不動産の売買は、査定・媒介契約・売却活動・申し込み・契約を経て、「引渡(決済)」へと進みます。売買契約を締結すると一安心ですが、まだ引渡が待っている事を忘れてはいけません。
引渡がスムーズに行かないと引越し手続きなどにも影響しますので、しっかり理解しておきましょう。

契約の流れ

契約の流れは以下の通りです。時間としては、概ね1~2時間程度かかります。

  • 売主・買主・不動産会社の顔合わせ及び挨拶
  • 売買契約書・付帯設備表の説明と確認
  • 手付金の確認
  • 売買契約書への記名押印
  • 引渡スケジュールの確認

手付金に関しては、振込の場合には売買契約書の締結までに確認しておきます。大抵は、前日までに振込したことを確認していることが多いです。上記の一連の流れは不動産会社が、進行役として進めてくれます。

特に、売買契約書の文言や金額の確認、及び付帯設備表については注意しなければいけません。不動産には、売却金額だけでなく、「手付金」「借入れ金」「決済時残代金」などの色々な項目があります。そのため、全ての金額をきちんと確認した後に売買契約を締結しないと、決済の時に「それは聞いていない」という事態になり得るからです。

また、付帯設備(エアコンや照明など)についても撤去するのか残すのか、動作に何か不具合がないかを付帯設備表で確認しましょう。設備に関しても引渡後にクレームになる事が多いからです。

契約書への記名押印

また、契約書への記名押印については、特に「住所」と「印鑑の種類」に気を付けなければいけません。住所に関しては、原則住民票に記載されている住所を記入します。万が一住民票が別の場所にあるのであれば、住民票を移してもらうか、今住民票がある地点での住所で契約します。

理由としては、住民票が唯一の公的な住所の証明だからです。例えば、免許証の住所変更なども「住民票」をベースに書き換えられます。逆に言うと、運転免許証の住所を書き換えることなく、住民票を移すこともできるのです。

売買契約は当然ながら、偽名を使っても嘘の住所を使っても行けません。その住所が「嘘」かどうかの判断基準を公的に証明にする書面は、住民票だけなのです。そのため、住民票と同じ住所にする必要があるのです。

また、不動産の売買契約における印鑑の種類は、実は何でも良いのです。法的に「実印」でないといけない書類は、登記関係書類くらいです。しかし、不動産会社によって「実印」と社内ルールで決まっている場合も多いので、契約前に印鑑の種類は必ず確認しておきましょう。

仮に実印というルールがありながら認印で契約してしまうと、場合によっては売買契約書の修正や、締結のし直しをする場合もあります。

決済の流れ

引渡の流れは以下の通りです。引渡日当日の所要時間は30分ほどですが、引渡日までに行っておく銀行関係の手続きに時間がかかる点に注意が必要です。

  • 売主は完済・抵当権抹消手続き、買主は住宅ローンの本契約手続き
  • 残代金の振り込み
  • 諸費用の精算
  • 引渡書類の記名・押印
  • 物件の引渡

通常は売買契約を締結してから1ヵ月、長くても2か月以内には物件の引渡を行います。物件の引渡には関係ない事ですので記載していませんが、引越しの準備も前もって行っておきましょう。引渡というのは、物件の名義も売主から買主へ移転します。つまり、その売主は引渡日を過ぎると、物件に立ち入る事も出来ないという事です。

そのため、必ず引渡日までに新しい家を契約して、引っ越しておく必要があります。その際には、引越し会社も決めなくてはいけませんし、引越し日も決めなくてはいけません。また、大型家具や家電などの処分があれば、専門業者に引き取りを依頼しなければいけません。

引渡手続きの注意点

引渡の際には、銀行関係の手続きに注意する必要があります。銀行関係の手続きは時間がかかる上に、基本は銀行が空いている時間でしか手続きは出来ません。つまり、平日の日中しか手続きをすることが出来ないということです。

まず、売主側の銀行関係の手続きは以下のようになります。

  • 金融機関へ直接出向き完済手続きを行う
  • 完済手続きには、売買契約書や償還表などが必要
  • 完済手続きと同時に引渡日を伝えておく
  • 引渡が完了したら司法書士と金融機関へ行き抵当権抹消書類を受け取る

必要書類については、「家を売る時の必要書類」にも書いてありますが各金融機関によって異なります。二度手間になってしまうので、事前に金融機関に連絡を入れて必要書類のヒアリングを行っておきましょう。この手続きは、大体の金融機関は予約できません。そのため、金融機関の混み具合によっては1~2時間以上待つ可能性があります。事前に会社へ半休申請などをしておきましょう。

一方、買主側の手続きは、金融機関と住宅ローンの本契約(金銭消費貸借契約)を結ぶだけです。これは日時も予約できますが、2時間前後の時間がかかる上に平日しか受け付けていないことが多いです。また、印鑑証明書や住民票などの取得書類も多いので、事前に何の書類が何通必要なのかを確認しておきましょう。

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