家を売却する時には諸経費が掛かります。

一般的には「仲介手数料」などが知られていますが、実はその他にも掛かる「印紙代」「抵当権抹消登記費用」「ローン返済」「税金」などの費用はあります。

家の売却金額が1,000万円単位なので、諸経費も100万円単位で掛かってくる場合がほとんどです。そのため、掛かる諸経費をキチンと把握していないと「売却益が出ると思ったのに逆に損失が出た」という事態にもなりかねません。

家を売却する時にかかる諸費用

仲介手数料 売却が決定し、成約した場合にのみ、その取引額に応じてかかります。
媒介契約を結んだものの、成約に至らず、残念ながら売却を中止した場合には、仲介手数料はかかりません。
印紙税 不動産の譲渡に関する契約書(不動産売買契約書)に必要です。
所得税、住民税 売却時の讓渡益に対し、課税されます。ただし、様々な条件に応じて各種の控除制度があります。
引越し費用 引越し業者に支払う費用です。
その他諸費用 ローンの抵当権抹消登記§ローン完済時の事務手数料、司法書士への報酬、測量費用、改装費用など。

不動産に支払う売買手数料(仲介手数料)

家を売る時の諸経費として最も大きな費用は仲介手数料です。

不動産売買手数料とは?
不動産売買手数料とはいわゆる不動産仲介手数料のことを言い、不動産を売却する際は、まずは不動産業者と媒介契約という買い手を紹介してもらう契約をします。

不動産業者は、買い手を探して売り手に紹介し、契約が成立すると不動産売却手数料として仲介手数料がもらえる訳です。

通常は、契約が成立した段階で仲介手数料は支払いますが、最終の引渡しの段階で支払う場合もあります。

仲介手数料は家の売却をしてくれた不動産会社に支払う費用の事で、不動産会社が請求できる上限は以下のように決まっています。

売買価格 仲介手数料
物件価格(税抜き)が200万円以下 手数料率5%
物件価格(税抜き)が200万円超~400万円以下 手数料率4%+2万円
物件価格(税抜き)が400万円超 手数料率3%+6万円

このように税抜き物件価格によって手数料率は変動します。

基本的には物件価格400万円超の売買が多いため、「3%+6万円」というイメージが強いかもしれません。

また、この手数料率はあくまで上限金額であり、この金額以下であれば仲介手数料はいくらであっても構いません。ただし、基本的には不動産会社は上限一杯で請求する会社がほとんどですので、その認識で売却に臨みましょう。

注意点としては、この仲介手数料には消費税がかかるという点です。消費税については「家を売却する際の消費税について」の記事を御覧ください。

仲介手数料の例

税抜き物件価格が3,000万円の場合の仲介手数料は、

「(3,000万円×3%+6万円)+消費税」

となり、1,036,800円が仲介手数料となります。

売主に対しての仕事内容

・物件の紹介…店頭掲示・自社HPへの掲載、レインズ等業者向け情報サイトへの登録
・契約手続き…日程の調整、契約書・重要事項説明書作成、チェック
・決済立会・引渡し…不動産の購入代金の入金、引渡しのサポート

買主に対しての仕事内容

・物件の紹介…売主から預かった物件やレインズ物件の紹介
・ローン付け…現金購入の場合は不要ですが、不動産購入の場合はほとんどが融資を受けて支払いをする為、銀行への融資打診、審査・融資手続きのサポートを行います。
・決済立会・引渡し…不動産の購入代金の支払い、引渡しのサポート

不動産売買手数料の仕組み

不動産売買手数料は、売主、買主双方からもらえます。

不動産業者は、売主、買主を一社で探し仲介すると売主・買主双方からもらえる両手取引、売主だけ、買主だけの場合に二社で仲介するといずれか一方からもらえる片手取引となります。

仲介手数料は、宅地建物取引業法によって決められており、

売買価格(税込)200万円以下 5%
売買価格(税込)200万超~400万以下 4%+2万円
売買価格(税込)400万超 3%+6万円

となります。

仲介業者が1社のケース

仲介業者が1社で仲介するケースとしては、その仲介業者が売主、買主双方を探して契約する場合です。

いわゆる両手取引となります。

その為、不動産業者は2倍もらえる両手取引にする為に、複数の業者と取引できる一般媒介契約より、自社でのみ紹介が出来る専任媒介、専属専任媒介で契約したがる訳です。

仲介業者が2社のケース

仲介業者が2社で仲介するケースとしては、売主を仲介する不動産業者、買主を仲介する不動産業者が共同で仲介する場合で、片手取引と言われています。

この場合は、売主、買主のそれぞれの仲介業者へ仲介手数料を支払います。

売買手数料の計算上の注意

売買手数料を計算する上での注意点としては、仲介手数料を算出する上で基礎となる金額が、「消費税を含まない売買価格」となります。

物件の表示価格が税込みになっていることがありますので、購入時には注意が必要です。

例えば、土地と建物をセットで販売する場合は、土地は消費税が掛かりませんが、建物は消費税が掛かるといったケースです。

解約した場合の不動産売買手数料は?

不動産売買手数料は成功報酬の為、売買契約が無効、取り消し等で成立しないと支払う必要はありません。

不動産売買手数料は、通常は契約が成立した際に仲介手数料を支払います。

その為、契約後に売主、買主の事情により解除した場合は理由によっては返してもらえない場合があります。

返してもらえないケース

合意解除

売主、買主から申し出て、不動産会社と合意して解除する。
不動産業者には契約に関する落ち度はない場合、
仲介手数料は返してもらえない場合が多い。

手付金解除

契約書に条項を定めていることが多く、手付解除期日までに売主は手付金返却+手付金同額の支払い、買主は手付金放棄をすることで解除できますが、仲介手数料は返してもらえない場合が多い。

返してもらえるケース

ローン不成立の場合は契約を白紙にできるといったローン特約などの特約を定めている場合。

売買手数料(仲介手数料)は値引き交渉できる?

不動産売買手数料は、宅地建物取引業法で上限は決められていますが、値引き交渉は可能です。

やはり、不動産売買手数料は諸経費のうち高額になりますので、少しでも減った方が良いと考える方も多いと思います。

売主の場合の値引きの交渉のタイミングとしては、不動産業者との媒介契約を締結する前に行う方が良いでしょう。

基本的には、この媒介契約時に不動産売買手数料を決め、契約書に記載します。

不動産業者は、取引に当たり、報酬としては仲介手数料のみとなりますので、この手数料を値切られることは非常に嫌がりますし、その後の営業活動への意欲も失われます。

ある程度売却不動産の価格が高いか、すぐに売れそうな物件でないと中々不動産業者も受けてくれません。

不動産売買手数料を値切るよりは、売却価格をその分値上げして売ってもらう方が良いかもしれません。

買主の値引きの交渉のタイミングとしては、購入を決めた段階で行うと良いでしょう。

本来は買主も媒介契約を事前に結ぶ必要がありますが、実際には契約を決めた段階で結ぶことになります。

不動産業者は、売主の場合と同様に仲介手数料を値切られるのは非常に嫌がりますが、営業マンのその月の営業成績などでタイミングが良ければ値引きに応じてくれる場合がありますが、やはり不動産売買手数料を値切るよりは売却価格を値下げしてもらう方が良いでしょう。

不動産売買手数料は、不動産業者に仲介してもらう為のもので、不動産業者はこの報酬のみで営業活動を行います。

高額にはなりますが、既定の金額を支払うことで、売主の場合は、早く、高く売却してもらえますし、買主の場合は、安く良い物件を紹介してもらえます。

値引きを考えるよりは、営業マンに気持ちよく営業活動してもらう方が良い結果が出ますので、必要経費と考え規定額を支払う方が良いと思います。

登記関係費用について

つづいて、登記関係費用についてです。登記とは簡単言うと名義変更の事で、登記をすることによって「この家は私の所有物です」という証明を公的に行っています。登記関係費用については、「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」、そして「司法書士報酬」の3種類があります。

所有権移転登記

これは基本的には買主が支払う費用なので参考までにご覧ください。実際に支払う費用は「税金」です。登記する際には登録免許税を支払います。
税率につきましては国税庁ホームページをご覧ください。所有権を売主から買主に名義変更する際の費用です。

抵当権抹消登記

住宅ローンの残債が残っている場合には、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは「担保」の事です。この抵当権を抹消するにも抹消登記が必要になりますので、前項と同様の登録免許税がかかります。

司法書士報酬

登記自体は自分で行う事も可能ではあります。しかし、あまりに作成書類が煩雑で専門性が高いため、通常は司法書士に委任します。その際に司法書士に支払う費用です。金額としては司法書士事務所や、登記の本数(不動産の数などで異なります)によりますが、大体3万円~5万円程度です。

印紙税について

前項の登録免許税以外にかかってくる税金は印紙税です。

経済取引に関連する書類にはこの「印紙税」がかかってきます。家を売る時には売買契約書が印紙税の課税対象文書になります。

売買契約書に印紙と呼ばれる切手のようなものを貼付し、売主と買主で印紙を割印することで印紙税を納税したと見なされます。

印紙自体は安い印紙であればコンビニで売っていますが、不動産売買に必要な印紙は高額なので郵便局で購入する事が多いです。

印紙税については仲介手数料と同様、税抜き物件価格によって金額が以下のように異なります。

物件価格(税抜) 印紙代
500万円から1,000万円以下 1万円(5千円)
1,000万円から5,000万円以下 2万円(1万円)
5,000万円から1億円以下 6万円(3万円)
1億円から5億円以下 10万円(6万円)

※()内については軽減措置です。詳細は国税庁ホームページをご覧ください。

その他諸経費について

以上家を売る時にかかる基本的な費用です。

ただ、以下の金額も支払う必要がある人もいるので売却前に確認しておきましょう。

引越し費用

引越し費用は大きな家だと10万円単位でかかってきます。

家を売る時には、事前に数社への引っ越し業者へ見積もりを依頼しておくのが良いでしょう。大まかでも良いので大体の引越し費用を把握しておかないと、家を売る金額を決められません。
引越し費用の相場を確認したい方は以下のサイトを確認すると良いです。

家具・家電の処分費

粗大ゴミで出せる範囲のゴミであれば良いですが、大きなベッドなどを粗大ごみ置き場に持って行くのは困難です。そのため、大型家具や家電がある場合には処分業者を手配する必要があります。そのため、家具・家電の処分費用が掛かる場合がありますので、これも引越し費用と同様に先に見積もりを依頼しておきましょう。

まとめ

家を売る時にはお金がかかります。このようなお金を最初に加味しておかないと、赤字になってしまった時に数十万円のお金を手元資金から捻出しなければいけません。この諸経費の合計金額を把握しておき、家の売却金額を決めなくてはいけません。

また、もし売れずに値引きをする時でもこの諸経費を加味しながら価格設定をしなければいけません。最初に不動産会社が案内してくれる場合がほとんどだと思いますが、特に引越し費用と処分費の案内は不動産会社からは無いので、自分で査定依頼をしておきましょう

※2016年6月執筆。記載の税率や控除などは時期によってことなります。詳細は各ホームページをご覧ください。

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