家を売るときの手順や流れ手続き方法の総まとめ

一戸建てやマンションなどの不動産を売却する時には、色々な手続きが必要です。高額な商品なので専門性の高い事もたくさんありますし、期間も費用も掛かってきます。そのため、家の売却をする時には、これらの流れと手順は事前に把握しておく必要があります。

家を高く売りたいなら複数の不動産会社に査定依頼をする

査定をすることによって、自分の売り出す物件が「どの程度の価格で売却できるか」の目安を知ることが出来ます。

良く勘違いされがちなのですが、査定額は「絶対に売れる金額」ではありません。あくまで目安の金額であり、その査定額を基にいくらで売り出すかという、「売り出し価格」の基になる金額です。

査定依頼する会社は1社ではなく複数社に行いましょう。

そもそも、査定額は一般的には馴染みがなく専門性が高いです。そのため、1社にしか査定をお願いしないと、その会社の査定額の精度が低くても気づくことができません。

だからこそ、複数社に査定依頼をして、それらの不動産会社の査定額を比較する事で査定額の根拠が明確な不動産会社を見極められるのです。

このように優良な不動産会社を見つけることが、家を高く早く売る最大のポイントになります。

1.不動産一括査定サイトがお勧め

複数の不動産会社に査定を依頼する時には、不動産一括査定サイトがおすすめです。

このサイトを利用すれば、1分程度で出来る物件情報の入力で5~6社に査定依頼ができます(一度に依頼できる不動産会社数はサイトによって異なります)。

1社1社に査定依頼をする手間も省けますし、ほぼ同時期(即日~2営業日)に査定額が報告されますので、比較検討がしやすいです。

まずは、どの不動産会社も実際に物件を見ずに査定を行う「机上査定」の結果をメールや電話で報告してきます。連絡方法も一括査定依頼をする時に指定することができます。

2.訪問査定

机上査定の結果を受けたら、実際に物件を見てもらう訪問査定を行いましょう。

目安としては、5~6社程度から机上査定を行い、その査定額と応対を見て3~4社程度に絞ると良いです。もし余裕があれば6社全てに机上査定&訪問査定を依頼しても問題ありません。

査定額で不動産会社を選ぶときのポイントは、「査定額の高さで選ばない」という事です。

つまり、査定額が高いからという理由だけで不動産会社を選んではいけないという事です。

いくら査定額が高くても、その金額で売れなければ意味がありません。そのため、査定額の高さではなく、査定額の根拠で選ぶようにしましょう。

例えば、「直近で〇〇というマンションを成約した」「過去に周辺物件を〇戸売却した実績がある」などの、実際に自社で成約した事例がある会社は、ノウハウが蓄積されていて強い会社になります。

また、不動産の査定は相みつで取ることは普通の事です。そのため、不動産会社に査定依頼をして貰ったにも関わらず、お断りすることは良くある事ですので気にする必要がありません。

媒介契約

つづいて、不動産会社に「あなたの会社に私の不動産の売却を依頼します」という内容の媒介契約を結びます。この媒介契約の種類は3種類あり、違いは以下の通りです。

 

一般媒介契約専属専任媒介契約専任媒介契約
依頼できる
不動産会社
複数社に依頼可能一社のみしか依頼してはいけない一社のみしか依頼してはいけない
自己発見取引他社も可他社は不可他社も可
売却報告義務義務なし1週に1回2週に1回
REINS登録義務義務なし義務あり義務あり

大きな違いとしては、複数社の不動産会社に売却を依頼できる一般媒介契約と、1社にしか売却を依頼できない専任系の媒介契約です。

どちらの媒介契約が良いかは一概には言えませんが、余程売り易い物件でない限りは専任系の媒介契約の方が無難です。

一見、一般媒介契約の方が複数社に依頼できるのでお得な感じがします。ただ、複数社に依頼出来るという事は、不動産会社からすると、自社で契約できるか分からないのです。言い換えると仲介手数料を貰えるか分からないという事です。

そのため、一般媒介契約で結んでも広告費や人件費を投下できずに、集客がしにくくなってしまう危険性があります。

だからこそ、黙ってても集客が出来そうな「良い物件」以外は、集客活動をキチンと行う専任系の媒介契約の方が良い場合が多いです。

媒介契約について詳しく知りたい方は「家を売る時に知っておきたい専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の違い」を見てください。

家を売るための売却活動

不動産会社と媒介契約を結んだら売却活動を行います。売却活動は主に、広告活動の「集客」と物件案内の「成約」に分かれます。先ほどお話した査定額が売り出し価格の基になるので、集客に関して大きく影響してきます。

広告はチラシなどの紙媒体やネット掲載などのWeb媒体に分かれます。

不動産会社や物件の所在エリアによっても様々ですが、現在はWeb媒体にシフトしつつあります。ただ、ここで大事な事は不動産会社がどのような戦略を持って広告活動を行うかという点です。

売却活動は競合物件に合わせて価格設定をし、戦略を練らなければいけません。

例えば、競合物件が極端に安く売り出している場合には、その物件が売却されるのを待ってから売り出す必要があります。

また、その物件が売れるまで待っている時間がなければ、その安い金額に合わせた売り出し価格を設定せざるを得ない時もあります。その辺りの判断や戦略を上手く練って広告活動する事がポイントです。

そして、売主としては出来るだけ物件見学のアポには協力しましょう。物件見学のアポは土日に入る事が多いです。そのため、折角のお休みが潰れてしまいますが、数か月の辛抱ですので極力断らずにアポをいれましょう。

購入申込&売買契約

購入検討者を集客して、検討度合いが高い検討者がいれば申込&契約手続きに入ります。申込をする前には以下の点を合意の上で行います。

  • 売買金額
  • 引渡時期
  • 手付金額
この3点を合意の上で購入検討者が購入申込書に記名・押印をします。売買金額については値引き交渉が入る事が多いですし、引渡時期も契約から1か月~2か月以内で調整が入る事が多いです。

また、購入申込書は基本的には契約する前提の行為になります。買主側が申込キャンセルをすることは出来ますし、「不動産購入申込書の確認ポイントとキャンセル・ペナルティーについて」にも書いてあるように特にペナルティはありません。

しかし、購入申込書をもらうと、売主はそれ以降の見学者に対して「申込者が既にいるのであなたは2番手になります」という案内になってしまいます。そのため、購入申込を軽く考えずにキチンとした意思確認の上、申込を受理する必要があります。

1.住宅ローン審査&手付金の入金

申込を取得してから概ね1週間で売買契約を結びます。その1週間で、売主は、買主が住宅ローンの審査を行い手付金の入金している事を確認する必要があります。売主によっては、住宅ローン審査が通った状態でしか申込を受け付けない事もあります。

住宅ローン審査は申込を金融機関に送付してから、早ければ1営業日、遅くても1週間以内には結果が出ます。基本的には住宅ローンの審査で承認が下りなければ売買契約を結ぶことはありません。

また、手付金の入金も必ず行います。手付金額は売主によってマチマチですが、この手付金は契約キャンセルの際に重要な役割をします。

もし、買主の自己都合でキャンセルする時には手付金は売主が没収します。逆に、売主の自己都合での契約キャンセルの時も、手付金を一旦買主に返還した後、手付金と同額の金額を買主に支払います。

つまり、手付金が低すぎると契約キャンセルリスクが高まってしまうのです。そのため、大体の売主が最低100万円以上や物件価格の5%以上などの定めを設けます。

2.重要事項説明&売買契約書の締結

住宅ローン審査が終わり手付金の入金も確認したら売買契約に移ります。契約日までに不動産会社が重要事項説明書と売買契約書を作成します。

重要事項説明書には、物件情報の記載や今後の手続き、物件独自の注意点(例えば私道負担金がある等)が記載されています。

その重要事項説明書を宅建士の資格を持っている営業マンが読み、買主がその内容に合意した後に売買契約を結びます。

売買契約書は重要事項説明書と似たような内容が記載してあります。その売買契約書に買主が記名・押印をしたら売買契約の成立になります。

引渡

売買契約を結んで概ね1か月後、遅くとも2か月以内には物件の引渡を行います。物件の引渡とは、物件の名義を売主から買主に変更する事を言います。

この「名義変更」をする時には、売主は以下の事をする必要があります。

  • 住宅ローンの完済(残代金の入金確認)
  • 抵当権抹消手続き
  • 所有権移転登記に関連する手続き
住宅ローンがまだ残っている場合には、これを完済する必要があります。なぜなら、完済しなければ抵当権抹消手続きが出来ないからです。

抵当権が設定されたままだと金融機関がその物件を勝手に(ローン滞納時等に限定されますが)売却できるという事です。

そのため、買主側からすると売主の抵当権が設定されたままだと、自分の名義に変更する事ができません。それ故に、売主は抵当権抹消手続きがマスト事項になるのです。

1.引渡日当日までに行う事

売主は、引渡日当日までには金融機関に行き完済手続きをしなくてはいけません。具体的には住宅ローンの借入を行っている金融機関へ、営業時間内に訪問する必要があります。その時に引渡日や、ローン残債などを金融機関と売主で確認します。

これらの確認事項は金融機関が空いていれば30~40分程度で終わりますが、混んでいれば1~2時間程度かかることもあります。また、これらの手続きを事前に済ませておけば、完済手続きと同時に抵当権抹消手続きに必要な書類も金融機関は用意しておいてくれます。

2.引渡日当日に行う事

引渡日当日は、買主からの入金を待ちます。大抵は朝一番で入金確認ができるので、午前中に不動産会社とアポをとっておきます。そして、買主からの入金をお互い確認した後に、引渡や登記に必要な書面に記名・押印します。書類はほとんどないので、20分程度あれば引渡手続きは完了します。

その後、不動産会社と司法書士(登記関係を担当)と共に金融機関へ行き、ローン完済の確認と抵当権抹消手続きに必要な書類を受け取ります。その後、司法書士が法務局へ行き、抵当権抹消手続きと所有権移転登記を行います。

全ての登記手続きが完了した後に、引渡完了となり、全ての売却手続きは終了となります。

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

複数の会社に査定依頼をする時は不動産一括査定サイトのイエイがお勧めです。このサイトは一度物件情報を入力すれば複数の不動産屋に査定依頼ができます。イエイは、数ある不動産一括査定サイトの中でもトップクラスの不動産会社数を誇ります。 査定依頼できる不動産屋が多いという事は、それだけ自分の家を高く売ってくれる不動産屋に出会える確率が高いという事です。