土地売却の税金を一緒に学ぼう!果たして、いくら必要なのか?

土地売却を行う機会は少ないですが、高額な売買をするときにはどのような税金が必要になるのでしょうか?今回は、土地売却を行うときに必要な税金についてまとめました。基本になる税金の計算方法から、相続した土地を売却するときのポイントまでを詳しく解説していきます。一緒に、土地売却の税金を勉強していきましょう!

土地売却に必要な税金の基本

人生の中で土地を購入することはあまりありませんよね。特に、土地売却をする時なんて1回か2回あるかないか程度の人が多いそうです。しかし、土地売却が必要なときは非常に慌てていたり、他にも重要なことが控えていたりと、なかなか専念できないことが多いといわれています。そこで、皆さんが気になる土地売却に必要な税金について解説していきます。

実は、土地売却のなかでも理解が難しいといわれているのが、税金のことだそうです。一緒に税金のことをしっかり確認していきましょう!

必要な税金の考え方

基本的に物の売買を行った場合にはほとんどが税金の対象となります。物を買った場合は消費税が、ものを売った場合は所得税が必要になるそうです。所得税は会社から給料をもらっている人なら馴染みのある税金ですが、いわゆる個人の利益になった金額に対して掛けられる税金となっているそうです。これは、土地売却に関しても同じなので、土地売却に必要な税金は「所得税」と所得に関わる「市民税」や「住民税」となります。

では、所得とはどのようなものなのでしょうか?所得とは、利益から必要な経費を引いたものを指す言葉です。つまり、実質的な利益となっています。土地売却についても同じ考え方なのですが、少し異なっているので注意が必要ですよ。土地売却の場合は「譲渡所得」とよばれ、以下の方法により計算されます。

「譲渡所得=売却価格-(購入価格+取得費用+譲渡費用)」

普通の所得と違うのは、売却した時のお金だけでなく取得したときの費用まで計算に入ることです。覚え方としては、土地を仕入れるための経費を売却した利益から惹くといった感じでOKだといわれています。少々難しいかもしれませんが、しっかり計算方法を身につけておくと非常に便利ですよ。

税金の割合と特別控除

では、どれくらいの税金が必要になるのでしょうか。一般的な税金の計算と同じように、「税額 =税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)」で求められた金額が必要になります。気になる税率ですが、実は取得していた期間や目的によって異なっているのです。さっそく、どのような税率になっているのか確認していきましょう。

短期(所有期間5年以下)の場合
・住宅用、非住居用…税率39.63%(所得税は30.63%、住民税は9%)

長期(5年超え)の場合
・住宅用、非住宅用…税率20.315%(所得税は15.315%、住民税は5%)

長期(10年超の特例)の場合
・住宅用①…譲渡所得6,000万円以下の部分に対して14.21%(所得税は10.21%、住民税は4%)
・住宅用②…譲渡所得6,000万円超の部分に対して20.315%(所得税は15.315%、住民税は5%)
・非住宅用…税率20.315%(所得税は15.315%、住民税は5%)

上記のように定められており、購入してすぐ売却するほど高額な時期が必要になることが分かります。ただ、こうした税率がある一方で特別控除を受けられることがあるそうです。この控除額は最大3,000万円となる場合が多く、上記の譲渡所得から控除される制度になります。つまり、3,000万円以上の譲渡所得が無いと税金の対象にはならないそうですよ。

不動産売買を実際に計算!

さて、税金について説明していきましたが、文字だけだとわかりづらいですよね?ここでは、実際に数字を用いて計算をしていきたいと思います。計算するための設定は以下のようにしましたので、ご確認ください。

・購入価格…2,000万円
・取得費用…100万円
・譲渡費用…50万円

では、さっそく計算していきましょう。

①1,600万円で売却ができた場合

1,600万円-(2,000万円+100万円+50万円)=-550万円

上記のように、収支がマイナスになってしまった場合は課税対象とはなりませんので、税金は必要ありません。

②4,000万円で売却できた場合

4,000万円-(2,000万円+100万円+50万円)=1,850万円(譲渡所得)
1,850万円-3,000万円(特別控除)=-1,150万円

このように、譲渡所得はある場合でも特別控除のほうが大きい場合も、課税対象になる金額は0円となります。

③8,000万円で売却できた場合(所有期間5年以内)

8,000万円-(2,000万円+100万円+50万円)=5,850万円(譲渡所得)
5,850万円-3,000万円(特別控除)=2,850万円(課税対象額)
2,850万円×30.63%=872万9,550円(所得税)
2,850万円×9%=256万5,000円(住民税)

このような場合は特別控除を超えた金額が課税の対象になり、各種税金の税率によって税金の金額が決定されます。

今回解説した例では非常に極端な場合を想定しているため、驚かれた方も多いかもしれません。ただ、これはあくまで一例ですので、場合によっては細かい金額や計算方法が異なることが考えられます。なので、あくまで目安の計算方法として考えてくださいね。

税金で知っておきたいこと

土地売却の税金について基礎が分かったところで、次はもう少し踏み込んだポイントを解説していきます。特に、相続した土地を売却する場合について詳しく解説していきますので、見逃し厳禁ですよ!

実は、土地を売るきっかけが一番多いのは、遺相相続だといわれています。なので、大事な時に慌ててしまわないように、しっかり確認していきましょう!

相続したときは注意が必要

土地売却する機会で多いのが、遺産相続した土地を売却する場合です。土地よりもお金で相続したいという家族の意向や、相続したものの住む機会が無くて手放すことがきっかけになるといわれています。では、相続した土地を売却する場合はどのような税金が必要になるのでしょうか。

相続した土地を売却する場合は、所得税や住民時のほかに「相続税」が必要になります。相続税は、相続する金額や資産によって計算され、相続する場合には必ず必要になす税金です。ただ、土地売却に必要な税金は基本的なものと変わらないため、上記のような計算方式で税額が決定されることになります。ですが、全てが同じという訳ではないのです。相続した場合のみに適応される制度が存在しています。

士度の一つが、土地の取得年数の合算です。あなたが相続してから5年以内に売却した場合でも、相続する前に6年取得していれば11年間取得していたとみなされます。そのため、年数による税率を低くすることができるのです。

さらに、相続してから3年10ヶ月以内に売却すると相続税の一部または全額を必要経費にすることができるのです。そのため、広い土地を相続した場合でも、収める税金を少なくすることが可能になりますよ。しかし、税制改正によって平成27年1月1日以降の相続した土地を売却した場合は、売却した土地に必要な相続税しか認めてもらえなくなってしまいました。なので、土地以外に何か相続をしていた場合はその分の相続税は費用にすることはできないので、注意が必要ですよ。

相続で家を引き継ぐ方は多いと思います。私もそのうちの一人です。すでにマイホームを買っているので、実質的に空き家状態なのですが、このままにしておいてよいものでしょうか?相続した不動産を売却したい人が知っておいて欲しい手続き方法と注意したいポイントを私の実体験から紹介します。

相続の場合も計算してみよう!

では、上記のように相続した場合も実際に計算していきましょう!基本的な設定は上記のものを使用していきますので、分かりやすいかもしれません。さっそく設定を確認して、計算に取りかかりましょう。

・購入価格…2,000万円
・取得費用…100万円
・譲渡費用…50万円
・相続税…300万円
・売却金額…8,000万円

①3年10カ月以内に売却した場合(5年以内に売却)

8,000万円-(2,000万円+100万円+50万円+300万円)=5,550万円(譲渡所得)
5,550万円-3,000万円(特別控除)=2,550万円
2,550万円×30.63%=781万650円(所得税)
2,550万円×9%=229万5,000円(住民税)

このようになり、上記の計算よりも60万円程税金が安くなっています。

②3年10カ月以内に売却した場合(10年以上所有していた住宅用の土地)

2,550万円×0.21%=5万3,550円(所得税)
2,550万円×4%=100万2,000円(住民税)

このようになり①と比べると、なんと800万円程の税金が安くなっています。一般的に相続をした土地が5年に満たない場合は、滅多にないそうです。ですが、合算できることを知らずに計算してしまうと、大きな税金がかかるように感じてしまいます。その結果、5年以上経ってから売ろうとすると相続税分だけ損してしまうのです。相続した場合の土地売却は、しっかり制度を確認してから売却しましょう!

確定申告で特例を活用して節税を

さて、実際に計算してきたものを見ると、税金が必要ない場合も含まれていました。一般的には、所得がある場合や税金が必要な場合などは確定申告しなければいけません。ですが、税金が必要ない時や所得がマイナスになってしまったときはどうすればいいのでしょうか?

まず、特別控除などによって所得があった場合でも税金が必要にない場合、確定申告をする必要がないといわれています。そもそも確定申告は、あなたの1年間の所得に応じた税金を計算するものなので、税金が必要ないと分かっている以上改めて申告する必要がないそうです。ただ、場合によっては自治体から連絡が来たり、申告が必要だといわれたりすることがあるため、年のため税務署などに問い合わせる方がいいかもしれません。

次に、マイナスの所得になってしまった場合です。つまり、売却金額がさまざまな費用よりも安くなってしまったときになります。この場合は、先ほどのように確定申告する義務は無いようです。しかし、譲渡所得がマイナスになってしまった場合は、節税になりますので確定申告をするようにしましょう。

この制度では、ローンがある場合の残りや翌年の税金などからマイナス分が控除されるという制度になります。なので、あなたの利益が増える制度ではありませんが、その分収める税金が少なくすることができるそうです。利益を増やすのではなく、損失分を補填する目的で、確定申告を活用しましょう!

利益を上げるのは難しい…

今回は土地売却をした場合の税金を解説していきました。思ったよりも高額な税金が必要になるため、驚かれた人も多いのではないですか?ただ、うすうす気づいている人も多いかもしれませんが、そこまで土地が高額に売れることは滅多にありません。記事の中でも解説してように3,000万円以上の譲渡利益がなければ税金がかかりませんので、多くの方が税金の対象にならないそうです。

つまり、土地売却をしたほとんどの人が、譲渡利益はマイナスになってしまうといわれています。税金まで計算して土地売却を行うことは大切ですが、取り越し苦労になってしまうこともあるそうです。土地売却で大きな利益を手に入れるのは、投資家でも難しいといわれています。期待しすぎるとギャップに落ち込んでしまうかもしれませんよ。

また、さまざまな控除を受けることで税金を抑えることができます。しかし、その分あなたがお金を支払っているということです。そのため、控除の額が大きくなっても、あなたが支払う金額はそこまで変化しないといわれています。土地売却のでは、大きな利益を目指すよりも、損失が出ないような目標が効果的だそうですよ。

まとめ

土地を売却する経験をする人は、思っている以上に少ないといわれています。ですが、売却が必要になるときは人生の節目になるほど、重要な事柄です。なので、土地売却の結果によっては家族でのトラブルとなる確率も高くなってしまいます。

トラブルの中でも、税金の金額がきっかけとなってしまうケースも増えているそうです。特に、遺産相続の時では売却の金額によって相続できる金額が変わってしまうため、争いの火種になってしまうといわれています。事前にどれくらいの税金が必要になるのかを計算して伝えておくことで、不要なトラブルを回避することができるそうですよ。

税金は支払わなければいけないお金ですが、なるべく負担を抑えたいというのも本音ですよね。税金の仕組みを知っておくことで、土地売却を上手に活用することができます。そのため、土地売却を検討するときは、土地の値段だけに振り回されずに、しっかりと税金の計算をして、あなたが一番得をする売却方法を見つけましょう!

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