不動産の売却といえば、難しいイメージです。売却する場合、相続する場合かかる費用や税金とは。節税のポイントはあるのか、普段の生活ではなかなかないけど、突然やってくるかもしれない不動産の売却について調べてみました。

不動産会社に支払う費用は?

仲介手数料がかかる

基本的に不動産を売却するときには、自分で新しい買い主をさがすよりも、ほとんどのケースで不動産会社に依頼することになります。そのときは不動産会社がポスターや広告、営業マンをつかって、売るべき不動産の宣伝をして買い主をさがすことになります。

その後、買い主が見つかったときに、成功報酬として売り主・買い主が支払う手数料が仲介手数料とよばれるものです。この手数料はあくまで売買契約が起こってから支払うものとなりますので、まだ買い主がみつかる前に支払う必要はありません。

なお、仲介手数料は値引きできますので気になる方は「不動産仲介手数料は値引きできる?」の記事をご覧ください。

手数料の相場は?

仲介手数料は法律上、上限額が定められています。
仲介手数料上限額計算式:(売買価格(税抜)×3%+6万円※)×消費税1.08=仲介手数料上限額

仲介手数料は上限額より超えることはないので、手数料ができだけほしい不動産会社としてはこの上限額が相場となります。例えば1,000万円~5,000万円の不動産を売却した際、大体下記の仲介手数料がかかる可能性が高いです。

1,000万円の物件の場合の仲介手数料上限額 38.8万円
2,000万円の物件の場合の仲介手数料上限額 71.2万円
3,000万円の物件の場合の仲介手数料上限額 103.6万円
4,000万円の物件の場合の仲介手数料上限額 136万円
5,000万円の物件の場合の仲介手数料上限額 168.4万円

こちらは消費税などがあがれば、また変動します。上記はあくまで現行の8%で計算した場合となっています。

どんな税金がかかる?

譲渡所得とその計算方法について

譲渡所得とは不動産を譲渡し、お金を得た場合にかかる費用です。この金額は下記の公式で求めることが可能です。

譲渡による収入-不動産取得費-譲渡費用=譲渡所得

例えば3,000万円で購入した土地と家が5,000万円で売れたとします。売却の際に仲介手数料などで200万円かかったとします。
すると譲渡所得は

5,000万-3,000万-200万=1,800万円

となります。

なお不動産取得費がわからない場合は、売れた収入の5%が取得費となります。ほかにも購入時の手数料やリフォーム代も取得費に含むことが可能です。また譲渡費用に関しては仲介手数料のほかに建物を壊して更地にした際の費用もふくむことができます。

また譲渡所得はその不動産を取得していた期間で短期と長期にわかれます。その境界となるのは1月1日の年のはじめを基準としての5年です。その日にちを目安に5年以下は短期、5年以上は長期となります。

短期譲渡所得の場合
所得税 譲渡所得×30%
住民税税 譲渡所得×9%
例)先ほどの譲渡所得1,800万円が短期だった場合
所得税 1,800万×30%=540万
住民税税 1,800万×9%=162万
合計 702万円
長期譲渡所得の場合
所得税 譲渡所得×15%
住民税税 譲渡所得×5%
例)先ほどの譲渡所得1,800万円が長期だった場合
所得税 1,800万×15%=270万
住民税税 1,800万×5%=90万
合計 360万円

短期と長期で倍くらい住民税と所得税の税金が変わってくることがわかります。売りたいなら早めに売った方が価値として高いかもしれませんが、現在取得して4年目という場合などは5年を超えるまで待った方が税金は安いのでお得かもしれません。

【家を売却したとき】申告の際に特別控除がうけられる?

条件によっては下記にあてはまる取引の場合、譲渡所得の特別控除をうけることが可能です。

公共事業のための売却 5,000万
マイホームの売却 3,000万
特定土地区画整備などのための売却 2,000万
特定住宅地造成事業の売却 1,000万
平成21、22年に取得した土地の売却(国内、所有期間5年を超えたものに限る): 1,000万
農地保有の合理化のための売却 800万

なお複数の条件にあてはまった場合、控除額の合計金額は5,000万円までが上限です。

またマイホームに関しては平成16~29年まで5年超えて所有したもので、住宅ローンが残っている場合は条件によってはさらに3年間にわたって繰り越し控除をうけることも可能です。

相続の場合の費用は?

譲渡所得だけではなく相続税もかかるかも

例えば両親が亡くなって取得した場合は、相続税が発生することがあります。それは不動産を売ろうがそのまま住もうが相続金額によって発生します。

相続税の計算の元となる相続財産は土地や建物、預金などの故人の金融資産をすべてあわせた額です。そこから借金や葬式費用などを引いて残った財産の価格から計算されます。

残った財産の価格から相続人控除額というものがあります。控除額は3,000万+600万×相続人の数となります。

例)相続人が2人の時は3,000万+600万×2人=4,200万となり財産が5,000万だったときは5,000万ー4,200万=800万が課税相続税となります。そしてその相続人がそのうちいくら取得したかによって相続税がかかってきます。

税金は3年以内ならお得になる!?

相続によって売る場合、譲渡所得の短期、長期に関しては相続前の故人から期間を引き継ぐことができます。そのため相続によって取得した日から5年を超えないと長期にならないわけではなく、相続前ですでに5年を経過している場合は長期譲渡所得として計算されます。

また相続税がかかる場合、下記に当てはまれば譲渡所得の計算で相続税を取得費としていれることができるので、住民税と所得税をおさえることが可能です。

(相続不動産の取得費の加算要件)
1. 売却は、相続や遺贈により財産を取得した者であること。
2. その財産を相続した売却人に相続税が課税されていること。
3. その財産を相続発生後、相続税の申告期限から3年以内に売却していること。

1、2に関しては特になにもしなくても相続人ならば満たしている項目ですので、気を付けなければいけないのは3年以内の期限です。ちなみに相続税の申告は発生から10カ月以内です。発生する場合はしっかり税務署に申告しましょう。

確定申告に関して

家や土地を売った場合には「家を売却したら確定申告が必要?」にも書いてあるように確定申告が必要です。

申告期限は?

譲渡所得の申告期間は、売買が起こった翌年の2月16日~3月15日となっています。一般的な確定申告と同じです。ただし申告期間中に海外に行く場合は、海外に行く前までに申告をする必要があります。

また売り主が亡くなった場合は、相続人が亡くなってから4カ月以内に申告する必要があります。相続税に関しては10カ月以内で、混同しやすいので気をつけましょう。どうせなら一緒に申告した方が楽かと思います。

不安な時の相談先は?

不動産や相続に関しての税金は複雑ですので、専門家に相談するのも手です。

主な相談先
  • 税務署
  • 商工会議所
  • ファイナンシャルプランナー(FP)
  • 税理士

税務署は電話でも相談可能です。しかしややこしい問題なので、対面での相談がおすすめです。その際には、税金にかかわる金額がわかる書類を一式もっていたほうがよいです。

商工会議所では相続に関する無料相談を行っているところがあります。相談にのってくれるのは税理士や弁護士です。ただ1人1人の相談時間がきまっているので、相談することを考えたうえで行ったほうが良いです。

そのほか相続人同士のトラブルは日本司法支援センター(法テラス)やお近くの弁護士、不動産の名義変更に関しては司法書士に相談しましょう。

税金を抑えたい!家を高く売りたい!

いままで書いてきた中でも特別控除や相続の際の3年以内の売却など、いくつか節税対策について書いてきました。ただほかにも節税方法はあります。

また不動産を売る前には、自分の土地や家を売ってくれる不動産会社をみつける必要があります。高く査定してくれる不動産会社の見つけかたとは?

譲渡所得の節税対策

①所有年数10年超えのマイホームは軽減税となる
■長期譲渡所得6,000万以下の場合:所得税10% 住民税4%
■長期譲渡所得6,000万超えの場合:所得税600万+(譲渡所得ー6,000万)×15% 住民税:5%

②買い替えの特例
今の家を売って新しい家を買った場合で、新しい家がもとの家より高額だった場合は税金がかかりません。

相続に関する節税対策

一般的に贈与税と相続税を比べると贈与税の方が、税率は高く控除も少ないということで、生前贈与はあまりおすすめされません。しかし「相続時財産制度」を使えば生前からお得に親から子へ祖父母から孫へと家や土地を贈与することが可能です。

相続時精算課税の制度とは、原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の推定相続人である子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度です。この制度を選択する場合には、贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した贈与税の申告書を提出する必要があります

これを使えば2,500万円の控除額をうけることが可能です。ちなみに不動産以外でも車などでも対象になります。

仕組みとしては60歳をすぎた両親から不動産をもらうと(贈与額ー2,500万)×20%=贈与税となり贈与税の申告して贈与税を支払います。

例)5,000万円の建物の贈与を受けた場合
(5,000万ー2,500万)×20%=500万の贈与税

正直言って大きいです。しかしこの税金あとで両親が亡くなり、相続税で500万円かかった場合は先に贈与税を500万円支払っているので、相続税の支払いが必要なくなります。

また相続税が先に支払った贈与税の金額より下回っていた場合は、その差額を返還してもらえるというお得な制度です。この制度を使えば生前贈与もお得に有効活用できます。

住宅に関しては2019年6月末まで条件により300万~2,500万まで非課税の特例もあります。

ネットで一括査定

自分の土地や家、どうせなら高く売りたいものです。でもどこの不動産が高く査定してくれるのかってわかりませんよね。じつは保険や車だけでなく、不動産もネットで一括査定してくれるところがあるんです。

今回参考にさせてもらったのは不動産情報サイトの「イエイ」です。査定方法は3ステップと、とっても簡単です。

1.物件の種類をいれる
  • マンション
  • 戸建て
  • 土地
  • 1棟マンション・アパート
2.都道府県を入力
3.市町村を入力

たったこれだけです。また1項目入力するごとに、サイトの中で何社取り扱っているかでてくるのでわかりやすいです。

試しに土地・東京都・千代田区で入力すると20社が該当しました。その後は物件面積や写真、売却希望などを細かく入力して依頼すると3営業日ほどで各社からの査定額が送られてくるという仕組みです。これなら物件が自分の住んでいる土地から遠方の場合でも、助かりますね。

まとめ

いかがでしたか?不動産売却、意外と税金や仲介手数料でお金がかかることがわかりましたが、同時に税金の特別控除の特例や節税対策方法を知り活用できれば、利益を得ることは可能のようです。

数千万以上が当たり前と高額な不動産については、特別控除を使えるかどうかで税金も大きく変化することがわかりましたね。どれも控除額が1,000万円以上でしたから、たとえ1%でも10万円単位で変化してしまいます。

今から不動産投資などを考えている方は土地や建物を購入する前から、これらの知識を勉強しておきましょう。ただし、税金などの制度は毎年のように変わるので、一度覚えても1年に1回は再確認してみましょう。知識と行動次第で不動産で儲けることも夢ではありませんよ!

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

複数の会社に査定依頼をする時は不動産一括査定サイトのイエイがお勧めです。このサイトは一度物件情報を入力すれば複数の不動産屋に査定依頼ができます。イエイは、数ある不動産一括査定サイトの中でもトップクラスの不動産会社数を誇ります。
査定依頼できる不動産屋が多いという事は、それだけ自分の家を高く売ってくれる不動産屋に出会える確率が高いという事です。