一戸建ての家やマンションを売るか貸すかどっちが得?

今住んでいる家から転勤やその他の事情で引越さなければいけない時には、その家を売却するか賃貸するか迷う方も多いと思います。

自分の家を売った方が良いのか、貸した方が良いのかを判断するのは、中々難しいのも事実です。そんな時はまず査定をしてみましょう。査定をした上で売った場合と貸した場合のコストを加味して判断する事が大切です。

家を売るか貸すか悩んだ時の考えるポイント

せっかく購入したマイホームですが、転勤などで引越しをしないといけなくなった場合に売ってしまうか、貸すかで悩むところです。

次の転居先を買い替えローンでマイホームとして買う場合や家を売ったお金で住宅ローンが返済できるのであれば家を売っても問題ありませんが、転居先の買い替えローンが使えない、売ってもローンが残ってしまうのであれば売ってしまうと後で困ることになります。

次に貸す場合ですが、まずその家が貸せる地域にあるか、いくらで貸せるかという点がポイントにあります。いくら貸したいと思ってもその家が賃貸ニーズのないところであれば、入居者が決まるまでに時間が掛かり家賃も下がる必要があります。

家賃は最低ローン額以上欲しいと思いますので、それ以下になるようであれば貸すのは難しいと思います。

将来的にその家に住む予定があるのであれば売らずに貸しておくという選択肢もあります。

又、家を貸すとなると固定資産税や修繕費など運営費用が掛かりますので、家計に余裕がない場合は少し厳しいかもしれません。

こういった点をじっくり検討し、家を売るか買うかを決めないと後々後悔することになります。

住宅ローンが残っているか

家を売る時に売却価格を決める上で考えるのが、売ったお金で住宅ローンが返済できるかという点です。通常はローン残高以上の金額で売却価格を設定しますが、相場より高いようであればその金額で売れない場合もあります。

もし、売却価格がローンの残高よりも低くなってしまい、売ってもローンが残るとなると家計の負担が増えてしまいます。
転勤でどうしても引越ししないといけない、ローンの支払いが出来ないなどやむを得ない事情でどうしてもローンが残っても売らないといけないということもあるかもしれませんが、家を売ってもローン残が残る場合は家を貸すということも検討する必要があります。

将来その家に住む予定がないか

家を売るか貸すかを検討する際に、一時的な転勤などで将来その家に住む予定があるのであれば、帰ってくるまで家を貸すという選択肢もあります。

家を貸す場合に注意する点としては、帰ってくるまでの期間が決まっているか、決まっていないかです。

帰ってくるまでの期間がある程度決まっているのであれば、定期借家契約として期間を決めて貸す必要があります。期間を決めておけば、その期限がくれば明渡ししてもらうことが出来ます

しかし、期間が決まってなくて、通常の賃貸借契約の場合は急に帰ることが決まったからと言って住んでいる人をすぐに追い出すことはできません。

貸主は更新期間が決まっている場合は最低でも6か月前までに更新しない旨を伝える必要があり、更新期間の定めがない場合は通達して6か月後に解約となります。

又、賃貸借契約を解約するには正当事由が必要になりますが、自分が住むというのは正当事由に当たりますので、解約することは出来ますが、解約までの期間は別の住居に住まないといけませんのでその間家を借りて家賃を払うなど余計な費用が発生することになります。

家を貸す場合はこういったことに注意する必要があります。

固定資産税や修繕費を支払う余裕はあるか

家を貸す場合は、賃貸業となりますので入居中の設備に関する故障などの修繕費は貸主が負担する必要があります。又、長期で貸す場合など、外壁工事や屋根防水工事など多額の修繕費が掛かることもあります。貸すからには最低住める状態を維持しないといけません。

その他に固定資産税も大きな出費のひとつです。年に一度ですが、家によっては数十万と結構大きな金額になります。

家計的に収支がギリギリで固定資産材や修繕費を支払えないとなると貸すのは厳しいと思います。

将来的にその土地の価値があがるのか

もし、売りたい家が現在開発の進んでいる地域、駅から近いなど立地良い場合など、将来的に土地の価値が上がることが期待できるのであれば売ってしまうのはもったいないですね。

その場合は、将来家を売る時期が来るまで貸しておくという方法もあります。

特に、今売ればローンが残る場合などは、家の価格がローン残高を上回るまで待って売却することもできます。

やはり、家を買う際は将来的に引っ越しすることも考えて、将来的に価格の上がる、賃貸として貸すことができるエリアで購入すると良いですね。

家を貸すメリット

一戸建ての家や分譲マンションを賃貸にすると、定期的な収入が入ってきますし、他の投資と比較するとリスクも小さいです。

ただ、一戸建ての家や賃貸マンションを運営するという事は、少しオーバーに言うと一つ会社を経営していることと同じなので、収益額を考え、様々なリスクに備える必要があります。

しかし、それらを全て上手く運営して収益を上げる事ができれば、大きな手間をかけずに定期的に収入を得る事ができます。

まず、一戸建ての家や分譲マンションを賃貸で貸す時に抑えておくべきポイントは以下の3点になります。

  1. 不労所得を得る事ができる
  2. 賃貸の運営に関わる費用は経費として計上できる
  3. 賃貸で得た収益は総合課税として計上できる

この3点のメリットを加味した上で、自分が賃貸するべきかを決めなくてはいけません。

特に最後の「3.賃貸で得た収益は総合課税として計上できる」に関しては、プロフィールによってメリットの度合いが変わってきます。

では、メリットを詳しく説明していきます。

1.不労所得を得る事ができる

賃貸収入は「賃料-経費」で計算されます。
※詳細は後述してます。

気を付けなければいけない点は、単純に賃料がそのまま自分の収入になるワケではないという点です。そこには経費も掛かってきますし、利益が出れば所得税も掛かってきます。

また、不動産を賃貸に貸す時には多少手間がかかってきます。

ただ、慣れない1年目を終えると、ある程度作業内容も分かってくるので、大きな手間をかけずに賃貸収入を得る事が出来ます。

また分譲マンションを賃貸に出すので、通常の賃貸マンションよりも賃貸が高く付けられるというメリットがあります。

更に、賃貸マンションにつきものである「空室リスク」と「賃料下落リスク」も、ある程度リスクヘッジする事が可能です。

分譲の方が高く貸せる

分譲マンションと賃貸マンションは主に以下の点に違いがあります。

  • 建物構造(二重床・二重天井など)
  • 管理体制(分譲マンションの方がしっかり管理している)
  • 住人のモラル(分譲マンションの方がモラルが高い)

まず、分譲マンションの方が二重床・二重天井をはじめとした「建物構造」に優れています。そのため、音の問題であったり断熱の問題であったり、「住みやすさ」という観点では一枚上手です。

また、分譲マンションの方が管理会社との協議をしっかりとします。

賃貸マンションは、そのオーナーと管理会社との相対でのやりとりになりますが、分譲マンションは入居者全員でつくられる「管理組合」が管理会社とやり取りをします。

やはり、分譲マンションは「一生住むかもしれない」という意識があるので、管理に関しての入居者の本気度が違うのです。同じ理由で入居者の「モラル(共用部の使い方など)」も分譲マンションの方が高いです。

これらの理由から、分譲マンションを賃貸に出すと、周辺の賃貸マンションよりも賃料を高く設定できます。

リスクヘッジができる

また、賃貸マンションの貸し方には「サブリース」という方法があります。

サブリースとは、一括借り上げ、家賃保証制度のこと。 不動産会社が貸主から賃貸物件を一括で借り上げ、入居者に転貸する。 貸主は入居者がいようといまいと一定の家賃が保証されるとともに、入退去に関する手続きや家賃の集金業務などから開放される。 一般的に保証される賃料は相場の80%〜90%となる。

サブリースを利用すれば、仮に空室になった時や賃料が下落した時でも、決められた家賃が管理会社から支払われる「満室保証」があります。このサブリースを利用すれば、ある程度のリスクは事前にヘッジできます。

2.賃貸の運営に関わる費用は経費として計上できる

先ほど出ました通り、賃貸物件を運営する時には経費がかかります。

経費がかかるという事は、経費を確定申告の時に計上できるので、その分「賃料収入」を減らす事ができます。

つまり、税金を減らす事が出来るという事です。

具体的に経費として計上できる費用は以下の費用です。
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  • マンションにかかる管理費・修繕積立金
  • 支払っている住宅ローンの金利部分
  • 入居者入れ替えの際にかかる補修費やクリーニング費
  • 固定資産税・都市計画税
  • 税理士に支払う報酬(確定申告を税理士に依頼する時のみ)
上記のように、不動産賃貸をすると経費として計上できる項目が多いです。

例えば、株式投資や投資信託と比較しても、不動産賃貸は経費計上できる項目が多いのです。つまり、その分節税効果が大きいという事になります。

3.賃貸で得た収益は総合課税として計上できる

不動産賃貸で出た収益は、他の収入と合算して計上できる「総合課税」になります。そのため、例えばサラリーマンの方であれば、会社から貰う給与と賃貸収入を合算する事が出来るという事です。

この総合課税は、仮に賃貸で収益がマイナスになってしまった時に税金を減らす事が出来ます。

例えば以下のケースで課税額を計算してみます。

  • サラリーマンとしての給与所得が710万円
  • 賃貸所得がマイナス30万円

この時には、本来給与所得710万円に対して所得税がかかるので、税率は23%になります。
※税率については国税庁のWEBサイトを御覧ください。

しかし、不動産賃貸の場合はそこから賃貸所得のマイナス分を計上できるので、680万円の所得(710万円-30万円)となり税率は20%に下がります。

税率も下がりますし、そもそも所得が下がるので所得税は安くなります。

仮にこれが株式投資であれば、「分離課税」になります。分離課税とは、他の所得と合算できないので上記のような節税が出来ないのです。

家を貸すデメリット

一方でデメリットとして理解しておくべきポイントは以下の通りです。

  1. ランニングコストがかかる
  2. 新たに住宅ローンを組むのは厳しくなる
  3. トラブルが起こる可能性がある

「分譲マンションを貸すメリット」で説明したように、不動産賃貸をすれば賃料も得られ、慣れれば手間も少なくなってきます。

しかし、どうしても月々の支払(ランニングコスト)は掛かってきますし、賃貸を所有している以上、新たなローンを組みにくいです。

また、不動産市況の変化というマクロ的なトラブルや、入居者の家賃滞納などのミクロ的なトラブルが発生する可能性もあります。

基本的には日本の法律は賃借人に有利な法律のため、賃借人がいる以上勝手に賃貸借契約を解除する事は難しいです。

そのため、「売却と賃貸の判断が付かないので、とりあえず賃貸にしておこう」という生半可な気持ちで賃貸にすると、必ず後悔します。

賃貸を行うのであれば、デメリットとしてのポイント3つを理解した上で行いましょう。

1.ランニングコストがかかる

前項の「経費」で紹介した項目は全て、「ランニングコスト」として月々の支払額に計上されます。他の投資と比べて経費計上できる項目が多いという事は、逆にランニングコストがかかるという事でもあることを理解しておきましょう。

当然、このランニングコストが賃料収入を上回れば赤字になってしまい、賃料収入を得るどころか賃他物件を所有していることによって余計な支払いをし続ける事になってしまいます。

まずは、賃料をいくらに設定できるか査定してもらいましょう。その上で、月々かかる経費や年間掛かる経費を計算して、「ランニングコスト」がいくらかかるかを把握しておく事が必要です。そこに「空室リスク」や「家賃下落リスク」を自分なりに考慮した上で、賃貸にするかの判断はしなければいけません。

2.新たに住宅ローンを組むのは厳しくなる

賃貸物件を持っている以上、その賃貸物件のローンを完済しない限り新たに住宅ローンを組むのは厳しくなります。仮に残債が2,300万円で月々支払い額が7万円(年間84万円)の物件を所有している時、金融機関はどのように判断するかを見てみます。

  • 新たに住宅を購入するため、3,000万円のローンを組みたい
  • 3,000万円のローンを組むと月々8万円(年間96万円)のローン支払いになる
  • 今の年間支払額84万円と合わせて、年間180万円の支払額という前提で審査
  • 更に審査する時の金利は、今後の金利上昇を鑑みて高めの金利(2016年現在だと3%強)で審査される

つまり、今組んでいるローンもそっくりそのまま上乗せされて審査となるのです。住宅ローンは基本的に「返済率」と言われる、年収と比較して年間返済額がどのくらいになるのかの数字(年間支払額÷年収)が大きな判断基準となります。そのため、賃貸物件の残債がある状態で審査をすると、返済率が金融機関の規定に収まらず、そもそも審査の土台にすら乗らない事もあります。

3.トラブルが起こる可能性がある

賃貸物件を所有していると、トラブルが発生することもあります。怖いトラブルとしては、「不動産市況の悪化」と「入居者トラブル」です。

不動産市況は刻一刻と変わってきます。下部のグラフ※2を見てもらえると分かる通り、マンション価格だけ見ても大きく変動している事が分かると思います。

当然、賃料も不動産市況が落ち込めば悪化します。先ほど言ったように「サブリース」の満室保証契約をすれば、賃料下落はリスクヘッジできます。しかし、その保証された賃料自体が低くなってしまえば、赤字になってしまう事も十分あり得るのです。

また、入居者とのトラブルも賃貸物件を所有している以上、覚悟しなければいけません。

多いトラブルとしては、「入居者同士のトラブル」と「家賃滞納」です。

入居者同士のトラブルは、基本的には入居者同士で解決してもらいます。しかし、どうしても解決できないとなると、管理会社、そしてオーナーにまで飛び火する場合もあるのです。

また、家賃滞納は大きなトラブルです。家賃の回収も管理会社が行うケースが多いですが、どうしても支払わない場合は、滞納分は免除して退去してもらう場合もあります。当然、そうなると確実に赤字になってしまうのです。

このように、賃貸にする時には継続的な「トラブル」を覚悟する必要があります。全て管理会社に任せる事は出来ずに、最後はオーナー自身が判断してオーナーが被害を受ける事になります。

このような賃貸におけるデメリットも把握した上で、賃貸に出すかは決めましょう。

家を売るか貸すか悩んだ時の考えるポイント

1.査定額がローンの残債に達するか

まず考えるべきことは、その査定額で売れたとした時にローンの残債を完済できるかどうかです。ローンを組んで家を購入すると、金融機関が担保として家に抵当権を設定します。

その抵当権を解除しないと家は売れないのですが、抵当権を解除するためにはローンを完済する必要があります。

つまり、ローンを完済できない金額で家を売った場合には、手持ち資金を捻出してローンを完済させなければいけないという事になります。

そのため、そもそも査定額がローンの残債に達しない場合で手持ち資金を捻出できない場合には、家は賃貸する方向で話を進めなければいけません。

2.売却手数料を差し引いてもメリットはあるか

家を売却する時には以下のようなコストが掛かってきます。

  • 仲介してくれた不動産会社に支払う「仲介手数料」
  • 抵当権の抹消登記や司法書士に支払う報酬などが含まれる「登記関係費用」
  • 売買契約書の印紙代
  • 引越し費用・家具処分費用

これらの費用は物件によって様々ですが、目安として売却価格の4%程を見ておくと良いでしょう。

この諸費用を加味した上で、売却するかどうかを考えなければいけません。

前項のローン残債と同様で、この諸費用が含まれる金額で売却出来なければ、手持ち資金から捻出しなければいけないからです。

例えば、3,000万円の物件を売却する時を考えてみましょう。売却時の残債が2,200万円あり、諸費用が約90万円程度かかるとします。その時には、最低でも2,290万円で売却出来なければ、自分の手持ち資金からの捻出が必要になります。

そのため、売却するかどうかはローン残債をまずはチェックして、その後に売却にかかる諸費用をチェックしましょう。それを踏まえた上で、自分の手持ち資金の捻出額を見て判断するやり方がベストです。

住宅ローン返済中でも貸すことはできる?

注意しておきたいのは、通常、マンションも一戸建ても住宅ローン返済中のマイホームを賃貸に出すことはやむを得ない事情がない限りできないことです。民間の金融機関の住宅ローンは、原則として本人が居住する場合以外に利用できません。無断で他人に貸したりすると契約違反になり、物件価格の一括返済を求められることもあります。

ただし賃貸に出せる例外もあります。たとえば、会社から転勤命令が出た、病気療養等で自宅を留守にするので賃貸に出したいといった場合がそれにあたります。

これらのやむを得ない事情があれば、ほとんどの銀行は住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めていますが、賃貸に出す期間が5年であれば認めるなど、細かいルールがあることもあります。対応は金融機関ごとに異なるので、融資契約の内容を確認しておきましょう。

しかし、住宅ローンの中でもフラット弱は、住宅ローンの返済が困難になった場合などにも自宅を賃貸に出すことを認めています。

頭金ゼロで物件を購入するにあたっては、こうしたリスク管理のための情報収集も必要になってきます。

売るか貸すかで迷ったら

売却と賃貸のどちらがお得かという点は、自分自身がどうしたいかによります。例えば、「手持ち資金は絶対に捻出したくない」という方であれば、ローン残債と諸費用を含めた金額で売却しなければいけません。それが出来ない売却価格であり、且つ賃貸であれば利益が出るのであれば、賃貸の方がお得です。

一方で、「手持ち資金から捻出しても良いけど、家を持っているためにランニングコストがかかるのは嫌だ」という方は、家を売却してしまった方が良いです。

このように、自分の家を売るか貸すかは、自分自身がこの物件を通じて「どうしたいか」を軸に考える事が大切です。

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

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