一戸建ての家、マンションを売りたいと思ったらどうすれば良いでしょうか。知り合いに売るということもあるかもしれませんが、一般的には不動産業者に売却の仲介を依頼します。この時に結ぶ契約を媒介契約と言います。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約は、不動産業者を一社に決めずに複数の不動産業者と媒介契約を結ぶ方法です。次に専任媒介契約、専属専任媒介契約は不動産業者一社と契約を結ぶ方法ですが、専任媒介の場合は買主を自分で探して契約できますが、

専属専任媒介の場合は不動産業者が仲介する買主だけとしか契約できないといった違いがあります。

専任媒介契約と一般媒介契約の違い

専任媒介契約と一般媒介契約にはどういった違いがあるのでしょうか。

「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の違いにも詳しく書いてありますが、こちらでもざっくばらんに説明させていただきます。

専任媒介契約と一般媒介契約の違いは、簡単にいうと不動産業者一社に任せるか、複数の不動産業者に任せるかの違いになります。

その為専任媒介契約の場合は、不動産業者一社に任せる分、2週間に1回以上の報告義務、指定流通機構(レインズ)などへ媒介契約から7日以内に登録義務、有効期間が3か月以内というような制限が加えられています。

そういった制限はありますが、不動産業者に媒介契約の商談に行くと専任媒介契約で契約させてほしいと言われることが多いです。

不動産業者は、媒介契約を結ぶと売主から仲介手数料をもらうことが出来ますが、一般媒介の場合は、他の不動産業者と競争になる為いくら広告、宣伝しても自社で契約できる保証がありません。

しかし、専任媒介の場合は一社で仲介をすることが出来ますので買主が見つかれば売主からの仲介手数料は確実にもらうことができます。

更に自社で買主を見つけることが出来れば買主からも仲介手数料をもらうことができます。これを不動産業界では両手取引と言いますが、同じ仕事をして倍の仲介手数料をもらえますので不動産業者は出来ればこの両手取引をしたい訳です。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介のメリット

売主から見れば専任媒介契約を結ぶのは、不動産業者を一社に絞る為間口が狭くなるのではないか、依頼した不動産業者がしっかり売却活動をしてくれるのかと心配になるかもしれませんが、専任媒介契約を結ぶことによるメリットも数多くあります。

一般媒介の場合は、複数の不動産業者に依頼するので競争力は上がりますが、他の不動産業者に先を越されることもある為、一社に任せてもらえ両手取引になる可能性のある専任媒介契約の方を優先して買主を探します。

その為、専任媒介契約を結ぶメリットとしては、

  • 一般媒介契約に比べると不動産業者は責任感を持って、広告費を使うなど力を入れて広告宣伝してくれるので買主見つかりやすい。
  • 指定流通機構(レインズ)などへの登録義務がある為、きちんと不動産業者へ情報が流通する。
  • 2週間に1回以上の報告義務があり、売却活動の状況を把握しやすい。

といったことが挙げられます。

専任媒介契約のデメリット

不動産業者も良い業者ばかりではなく、両手取引を狙って専任媒介契約を結ぼうとする為、デメリットも多くあります。

専任媒介契約を結ぶデメリットとしては、

  • 不動産業者が専任媒介契約を取る為に売却査定を高く出すことがあり、結果として売れずに値下げを要請される。
  • 一社に任せる為、情報を得る機会が少なくなるので偏った考えになってしまう。
  • 契約した不動産業者に力がなく売れない場合は売却に時間が掛かる怖れがあり、不動産業者を変えたくても契約期間内は解約できない。
  • 悪い不動産業者だと自社で買主が見つかるまで指定流通機構(レインズ)などに登録しない、情報を出さないといった囲い込みをされる恐れがある。

といったことが挙げられます。

専任媒介契約と一般媒介契約はどっちが良い?

では、実際に専任媒介契約と一般媒介契約のどちらの方が良いでしょうか。

仮に、売りたい家が非常に立地の良い、新しいなどすぐにでも買主が見つかりそうなものであれば、一社に任せる専任媒介よりも間口の広がる一般媒介で契約する方が早く、そして高く売ることが出来ます。

しかし、初めて家を売る場合や物件の相場がわからない場合などは専門家である不動産業者に任せる方が良いと思いますので、責任を持って対応してもらえる専任媒介で契約する方が良い結果になる場合が多いです。

一般媒介の場合は、どうしても不動産業者も他の専任媒介の物件よりも後回しになりますので、売る家によっぽど自信がある場合以外は専任媒介で不動産会社に任せる方が安心できます。

専任媒介契約の期間と更新・解約について

次は、専任媒介契約を結ぶ上での条件、期間、更新・解約についてお話しをしたいと思います。

期間について

専任媒介契約は依頼者にとっても縛りの厳しい契約となる為、有効期間は3か月以内とされています。仮に3か月を超える期間で契約したとしても有効期間は3か月とみなされることとなります。

更新について

専任媒介契約を締結し売れずに3か月が経過した場合は、売主より更新を申し出ることによって更新することができます。更新した場合の有効期間も3か月以内となります。
自動更新されませんのでご注意ください。

解約について

専任媒介契約を締結し3か月の期間が満了した場合は更新しなければそのまま契約は解除されます。しかし、不動産業者が自分の思った通りに営業活動をしなかったり、担当の対応が悪い時など途中解約したいと思う場合もあります。

基本的には専任媒介契約の締結後3か月以内での解約は可能です。

中途解約する場合は、専任媒介契約締結後から解約の日まで広告費や販売活動などの営業経費は解約を申し入れた売主に請求されます。

このように専任媒介契約を結ぶ際にはメリットもありますが、デメリットもあります。

特に一社に任せてしまうことになりますので信頼できる不動産会社でなければ任せるのも怖いと思います。

信頼できる良い不動産業者を探す為には、まず不動産一括査定サイトなどで複数の不動産業者に見積もりを取り、相場から極端に高い条件を出してくるような業者は避け、その中から2~3社ピックアップして実際に連絡を取りましょう。

その際に、電話での対応、交渉時の接客態度なども含めて不動産業者を選ぶことが重要です。信頼できる不動産会社を見つけることが高く、そして早く家を売るための近道となります。