古い空き家の売却方法と税金などの注意点

少子高齢化が進む中で、空き家が増えていることが社会問題になっています。

空家が増えることによって、様々なリスクが増えるため、国としても空き家を減らそうと様々な優遇措置を用意しています。そのため、住まなくなった空き家を売却する時には、これらの優遇措置を上手く使う必要があります。

そもそも空き家問題とは何か

空き家が増える事をなぜ国がそこまで懸念しているかというと、以下のようなリスクがあるからです。

  • 老朽化した建物の放火や盗難などの犯罪増加リスク
  • 老朽化した建物の倒壊などの災害リスク
  • 老朽化した建物があることによって、周辺の不動産相場が下落するリスク
このようなリスクがあるため、国も空き家増加の問題は国としての大きな課題と捉え様々な対策を行っています。

また、空き家の所有者には金銭的な負担もあるのです。空家を所有しているだけで固定資産税や都市計画税といった税金が掛かってきます。

空家がマンションであれば、管理費や修繕積立金などのランニングコストが掛かってきます。

更に、特に一戸建て建物は木造のため劣化が早いです。

そのため、定期的に「換気」や「通水」「掃除」などをしないと資産価値がどんどん低くなってしまいます。

もし、空き家が自分の家から近くにあれば良いですが、遠方にある場合には不動産会社に管理を委託する必要があり、その管理費用も別途で掛かってきます。

現実におきている空き家問題

日本で現実に起きている空き家問題。放置された家主と周辺住民の間でトラブルが起きるケースも珍しくありません。空き家の第一の対処法は取り壊しですが、費用が高額なのが悩みどころ。空き家を取り壊す費用とその費用の目星のつけ方に加え、空き家を創り出さないための今からできる対策も合わせてご説明します。

なぜ空き家問題はおきるのか?

空き家問題を生み出している原因は大きく二つです。一つは時間的問題、もう一つは費用的な問題です。

例えば、Aさんは大学卒業後に東京の会社に入社し、結婚してマイホームを持ちました。その後、父方の祖母が亡くなり、父親が祖母の家を相続しました。直後、母方の祖父が亡くなり、母親が祖父の家を相続しました。やがてAさんの両親も老いて亡くなり、Aさんは父親の実家(父親が祖母から相続した家)と母親の実家(母親が祖父から相続した家)、そして父母が住んでいたAさんの田舎の実家の三軒を一気に相続してしまいました。Aさんはマイホームの他に三軒の家、つまり四軒の家の家主になってしまったのです。

Aさんのマイホームは東京にあります。専業主婦の妻と一人息子と、現に住居として使用しています。しかし、他三軒の家は地元にありますので、職場や息子の学校が遠くなりますから住むことはできません。そもそも、地元に帰ることさえ年に一回あるかないかです。仕事の休みがあまり取れないのです。当然、地元に帰っても三軒もの家を掃除して、修繕する時間などありません。両親や祖父母から相続した代々の家が日に日に荒れが進んでいるのも知っているのですが、どうにもなりません。

それに、費用的な問題もAさんを悩ませていました。給与をもらっても、マイホームのローンもありますし、年金の支払い、税金の支払い、保険の支払いもあります。息子の教育費用も必要です。もちろん生活費も必要です。通勤費は会社から出るとはいえ、昼食代は自腹です。Aさんも年齢と共にそれなりの給与をもらうようになりましたが、生活に必要なお金が給与のほとんどを占めているので貯金もままなりません。

そこに、今度は三軒分の固定資産税です。一軒の固定資産税は十数万円はかかります。マイホーム分の固定資産税も合わせれば優に五十万円以上が必要になります。生活しながら固定資産税を払い、各家の修繕を行うのは無理です。妻も、このまま家の税金にばかりお金をかけていると息子の大学進学費用が危ぶまれると心配しています。

Aさんは故郷の三軒の家を不動産屋に仲介してもらい売りに出しましたが買い手もなかなかつきません。買い手がつかない間に、今度は何と妻の両親が亡くなり、妻が両親の家を相続してしまったのです。相続により、持ち家はどんどん増えます。Aさんはふっと恐ろしい想像をしてしまいます。一人息子は、このままだと、妻が相続した一軒、Aさんが相続した分の家、そしてこのマイホームを一人で維持管理してゆかなければならないのです。何と恐ろしいことでしょう!

しかもこれはAさんの家庭に特有の問題ではないようです。実際に日本各地で起きている問題のようです。

時間と費用の二重苦

五軒分の固定資産税はばかになりません。故郷の家々が小さく、そして地価かさほどではないため合計額で七十万円程度で済んでいますが、これが東京の銀座あたりの五軒だったらと考えるとぞっとします。なかなか買い手もつかないので取り壊しも検討しましたが、Aさんと奥さんには取り壊しを実行できない理由がありました。

家を取り壊して土地だけを持っていると、税金が最大で6倍に跳ね上がるというのです。宅地として家が建っているからこそ税金が減額されているのが現状です。ですが、家を放置すると税金の他に修繕費がどんどんかかります。

また、故郷の家の周辺住民からは、放置された家に対し苦情が出ています。空き家に雀蜂が巣をつくり、野生動物が住みついているというのです。また、屋根の一部が崩れ、側の道路を歩いている人の足元に落下したという事故もあったそうです。しかも、その空き屋に妖しげな男が出入りし、周囲の家をそれとなくチェックしているというのです。

Aさんの奥さんが相続した空き家の方でもトラブルがありました。誰も住んでいないはずなのにぼや騒ぎがあったというのです。誰かが煙草の不始末をしたのか、悪質な放火犯の仕業かは分かりません。

野生動物は、人間やペットに感染する病気を持っていることがあります。雀蜂の場合は、刺されると命に関わります。家が倒壊し周辺住民が怪我をする可能性もあります。

また、空き家は窃盗犯の下見場所になったりと、犯罪の温床になることも考えられます。周辺住民にはとても不安で恐ろしいことでしょう。住民の苦情も最もです。

お金がない。時間もない。でも、苦情が出る。手放したいけど買い手がつかない。八方塞がりです。Aさん夫婦はどうするべきなのでしょう?

具体的な問題点

■税金が一気に上がってしまうため家の取り壊しができない
(費用的な問題)
■空き家にかける時間がない
(掃除や修繕ができず荒廃の原因になる。時間的な問題)

以上の二つが空き家問題の根底に強力な根っこをはっている問題です。

自分の身に置き換えてみれば、確かに、周辺住民の立場としても、Aさんの立場としてもかなりの悩み処といえます。周辺住民として考えれば、「家の持ち主なんだからちゃんと家を管理して!」と言いたいところですが、Aさんの立場としては、金銭的な余裕も時間的な余裕もありません。

固定資産税は一軒でもそれなりの額です。住居として使っていれば火災保険や地震保険の費用も必要です。修繕費用もかかります。家一軒を維持するのはかなりの労力と費用が必要になります。それが二軒、三軒と相続により増えてしまうのですから、金銭的な負担は相当重いものです。二軒、三軒を維持するとなれば年間で100万円程度の費用を見込む必要もあります。

修繕もできず、掃除もできない。手をかける時間がない、地元にはほとんど帰れないというのであれば、取り壊して土地だけにしてしまった方が安心なのでしょう。そうすれば倒壊と火事の心配はありません。しかし、家を取り壊してしまうと、税金が一気に跳ね上がります。

宅地に家を建てているから税金は軽減されていますが、家を取り壊したら税金の軽減が受けられません。今まで、例えば10万円の税額だったものが単純計算で60万円ほどに跳ね上がります。これが二軒、三軒と積み重なれば、120万円、180万円……いかがでしょう?空き家で破産してしまう金額ではないでしょうか?

Aさんと同じく、世の中の人たちは自分の生活を給与で立てた上で空き家へ出費しなければなりません。年収をほぼ空き家の維持に持って行かれる。さりとて周辺住民だって人の家を勝手に壊すこともできなければ、害虫や害獣の駆除すら勝手にできません。私有地、人の家です。

この費用的な問題と時間的な問題が重なり合い、結局「空き家を放置するしかない」「空き家問題」へと発展しています。

新しい制度も悩みどころ

この制度では、空き家をほとんど手入れせず放置している持ち主に対し、減税措置を使えないとするものです。また、各行政が放置されている危ない空き家を取り壊すことができるようになりました。

■空き家の放置状態によっては減税措置が使えない
■行政側で空き家の取り壊しができる

空き家であれば何でも取り壊しができるわけではありませんし、すぐに減税措置が使えなくなるというわけではありません。あくまで悪質なケースに対しての措置です。空き家も個人の財産ですから、公権力で勝手に取り壊しをしてしまうと個人財産に損害を与えてしまうことになりますから、判断には慎重を重ねているというのが現状のようです。

ですが、二十数年ほとんど手入れされずお化け屋敷となり、獣害や虫害が出ており、倒壊の危険も目前に迫っている。警察や行政に注意をしてくれるように周辺住民がお願いし、注意をしても「俺の家の問題だ、放っておいてくれ!」と聞く耳を持たない空き家主に対しては効果的な措置ではないでしょうか。

家の解体費用の目星のつけ方

業者に見積もりを依頼することも一つの手ですが、見積もりの前に2点を注意することで空き家取り壊し費用の目星をつけることもできます。

①近隣住民に尋ねる
②金融機関のローンを確認する

確かにそれぞれの家によって取り壊し費用は変わってきますが、参考にはなります。業者から見積もりを取った際に近所の家の取り壊しのケースに比べて100万円以上高かったという場合は「どうしてこんなに高額になるのですか?」「近所の家はこのくらいの額だったと聞きましたが」と、業者と金額的な折り合いをする上での重要な情報になります。

家の形式や大きさによって金額は変わりますが、あまりにも高いケースには疑問を持つべきです。情報収集はしておくにこしたことはありませんし、近所の方が業者を利用したのであれば、その業者の対応についても確認しておけば、業者選びの際の大切な判断材料になります。

また、意外なことかもしれませんが、銀行のローンが空き家取り壊し費用の目星をつける上で重要な判断材料になります。最近は色々な金融機関で空き家取り壊しローンや、空き家対策のローンを取り扱うようになりました。

金融機関は社会のニーズを敏感に察知し新たなローンを作り、ローンの特典としています。空き家ローンの貸し出し金額を確認すれば、金融機関側が空き家の取り壊しに関して調査した結果、どれだけの費用が必要だと判断したかが分かります。

金融機関がローンを作る際は必ず綿密な調査を行いますので、空き家問題に関して調査に調査を重ねた結果、これだけに金額が必要になるだろうからこの金額の範囲内で設定しよう、という形でローンサービスを考案するわけです。

参考例として空き家ローンを一つご紹介します。地方や家々の状況によってもちろん必要費は変わりますが、参考になることは確かです。また、一括で払えない場合はこうしたローンの検討も必要になるでしょう。

この他に、各市町村で空き家対策の制度を創設しています。空き家取り壊しの際に補助金が出る制度など自治体によって様々ですので、行政の窓口に問い合わせてみると良いでしょう。また、その際に「空き家の取り壊しはどのくらいの費用がかかるものでしょう?」と尋ねてみてください。制度の担当窓口には色々な情報が集まりますので、参考になる情報を教えてくれるはずです。

空き家を売却すれば3000万まで非課税になる特例がある

3,000万円の特別控除とは?

3,000万円の特別控除とは、ある条件を満たしていれば譲渡所得を3,000万円控除してくれるという制度です。つまり、譲渡所得が3,000万円までは課税されないという事になります。

例えば親御さんが介護施設などに入って住まなくなった空き家がある場合には、住まなくなった期間に注意しましょう。この3,000万円の特別控除が受けられる諸条件は国税ホームページをご覧下さい。

概要を以下に記載します。

  1. 自分の家を売るか、借地権を売る。今住んでいない場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る
  2. 上記で家を取り壊していた場合、「取り壊した日から1年以内に売却」、「売るまでに貸駐車場など、その他の用途で利用していない」という2つの条件が追加される
  3. 売った年の前年、前々年にこの特例を含め住宅売却に関係する他の特例を受けていない
  4. 親子や夫婦など特別な関係がある人に対して売ったものでない。

ここで大事になってくるのが①の「今住んでいない場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに売る」という文言になります。

例えば、2010年5月にその家を出て行った場合には2013年12月31日までの物件を売却しないと、この3,000万円の特別控除は適用されないという事です。

あくまで12月31日までに「売却」という点に注意しましょう。

売却が完了するまでの期間は、物件を売り出してから半年程度かかります。

そのため、上記のケースで言うと、遅くとも2013年6月頃からは物件売却に動いていなければいません。住まなくなった空き家を売却する時には、通常の売却よりもスピーディーに物件の査定を行っておきましょう。

空き家を売却したときの税金

3,000万円の特別控除を利用しないと譲渡所得税が掛かる

空き家に限らず、不動産を売却した時に利益が出れば税金が掛かってきます。

しかもその税率は高く、5年以上保有している時の所得税・住民税は合計20%、5年以下の場合には所得税・住民税は合計39%かかります。

つまり、親の空き家を売却した場合に譲渡所得(売却益)が1,000万円出た場合には、5年以上の長期保有の場合は約200万円、5年未満の短期保有の場合には約390万円もの譲渡所得税が掛かってきます。

このように大きな税金が掛かるため、3,000万円の特別控除が利用できるかどうかは、住まなくなった親御さんの空き家を売却する際に大事な要素になってくるのです。

あくまで「家屋」の売却の時に適用される

国税庁ホームページをご覧頂くと、3,000万円の特別控除の適用は「自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。」となっています。

つまり、あくまで家屋の売却に伴う制度であって、土地だけの売却では適用されないという点です。

そのため、親御さんが住まなくなった空き家を、今後の方針が定まらない中で取り壊すのは避けましょう。

例えば以下のようなケースが考えられます。

  • 土地を処分するのは勿体ないので、とりあえず家屋だけ取り壊し月極駐車場にした(家屋が無い点と他の用途に使用している点で、3,000万円の特別控除は受けられません)
  • 親御さんが介護施設に入ったのをキッカケに、実家の処分方法を兄弟で話し合った。しかし意見が割れたので、とりあえず管理が面倒な家屋だけ取り壊すことにした

上述した通り、空き家を管理するにはランニングコストが掛かったり様々なリスクがあったりします。

空き家問題は早めに査定を出すことが大事

家屋は早めに取り壊したいと思う心情も理解できます。但し、3,000万円の特別控除が受けられない点も大きなデメリットになるので、どうすれば良いか迷う方も多いと思います。

これを解消する方法は、とにかく早めに査定をする事です。
[cc id=1686 title=”不動産一括査定を今すぐしてみる”] 早めに査定を行えば、そもそも譲渡所得が発生するかどうかの判断が出来ます。

例えば、査定額を算出した上で、物件取得費などと照らし合わせて譲渡所得が発生しない確率が高ければ、家屋を取り壊しても問題ありません。

その点を早く判断するためにも査定をして、譲渡所得の予想額を不動産会社の担当者に算出してもらいましょう。

家を高く売りたいなら不動産一括査定は絶対必須

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