マンション売却でトラブルを防ぐ!物件状況報告書と付帯設備表について

新築マンションであれば、室内の設備を説明する時には、モデルルームやパンフレットがあります。

しかし、中古物件にはパンフレットもありませんし、設備が作動するかどうかを全て試すこともありません。そのため、きちんと付帯設備表を作成し、売主・買主が設備に関して理解した上で売買取引を行わなければトラブルの原因になってしまいます。

中古マンションで多いトラブル

中古物件は実際の「部屋」が見られるので、室内の間取りや広さなどの「ギャップ」は新築マンションと比較して少ないです。しかし、中古物件に備わっている設備や機能については、新築マンションと比較してトラブルになる可能性は高いです。

特に以下2点には注意しましょう。

  • 設備が備え付けられているかどうか
  • 設備機器を撤去するかどうか

新築マンションであれば、パンフレットに記載されている設備や、モデルルームで「標準」となっている機能は備わっています。しかし、中古物件の場合には、細かい設備まで一つ一つ説明することは少ないです。そのため、引渡後に「〇〇という設備はあると思っていた」「〇〇を撤去するなんて聞いてない」などのトラブルが起こりやすいのです。

特に、キッチンやバスルーム、トイレなどに備わっている機能は物件ごとに違います。そのため、購入者からしてみれば「当たり前」の機能が、売却側からすると当たり前でない場合もあるのです。

設備が備え付けられているかどうか

購入検討者の今住んでいる賃貸マンションが、築年数が浅いマンションであった場合などにトラブルが起こりやすいです。例えば、検討者の賃屋マンションには食洗機やディスポーザーが最初から付いていたとします。

そうすると、その検討者は食洗機やディスポーザーが付いていることが「当たり前」だと思っている事も少なくありません。特に中古マンション検討者は新築マンションも並行して見学している方が多いです。

今では、新築マンションには食洗機が当たり前のように備わっているので、尚更「当たり前」と思ってしまうかもしれません。

そのため、自分の売却する物件に、どんな設備機能が付いているかを説明する必要があるのです。

設備機器を撤去するかどうか

中古物件には、当然ですが日常生活に必要な設備を売主が付けています。例えば、エアコンであったり照明であったりという機器類です。このような設備機器に関しては、売主・買主間で撤去するかどうかを明確に決めておかなければいけません。

例えば、接客過程で検討者が不動産会社に「エアコンはそのまま付きますか?」と確認したとします。その時に不動産会社は「後ほど確認しておきます」と言いつつ、検討者も不動産会社も忘れてしまったとします。

しかし、売主は撤去するつもりでいたので、引渡後にエアコンは外されていたら、検討者からすると不愉快な思いになります。

このように、先ほどと同じく購入検討者の当たり前と売主の当たり前は異なるので、設備機器を撤去するかどうかは確認しなければいけません。

付帯設備表を作成する目的

まず、そもそも付帯設備表というのは、付帯設備の有無と付帯設備の機能を一覧にした表の事です。具体的には以下のような項目があります。

  • 付帯設備「食洗器」、機能「電気・その他」、有無の確認「有・無・撤去」
  • 付帯設備「風呂がま」、機能「追い炊き」、有無の確認「有・無・撤去」
  • 備考欄「その他項目」
このように、キッチン付帯設備、バスルーム付帯設備など、それぞれの箇所で細かく項目がピックアップされています。この表を作る目的の一つには、前項で言ったような「設備があるかどうか」「設備を撤去するかどうか」という両者の認識を合わせるという事があります。

しかし、その他にも「そもそも機能するのか」「ゆがみや損傷がないか」という点を確認するという目的もあるのです。

設備が機能するか、ゆがみや損傷がないかは、主に「備考欄」へ記載する事項です。前項まででお話した設備以外にも、日常的に使うためどの物件にもある設備があります。例えば、窓や玄関扉などの事です。

これらも「設備」として扱われ、その動作確認や損傷なども売主・買主間で確認しておきます。中古物件は、いくら実物を見ているとはいえ、全ての箇所を細かくチェックしているワケではありません。

例えば全ての窓と網戸を開けて動作確認をしているワケではありませんし、玄関扉や建具などに損傷がないか細かくチェックしているワケではありません。

そのため、売主側で把握している機能障害や、ゆがみ・損傷などは、前もって付帯設備表に記載しておきましょう。例えば以下のような項目です。

  • 備考欄「その他項目 リビング扉上部に損傷あり 機能的には問題なし」
  • 備考欄「その他項目 洋室1の窓 建付けの関係上開けにくい時がある」
  • 備考欄「その他項目 洋室2の引き戸 多少ぐらつき有り」

このような事をどこまで記載するべきかの度合いは、売主や不動産会社によって違います。ただし、感じ方は人それぞれ違い、引渡後にクレームになったら非常に面倒です。

特に、機能障害などは「瑕疵担保責任」の問題になり得ますので、もしかしたらその機能障害を売主が補償することになるかもしれません。

そのため、少しでも「言っておいた方が良いな」と思ったら、付帯設備表にきちんと記載しておきましょう。それが後々のトラブルを未然に防ぐ一番の方法です。

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