資産整理のためにマンションを売却したい

資産整理と一言で言っても、大きく分けて3つの資産整理があります。

一つ目は「相続」に伴う資産整理。二つ目は「自己破産」などによる資産整理、そして三つ目は「投資による資産整理」です。

資産整理のためにマンションを売却する時には、3つの方法それぞれに注意点があります。

1.相続対策としてのマンション売却

相続時のマンション売却の際に、通常の売却と大きく違う時は相続人が一人ではない時です。相続人が一人であれば、通常の売却と同じなので特に注意点はありません。

しかし、相続人が一人ではない時は、マンションを売却する時に毎回相続人全員で意思疎通を行わなければいけないという事になります。マンションを売却する時の意思疎通で異なる意見が出やすいのは以下の点です。

  1. 売却開始時期
  2. 売却金額
  3. 引渡時期

この3点については、相続人の意見が分かれやすいです。

これらの点で意見が分かれてしまうと、売却がスムーズに行かない場合があります。マンションを含めた不動産の売却は「スピード」が非常に大切になってきます。

購入検討者も些細な事で「やはり購入は見送ろう」と考えがちなので、上記のような事で売却スピードが遅くなってしまうと、本来成立するはずの契約も流れてしまうリスクがあります。そのため、相続人同士の意思をマンション売却前に合わせておく事が重要になります。

1.売却開始時期

売却開始時期の意見が分かれる理由は、「まだ一旦物件を保有しておきたい」と思う人がいるからです。

例えば相続したマンションを「賃貸」にする可能性もあり、また今後長い目で見れば自分が「居住」する可能性がある場合には、一旦保有したいと考える人がいます。

例えば、A,Bの2人が相続人だとして、Aは上述したように「保有したい」と主張して、Bは「すぐに売りたい」と主張しているとします。この物件はA,Bに相続されているワケですので、名義人はA,Bの両方になっています。

つまり、A,Bの両方に「売却する」という意思が無ければ売却は出来ません。そのため、このように一方が「保有したい」と主張し、もう一方が「売却」したいと主張した場合には、現状維持(保有)になります。今回の場合だとBの意見は反映されないという事です。

2.売却金額

売却金額も相続人の事情によって異なります。3つの中ではこの売却金額が、一番意見が分かれやすい要素です。

例えば早々に現金化したいAと、特に現金化を急いでいないBでは、売却金額とその後の売却金額の変更に対してのスタンスが全然違います。

早く現金化したいAは、なるべく相場並みの金額で売り出して、値引き交渉にも積極的に応じます。その方が「早く」売る事が出来るからです。

一方、特に急いでいないBは、出来るだけ「高く」売りたいと思うはずです。そのため、相場価格以上の金額で売り出しを希望し、値引き交渉にも極力応じたくないと考えているはずです。

このようにA、Bの意思がバラバラだと不動産会社の営業マンも困ってしまいます。

仮に、せっかく見学者が「○○万円なら購入する」と言ってくれているのに、AはOKでBはNGの場合があったとします。その時には、不動産会社の営業マンも検討者に対して「少々お待ちください」としか言えません。

そのせいで検討者の意思が弱まったり、返答が遅いことによって不信感を抱いたりして、貴重な購入検討者をみすみす逃してしまう可能性もあるのです。

売却金額が固まっていないと買主側も「いつになったら返答が来るんだ・・・」と思ってしまうので、売却を逃してしまうリスクが高いです。

売却金額と今後の値引きや価格変更については、必ず相続人同士で細かく決めておく必要があります。

また、これは「3.引渡時期」も同様です。早く引渡したいと思えば、Aのように「安くても良いから早く売りたい」と思うはずです。また、特に引渡を急いでいない場合には、Bのように「高く売りたい」と思うはずです。

相続物件の売却は不動産会社が大切

これら3つの事を、マンション売却前に相続人同士で合意しておきましょう。それには、相続人同士の話し合いは勿論、不動産会社選びも大事な要素になります。通常の売却であれば不動産会社はあくまで「買主」を探すという役割しか担いません。

しかし今回は、「相続人同士を調整する」という役割も担います。そのため、一社のみに査定依頼するのは避けた方が良いです。仮にその会社の担当者の営業力が高くても、相続人との「相性」が悪ければ上手く調整出来ない可能性があるからです。

お勧めとしては不動産一括査定サイトを利用する事です。このサイトは簡単な入力だけで複数の不動産会社に同時に査定依頼ができます。査定依頼の手間も省けますし、同時期に複数社の営業マンを比較出来るので、良し悪しが分かり易いです。

2.自己破産などの資産整理の売却

自己破産などの資産整理の時には、金融機関が強制的に売却に走ります。その時に最も注意しなければいけない事は、なるべく「競売」にかけられる前に「任意売却(通常の売却とほぼ同じ)」に持って行くという事です。競売になってしまうと、かなり安い金額で売却されてしまうのが理由です。

自己破産するという事は、当然住宅ローンの返済も出来ない状態になっているという事です。住宅ローンを滞納すると以下のような流れになります。

  1. 催促状が届く住宅ローンを2か月滞納すると金融機関から催促状が届きます。当然「滞納しているので早く返済してください」という内容です。
  2. 代位弁済手続きになる催促状が届いても住宅ローンの支払いをせずに3か月滞納すると、金融機関は代位弁済の手続きに入ります。金融機関が伝えてくる内容は、「債権者が私共(金融機関)から保証会社へと変わります」という内容です。
  3. 競売手続きに入る債権者が保証会社に変われば、競売手続きが始まります。原則は競売を止めるためには残債を一括返済するしかありません。

この「3.競売手続きに入る」前に任意売却と手続きをする必要があります。

競売のデメリットとは?

なぜ競売を避ける必要があるかと言うと、競売になってしまうと以下のようなデメリットがあるからです。

  • 売却金額が相場の5割前後まで下がる
  • 競売で売却した金額でも返せなかった借金は原則一括返済
  • 引越し費用などの補助金は出ない
  • 周囲に自分の物件が競売にかけられている事が知られる

このようなデメリットがあります。

特に売却金額が5割程度まで下がってしまうという事は、ほぼ確実に借金が残ってしまいます。また、競売をする事のメリットは一切ありません。そのため、競売を避け、通常の売却とほぼ同じである任意売却を行う必要があるのです。

任意売却について

結論から言うと、上述した「2.代位弁済手続きになる」という前に、金融機関と任意売却についての合意を取っておく必要があります。厳密に言うと、競売の手続きを開始した後や競売にかけられた後でも競売の手続きを取り下げる事は可能ではあります。

ただ、一度競売にかけられてしまうと、そこから任意売却に変更する手続きは非常に煩雑で大変なため、競売になる前に任意売却の手続きをした方が良いです。

しかし、競売前とは言え、金融機関と任意売却の合意を得るのは簡単ではありません。そもそも住宅ローンを滞納している時点で信用は失われてますので、金融機関も面倒な任意売却をするよりは、サッサと競売にかけたいと思っています。競売の場合では代位弁済により金融機関は保証会社から残債分の金額を貰っているのです。

つまり、極論を言うと、競売でどれだけ売却金額が下がろうが金融機関からすれば関係ないのです。そのため、一番お勧めする方法は専門の不動会社に金融機関との交渉を依頼する事です。中々一般個人で金融機関との交渉は大変なので、プロに任せた方が確実性は増します。

3.投資目的物件の売却の場合

債務整理による売却は、任意売却もしくは競売ということになります。任意売却とは、住宅ローンが返済できない債務者と、銀行などの債権者が合意して不動産を売ること。

競売は、債権者が裁判所に申し立てることで不動産を差し押さえ、強制的に売ることです。

相場の6~8割の金額で落札される競売に比べ、任意売却は通常の仲介と同程度の金額で売ることができます。弁護士や司法書士が在籍している、もしくは提携している会社で、任意売却を得意としているところを依頼先に選びましょう。

資産整理のために有利に売却をすすめるためには

資産整理の目的によって、最適な売却時期や方法などプロでないと見極めできないことが多々あるものです。

それぞれの目的に応じて、専門的な対応が可能な不動産会社に依頼したほうが、有利に売却を進められます。

まずは、イエイで複数の不動産会社に査定依頼をして、それぞれの特徴や専門分野の比較検討をしてみましょう。