家を売却したら確定申告が必要?売却する際にかかる税金とは

不動産を売却する際、取得金額よりも高い価格で売れ、利益が出ると確定申告をしなければいけないのはご存知でしょうか。

不動産の売却益については、譲渡所得となり、事業所得や給与所得とは別で計算する分離課税となります。

又、不動産で売却損が出た場合も確定申告することで、その内容によっては、損益通算が出来、所得税の減税が出来る場合あります。

今回は不動産売却時の確定申告についてお話ししたいと思います。

確定申告とは?

確定申告とは、個人事業者が1月1日〜12月31日までの会計結果を確定して、2月16日〜3月15日の間に国へ申告することです。

一般的に、サラリーマンなどの給与所得者は、会社で所得税を源泉徴収される為、特に確定申告する必要ありません。

しかし、医療控除や住宅ローン控除の還付の申請など、年末調整では控除できない分については確定申告が必要になります。又、不動産収入や副業での収入など給与所得と別に収入が年間20万以上ある場合は確定申告が必要になります。

不動産売却による利益もその年度の収入となりますのでやはり、確定申告が必要になります。

確定申告をしないとどうなる?

確定申告はする義務があり、確定申告をしない場合は厳しいペナルティがあります。

故意・過失に関わらず、3月15日までに確定申告、納税しないと延滞税や無申告加算税を取られることになります。

延滞税は、3月15日確定申告せず納税しない場合に、翌日より納付するまでの間、支払うべき税金に対して利息分として加算されます。

延滞税の税率は毎年異なり、納付期限まで、又は納付日の翌日から2か月が過ぎるまでは、その年度の法定税率に特例基準割合か1%のどちらか低い方を掛けて計算します。

それ以外の期間は、法定税率に特例基準割合か7.3%を掛けて計算します。

無申告加算税は、3月15日確定申告を提出しない場合に、納めるべき税金に加えて支払わなければならないもので、納めた金額が50万以下の場合は15%、50万以上は20%が上乗せされます。

ただし、税務署の調査を受ける前に申告すると5%の割合で軽減される場合があります。

不動産を売却したら必ず確定申告をしなければならない?

不動産を売却し、売却益が出た場合は、確定申告が必要です。

逆に、損失が出た場合の確定申告は任意です。

不動産売却後の確定申告は2種類ある

不動産売却後の確定申告には、譲渡所得がある場合と譲渡損失が出た場合の2種類があります。

譲渡所得がある場合

不動産の売却益は、税法上では「譲渡所得」となり、事業所得や給与所得とは別で計算する分離課税となります。不動産の売却をすると登記情報が税務署に届き、申告しないと通知が届きますので必ず確定申告してください。

譲渡所得は、譲渡価格-(取得費+売却費用)、課税譲渡所得は、控除がある場合は、譲渡所得-控除額で計算されます。

不動産売却時売却益がある場合の所得税、住民税には短期譲渡と長期譲渡があり、それぞれ税率が異なります。

短期譲渡は、1月1日時点で所有期間が5年以下の場合で、税率は、譲渡所得の39%(所得税30%住民税9%)となります。

長期譲渡は、1月1日時点で所有期間が5年超の場合で、税率は、譲渡所得の20%(所得税15%住民税5%)となります。

譲渡損失が出た場合

個人が不動産売買をし、譲渡損失が出た場合は、確定申告することで、その損失を他の土地や建物の売却益から控除することができます。

控除しきれない額は、事業所得、給与所得と損益通算することは出来ません。

しかし、長期譲渡の場合で、居住用財産を譲渡した場合については、特例があり、事業所得と給与所得と損益通算ができ、控除できない金額については、翌年以降3年間繰り越しして控除することができます。

居住用財産の不動産でも確定申告が必要か

居住用財産であっても不動産の売却を行えば、譲渡所得となりますので当然確定申告が必要です。

居住用財産の場合は、投資用や事業用とは違い、居住用財産(マイホーム)を売ったときの特例があります。

居住用財産を売った時は、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から最高3000万を控除できます。
これを居住用財産を譲渡した場合の3000万の特例といいます。
要件は多くありますので国税庁HPで確認いただければと思いますが、主なものは下記のようなものがあります。

  • 自分が住んでいた不動産
  • 買い手と売り手の関係が、親子や夫婦など特別な縁故がない
  • 売却した年を遡って2年間にこの特例、譲渡損失などの特例を受けていない

居住用財産を売却する際は是非こういった特例を活用し、その際には必ず確定申告が必要となりますので忘れないようにしてください。

確定申告の流れについて

次に、譲渡所得が出た確定申告の大まかな流れをご説明いたします。譲渡所得が出た場合、確定申告が必要となり、確定申告後に所得税、住民税を支払います。

確定申告をするには

1.確定申告に必要な書類の準備する

  • 確定申告書(申告書B第一表、第二表、申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
  • 売買契約書
  • 取得費及び譲渡費用等の領収書の写し
  • 譲渡所得申告のチェックシート
  • 源泉徴収票
2.確定申告書・譲渡所得の内訳書を記入する
3.確定申告書・必要書類を税務署に提出
4.所得税、住民税の納付する

という流れになります。

e-taxで確定申告する方法

2004年より導入されたインターネットを利用して納税する方法をe-taxと言います。

e-taxを利用すると税務署に行かなくても確定申告することが可能で,提出方法は次の3つのパターンがあります。

  • ネット上で申告書データを作成し、電子証明書を利用して送信
  • 作成した申告データを印刷し、書類を添付して税務署に郵送
  • 税務署の窓口でe-taxで申告データを作成し送信

平日時間が取れない方は、e-taxを利用するといつでも申告できるので非常に便利です。

freeeやMFクラウドなどのクラウド会計ソフトを使う

確定申告のお助けソフトとしてfreeeMFクラウドなどのクラウド会計ソフトがあります。

クラウド会計ソフトでは、決算書の作成や確定申告など色々な会計に利用可能です。

freeeの場合は、スタータープランであれば30日間無料で年9800円で利用できます。

使用方法は確定申告の場合ですと、利用開始ボタンを押し、後は指示に従って入力していくだけです。

申告書類の作成時に、どの項目に何の数字を入れたらよいかがわからないことが多いので、クラウド会計ソフトなら各項目に自動で入力してくれますので非常に便利です。

税理士に依頼して手間を省く手もある

確定申告の手続きは、初めての方は非常にわかりにくいので、申告の為に色々と調べたり、書類を準備したりと多くの時間を費やすことになってしまう場合があります。又、仕事が忙しく手続きに時間を取れない方も多いと思います。

マイホームの売却は人生のうちに数回あるかないかですから、その為にわざわざ確定申告の方法を覚える必要はないと思います。

そういった場合は、確定申告のプロである税理士に依頼することで時間と手間を省く方法があります。

税理士に個人の青色確定申告を依頼する場合の相場は、3万円~5万円程度です。

時間と手間を考えるとそう高くはないと思いますので、必要経費と考えて税理士を利用するのも一つの手だと思います。

まとめ

不動産を売却し、売却益が出た場合は譲渡所得となり、課税対象となりますので必ず確定申告してください。

申告しなかったり、遅れてしまうと無申告加算税、延滞税を取られてしまいます。

又、譲渡損失が出た場合の確定申告は不要ですが、確定申告することで控除の対象となる場合もありますので譲渡損失が出た場合も確定申告した方が良いケースもあります。

その他、マイホームを販売した場合は、居住用財産を譲渡した場合の3000万の特例を受けることができますので、きちんと申告してください。

確定申告の手続きについては、e-taxfreeeMFクラウドなどを使うことで非常に簡単に手続きできるようになっていますが、パソコンの操作が苦手な人は直接税務署に申告しないといけません。

初めての場合は、確定申告手続きに非常に時間がかかりますし、仕事で忙しく中々確定申告に時間を割くことが出来ない場合もあります。

そういった場合は、費用は掛かりますがプロの税理士を使うことで時間と手間を省くことができます。

ご自身にあった方法できちんと確定申告するようにしてください。