【不動産売却のトラブル防止と差別化】こんなにあるトラブル事例集

家は高額な商品のため、購入者も求めるレベルが高いです。また、家は建築関連、ローン関連、エリア関連と、説明する要素が非常に多いため、どこかで抜け漏れが生じやすい商品でもあります。そのため、他の商品と比べて、売却時に伴うトラブルが多いのも事実です。

マンション内でルールについて

マンションを売却する時には、一戸建てと違いマンション内のルールがたくさんあります。良くトラブルになりがちなルールは以下のように細かいルールです。

  • ペットについてのルール
  • 喫煙についてのルール
  • その他共用部についてのルール
マンションを売却する時に、不動産会社はわざわざ上記のような細かいルールを説明する事は少ないです。なぜなら、価格や建物の構造、引渡時期など、他にたくさん重要なことがあるからです。また、購入検討者側もこのような細かい点は見落としがちです。

見落としているならまだ良いですが、そもそも「タバコはどこでも吸えるだろう」や、「ペットは何でも飼ってよいだろう」などと思い込んでいる場合が一番注意するべきです。特に、古い賃貸マンションなどはルールが整備されていなことが多いので、こちらから気をつけて説明することが大切です。

ペットや喫煙について

ペットの飼育が可能なマンションだったとしても、大抵はペットの種類や数などの制限があります。例えば、以下のような制限です。

  • 爬虫類や猛禽類、サル類などは飼育してはいけない
  • 犬・猫などは2匹まで
  • 動物の大きさは首から尾までが50cmまで
  • 共用部(エレベーターや外部廊下など)は抱きかかえて移動しなければいけない
このように、マンションは自分以外の住民もいるため、他の住民に配慮したルールづくりがされています。この細かいルールは管理規約を読んでもらう事になりますが、大枠のルールは重要事項説明書に盛り込んでおくべきです。

また、今の分譲マンションは大抵共用部での喫煙は禁止となっています。その点に関しても重要事項説明書に盛り込んでおくと良いでしょう。

その他共用部分のルールについて

その他では、特に駐車場や駐輪場のルールも重要事項説明書に明記しておきましょう。例えば解約した場合の通知や、台数制限などのルールが以下のよう決まっています。

  • 駐車場と駐輪場を解約する場合には1か月前に書面で申し出る必要がある
  • 駐車場は1台、駐車場は2台までしか借りられない。空きがあればそれ以上も借りられる
  • 上記の、指定台数以上に借りている場合に、他の1台も借りていない居住者からの申し出があれば、2か月以内に明け渡す
上記以外にもマンションによってルールが細かく決まっています。購入検討者の思い込んでいるルールがある可能性があるので、必ず説明するようにしましょう。

近隣住民とのトラブル情報

結論から言うと、過去に近隣住民とのトラブルがあった場合には購入検討者には言っておいた方が無難です。特に「音がうるさいと指摘された」や「バルコニーの使い方を指摘された」などの時です。

音や共用スペースの使い方に関しては、感じ方や考え方が人によって異なります。少し子供が走っただけでクレームを言う人もいますし、バルコニーで少し子供が騒いだだけでクレームを言う人もいます。そのような神経質な方が近隣にいてクレームを受けた経験がある方は、その旨を伝えておいた方が良いでしょう。

ただし、近隣住民とのトラブルについては、明確に伝えるべき事の境界線が決まっているワケでありません。そのため、心配事がある場合には、不動産会社に相談してみましょう。

引渡日の認識違い

引渡日の認識違いは意外と起こりうることです。理由は売買契約書に記載されている「引渡約定日」という日付があるからです。引渡約定日とは、「この約定日までに家を必ず引渡します」と買主・売主間で決めた日付です。つまり、引渡日とイコールではないのです。

また、売買契約を結ぶときには、〇月〇日と明確に引渡日を決めることが出来ない場合もあります。引渡をする時には、ローンの手続きもありますし、引越しの準備もあるからです。そのため、大体の目安を決めておいて、その目安を基に引渡約定日を決めるのです。

このトラブルを回避するためには、売買契約時に暫定的に引渡日を決めることです。例えば5月5日に売買契約書を締結するとします。買主も住宅ローンを組んで売主も住宅ローンの残債があるのであれば、概ね1ヵ月程度の引渡準備期間が必要です。

このような時は、余裕をもって引渡約定日を6月30日辺りに設定しておきましょう。しかし、それだけでは6月30日引渡のスケジュールで動いてしまうかもしれないので、暫定的に6月15日辺りに引渡日を設定しておくと良いです。

原則は6月15日までの引渡で買主・売主共に動いておき、5月末辺りに再度進捗を確認すると良いです。その時に万が一手続きに時間が取られていたら、6月30日までに引渡予定日を再設定しましょう。

ホームインスペクションは買主側だけでなく売主側にもメリットがある

無事買い手が見つかりお引渡し後に不具合が見つかったとしても修繕・補修のトラブルに発展することもあります。そうなる前の住宅診断(ホームインスペクション)は買主側だけでなく売主側にもメリットがあります。

2016年1月から不動産ネットワークレインズが住宅性能・品質等に関する情報項目を追加

国内の売却不動産情報を一括管理しているネットワーク「レインズ」では、いよいよ2016年1月(1月4日運用開始予定)に住宅性能・品質等に関する情報項目の追加をします。その中の一つに建築士等の建物検査報告書があります。目的は「中古住宅市場の活性化に向けて、消費者に対する情報提供の充実を図るとともに、性能や維持管理状態の良い中古住宅の差別化を図るために、住宅の性能・品質に関する情報の登録」とあります。売るための差別化です。
「少しでも質の良い中古住宅を」と考えている買主に「現状有姿」で引き渡す「よくある不動産売買」は、いつまで通用するでしょうか。よほど物件の状態が良い以外は他の物件との差別化がしにくくなるのではないのでしょうか。

今回新たに追加された項目を見る限り差別化しやすいのは、やはり「建築士等の建物検査等の報告書」=「住宅診断」です。他の追加項目は「新築時の公的認定住宅」や「リフォーム修繕記録」「耐震診断」など現在流通している住宅でチェックできる物件は少ないのではないのでしょうか。

まとめ

これまでの「不具合チェック」と言えば売買契約書に物件の現況報告や設備に関する情報を添付してきました。記入する売主側が目で見てわかる範囲で構造や設備の機能・故障の有無を記入してきました。

ただし売主は住宅診断のプロではないので不具合に気づかず、売却後トラブルになり修繕・補修費用の負担トラブルに発展することも見られます。

住宅診断(ホームインスペクション)は専門知識をもった検査員が基礎や構造、防水、給排水など多岐にわたるチェック項目を検査・確認していきます。
修理の必要性や修繕・補修費用の目安などにもなるため売主が補修するか現状のままかを選ぶことが出来ます。

もちろん修繕・補修すれば売却に有利に働く可能性もあり、しない場合でも専門家の診断結果を引き継げるのですから買主側に安心感を与えます。

自宅又は持ち家を売却する際の差別化として住宅診断を利用しレインズに診断報告書済物件として登録されることが他の物件との差別化となり買主の安心につながると考えます。

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

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