家を売る前に知っておきたい瑕疵担保責任・危険負担について

不動産を売買する時には「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」と「危険負担(きけんふたん)」については、よく理解しておく必要があります。これら2つが発生するリスクは極めて低いですが、万が一発生した時の負担は非常に大きいからです。これら2点については、売主だけでなく買主も把握しておく必要があります。

瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)とは?

瑕疵担保責任とは、仮に引渡した建物に瑕疵(欠陥)があった場合に、売主がその瑕疵を保障する責任の事を言います。なぜ、このような責任を売主に課しているかというと、不動産ならではの理由があります。

不動産は、それが例え土地であっても、目に見えない部分があります。土地であったら地下部分であり、建物であったら天井裏や配管スペースなどです。しかし、その目に見えない部分に瑕疵があった時には、「建物の傾き」や「雨漏り」など、日常生活に大きな支障が出てしまうのです。

そのため、購入者保護の観点から、瑕疵担保責任が民放で定められました。この瑕疵担保責任は売主によって年数などの責任範囲が異なります。

具体的には、以下のような状態の時を「瑕疵」状態と言います。

  • 天井に穴があり雨漏りがする
  • 建物の土台部分がシロアリ被害にあっている
  • 建物の壁部分に構造上問題がると思われるほどの穴が空いている
  • 土地の深くに土壌汚染が見つかった
このような状況になっている事が引渡後に判明すれば、売主は瑕疵担保責任を追及されます。場合によっては補修できない額になる事もあるので、そのような時には過去に遡って、売買契約が解除されることさえあります。

もし、売買契約が解除されれば、売主はその物件の売買の時に受け取った金銭を、全て買主に返還しなければいけません。

なので、家の不具合など売却に不利になる情報は必ず買主に話したほうが良いのです。

このように、瑕疵担保責任を追及されると、売主側からすると非常にリスクが高い状態になるのです。

売主が不動産会社である場合

売主が宅地建物取引(宅建)免許を取得している不動産会社である場合には、瑕疵担保については引渡後10年負う必要があります。

該当箇所は、屋根や床、壁などを指す「住宅の構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分」です。ただし、これは「新築物件」の場合で、中古物件の場合は10年間が2年間に縮まります。

不動産会社が売主となる「新築物件」は、不動産会社が施工会社を決め間取りや設備・仕様を決めます。

また、施工会社がきちんと施工しているかの監理も不動産会社が行っています。そのため、不動産会社自身が、責任を持ってきちんとした建物を提供しなさいという意味から、新築物件は10年間責任を負うのです。

また、平成21年に起きた「耐震強度偽装問題(通称:姉歯事件)」以降、不動産会社は瑕疵担保保険に加入するか、供託金を供託する事が義務付けられました。

これは、瑕疵があった場合に、それを補償する不動産会社や施工会社が倒産しているリスクをヘッジするためです。

瑕疵担保保険に加入していれば、例えば不動産会社や施工会社が倒産していても、買主は保険によって瑕疵を補修できます。また、供託金を供託していれば、その供託金から瑕疵を補償できるのです。

売主が個人である場合

中古物件はほとんど売主が個人になります。売主が個人の場合には、瑕疵担保期間は、当事者間で売買契約書によって定める事が多いです。

通常は引渡後から3か月~半年程度の期間を定める事が多いですが、稀に不動産会社と同様の「2年間」と定める事もあります。

この瑕疵担保責任については、売主が不動産会社であっても個人であっても、原則「善意無過失」である事が前提です。

つまり、売主側も把握していなかった瑕疵であるという事です。もし、売主側が知っていたのに告知していなかった「悪意有過失」であれば、引渡後何年経とうが売主は瑕疵担保責任を負い続けます。

危険負担とは?

危険負担とは、売買契約を結んだ物件が引渡までに何かの事情で滅失・毀損(きそん)した時に、その売買契約を白紙解約できるという「特約」の事を指します。

新築物件であれば、場合によっては売買契約締結から引渡まで1年以上かかることもあります。

中古物件であっても、2か月程度の期間がかかることがあります。その期間中に建物が燃えてしまったり、天災地変によって滅失してしまったりした時の処置を「危険負担」として定めているのです。

大抵の不動産売買契約書には「危険負担」という項目があります。

その項目には「売主または買主のいずれの責にも帰すことのできない事由により目的物の一部または全部が滅失もしくは毀損した場合は、売買契約は白紙解約になる」という旨の文章が記載されています。

売買契約書にわざわざ特約として記載しているのは、危険負担についての民法上の規定内容の影響です。

民法上では、たとえ建物が滅失してしまった場合でも、買主は売買代金を全て支払わなければいけないと定められているのです。

もちろん売主側は新しい建物を用意する必要も、価格を安くする必要もありません。

そのため、不動産売買契約書に「危険負担」の項目を作っておかないと、買主側が圧倒的不利な状況になってしまうのです。

このように、瑕疵担保責任と危険負担は、起きた時のリスクが非常に大きいです。そのため、買主・売主ともに理解して売買契約を締結する必要があります。