • 複数の不動産に査定を依頼する
  • 業者から査定価格の提示
  • 業者との契約。契約方式の選択
  • 買い主の内覧及び訪問の対応
  • 売買契約の締結・手付金援受
  • 売買代金と諸費用清算
  • 買い主へ引き渡し

家を売るとき最初に必要な書類


家を売る場合は通常は不動産業者に仲介をお願いします。

その際に不動産業者に物件の査定や販売資料の作成などをしてもらいますが、様々な書類が必要になります。

では、実際に家を売るために必要な書類にはどういったものがあるのでしょうか。

最初に必要な書類一覧
  1. 登記簿謄本(土地、建物)
  2. 購入時の売買契約書
  3. 重要事項説明書
  4. 土地測量図
  5. 境界確定書
  6. 建築確認申請書、検査済証
  7. 家の図面、仕様書、購入時パンフレット

登記簿謄本(土地、建物)

現在持っている家の土地、建物についての権利関係が記載されている書類になります。銀行借り入れで購入した場合には抵当権の設定などが記載されています。

取得するには管轄法務局の窓口、郵送、インターネットといった方法があります。

購入時の売買契約書

ご自身が購入された時に取り交わした売買契約書になります。実際に不動産会社等へ渡すのはコピーでも構いません。

重要事項説明書

購入の際に土地、建物の重要な事項について、宅地建物取引士より説明のあった書類です。この書類も不動産会社等へはコピーで構いません。

土地測量図

土地の面積が掲載されている書類です。取得するには管轄法務局の窓口、郵送、インターネットといった方法があります。

境界確定書

隣接する土地同氏の境界について、双方の所有者が合意したという旨を記載した書類。

建築確認申請書、検査済証

建物を建てる際に、役所へどんな建物を建てるかを建築確認申請書を提出し、申請どおりに建築されているかどうかを役所に確認してもらい、検査に通れば検査済証が発行されます。

融資を受ける場合に銀行から求められる場合が多く、無い場合は融資が付きづらいため、売却の際に苦労する可能性があります。

紛失した場合は再発行してもらうことも出来ますので最寄りの役所へご相談ください。

家の図面、仕様書、購入時パンフレット

入居したまま売る場合など部屋の中を正確に確認することが出来ない場合もあるので、家の図面や仕様書があれば間取り等確認が出来ます。購入時のパンフレットなどもあると良いでしょう。

チェックリスト(売却を依頼する際に必要な書類)

書類戸建マンション土地
登記簿謄本
売買契約書
重要事項説明書
土地測量図・境界確認書
図面や設備の仕様書など
固定資産税納税通知書
(マンションの場合)維持費等の書類
(マンションの場合)マンションの規約

家が売れ引き渡し時に必要な書類


いざ家の売却が決まった場合、必要な書類にはどういったものがあるでしょうか。

売る時に必要な書類一覧
  1. 登記済権利証・登記識別情報
  2. 固定資産税・都市計画税の納税通知書・評価証明書
  3. 実印・印鑑証明書・住民票
  4. その他の状況によって必要な書類

登記済権利証・登記識別情報

土地、建物の所有権を取得した際に発行される書類で、平成18年以前は登記済み権利証、それ以降は登記識別情報となっています。所有権の移転に必要な書類となりますので取り扱いには十分注意が必要です。

なお、登記済権利証・登記識別情報を紛失された方は下記の記事をご覧ください。

家の登記済証(権利証)が無い!紛失?盗難?無くても家や土地は売れる?
固定資産税・都市計画税の納税通知書・評価証明書

固定資産税・都市計画税は、所有している土地、建物にかかる税金で、納税通知書・評価証明書は、納税額と納付しているかが確認できる書類です。

毎年1月1日の所有者が納税する義務があり、売却時には売主が支払っているので、1月1日を起算日とし、引渡し日から1月1日から引渡日前日までを売主、それ以降を買主が負担します。関西では4月1日を起算日とする場合があります。

実印・印鑑証明書・住民票

印鑑証明書・住民票は所有権を移転する際に必要になります。所有者が複数いる場合は全員の印鑑証明が必要になります。印鑑証明・住民票とも3か月以内に発行されたものを準備する必要があります。

その他の状況によって必要な書類

住宅ローンを使用している場合は抵当権抹消書類も必要になります。

引渡しする際に、住宅ローンを借りていた銀行へ抵当権を抹消するのに必要な金額を入金して抵当権を抹消します。銀行によっては抵当権の抹消を依頼してから2週間~1か月かかることもありますので、売り出す前に抵当権抹消までどれくらいの期間が必要か必ず確認が必要です。

チェックリスト(引き渡しの際に必要な書類)

書類戸建マンション土地
身分証明書
実印
印鑑証明書(3ヶ月以内発行のもの)
(売却不動産の住所と違う場合)
住民票
(3ヶ月以内発行のもの)
銀行口座の通帳
(住宅ローンを利用の場合)
ローン残高証明書
登記済権利書
登記済権利書
建築確認済書
検査済書
建築設計図書など
設備に関する説明書

登記について

不動産を売却するためには、登記と言われる手続きをふむ必要があります。これは、土地の所有者を、買主へ変更するための手続きです。

登記の手続きは非常に複雑なので、多くの場合は司法書士を介して処理が行われます。

売買の経験がある方はお分かりかと思いますが、登記手続きに必要な書類は司法書士から伝えられ、実際手続きする際は、司法書士が用意した各書類へ言われるがままに印鑑やサインをしていきます。

登記手続きは内容よっては時間がかかる

このように、登記は司法書士の力を借りて進められます。余計な知識を身に着ける必要もないので売り主に負担はありませんが、場合によっては手続きに大きな時間を取られることもあります。

登記に時間がかかってしまう場合の主な例として以下のようなものがありますので、予め頭に入れておくことをおすすめします。

  1. 転勤が多い場合
  2. 登記簿謄本の住所氏名と売主の住所氏名が違う場合
詳しく説明していきます。

転勤が多い場合

登記に時間がかかってしまう方の中には、転勤が多い方が多くいらっしゃいます。

転勤が多いと、それだけ住所変更手続きをする回数も増えてきますね。そのため、住所変更の手続きをうっかり忘れてしまっていて、前に住んでいた住所のままであることも多いでしょう。

登記の手続きの際には現住所の住民票が必要になりますので、登記前に住民票の移動をする必要が出てきてしまいます。

住民票の移動は、前住所があった市区町村の役場へ行き、転出届を提出した後、現住所の役場で転入届を提出するという手順を踏みます。

前住所が近所の場合は問題ありませんが、遠方の場合は手続きするだけでもかなり時間を要してしまいます。特に、転出先や転入先が海外だった場合は在留照明の発行などでさらに時間がかかってしまいます。

登記簿謄本の住所氏名と売主の住所氏名が違う場合

すぐに登記できない例としては、不動産の登記簿上の名前と売り主の名前が一致していない場合です。

これはよくあるパターンのひとつですが、売り主が相続などで不動産を得たものの、相続登記の手続きを行わなかったのが原因であることが多くあります。

相続登記は、手続きをしなければならない法律上の期限がないため、登記変更をしないまま放置していることも少なくないのです。

このような場合は、住民票の移動忘れよりも長い時間を要することになるでしょう。

不動産の相続に関しては、相続の権利が発生した時点で手続きをしておかないと後々モメてしまう危険性があります。まだ相続登記が完了していない場合は、早い段階で済ませておくことをおすすめします。

住宅ローン抹消手続き(抵当権抹消手続き)に必要な書類

家を売る場合に、住宅ローンの残債がある場合には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。その抵当権抹消手続きに必要な書類です。

抵当権抹消申請書

こちらは不動産会社から案内があります。基本は署名捺印のみです。

実印

役所に登録した実印が必要になります。もし、実印を変更していたりする場合には速やかに届出をしましょう。

印鑑証明書

原則は発行日から3か月以内の印鑑証明書のみ有効になります。勿論、前項で説明をした実印と一致している書類でなければいけません。もし、名義人が複数人いる場合には、全ての名義人の印鑑証明書が必要になりますので注意しましょう。

住民票

売買契約書や各種書類に記載する住所は、原則住民票と同じ住所である必要があります。住民票は「今実際に住んでいる場所」という前提の書類です。

つまり、現在住んでいる住所と住民票が異なる場合には原則住民票を移さなくてはいけません。そうしないと、売買契約書などに記載されている住所を公的に証明する書類がなくなってしまうからです。